nieuws

Ronald Huikeshoven, directeur AM: ‘Kiezen vaker voor prefab, gezien de stijging van bouwkosten’

bouwbreed Premium 1481

Ronald Huikeshoven, directeur AM: ‘Kiezen vaker voor prefab, gezien de stijging van bouwkosten’

Hoe gaan projectontwikkelaars om met stijgende bouwkosten, waarom bouwen ze steeds kleiner, en wat doen ze eigenlijk aan circulariteit? Ronald Huikeshoven, directeur van gebiedsontwikkelaar AM ziet de wereld snel veranderen en probeert mee te bewegen. “Als je iets bouwt, denk er dan van tevoren over na hoe het weer hergebruikt kan worden.”

Denk je het als projectontwikkelaar te weten voor welke doelgroep je woningen gebouwd hebt, namelijk jongeren, blijken er opeens ouderen op af te komen. AM overkwam het bij het project B’mine in Amsterdam-Noord. Ronald Huikeshoven grijnst. Soms blijkt de woningmarkt voor een ervaren projectontwikkelaar nog verrassingen in petto te hebben. Voor B’Mine meldde zich onder andere een man van boven de 70 die graag bij zijn zus wil wonen; iedereen in een eigen kamer, maar met gezamenlijke voorzieningen. B’mine bood dat zogeheten “Friends-concept”.

Huikeshoven maakt zich sterk voor de wat hij de stadsveteraan is gaan noemen. “Die doelgroep wordt echt niet goed bediend. Het zijn avontuurlijke mensen, opgegroeid in Amsterdam of andere grote steden, een hele andere generatie dan de bloemetjesjurk.” De aankomende groep stadsveteranen is volgens de AM-directeur op zoek naar een “soort community, maar niet in de vorm van een bejaardenhuis”.

Dat in Amsterdam in 2017 44 procent van de nieuwbouw uit kleine appartementen (minder dan 50 vierkante meter) bestond, zoals onlangs bleek uit onderzoek van Cobouw, vindt hij niet gek. Door kleiner te bouwen “maar niet te klein” maak je woningen volgens hem financieel bereikbaarder. Maar de keuze voor kleiner bouwen heeft ook met doelgroepen te maken, legt hij uit. “Als je kijkt naar wie woont er in de stad: een groot gedeelte is alleenstaand. Jongere of stadsveteraan. Daar maak je als projectontwikkelaar dus een product voor. Dat kan een compacte woning zijn. Is dat erg? Nee. In Amsterdam zijn er al veel woningen van 60 vierkante meter en voor de crisis werden er veel woningen van 80 à 90 vierkante meter gebouwd. Het heeft weinig zin om nog meer woningen van 60 vierkante meter te gaan toevoegen, dan ga je concurreren met bestaande bouw. De vraag is: wat kan ik nu nog toevoegen zodat je meer differentiatie krijgt?”

Originele oplossing scheefhuren: begin bij nieuwbouw

Om meer grotere gezinswoningen in de hoofdstad te krijgen heeft Huikeshoven een andere, originele oplossing dan bijbouwen. Eentje gericht op een betere doorstroming. Laat bij nieuwbouwhuurwoningen de bewoners een contract ondertekenen dat ze bij een grote inkomensstijging een marktconforme huur betalen of een andere woning betrekken. Want stel dat je 28.000 euro per jaar verdient per jaar en je betaalt een paar honderd euro huur voor een grote woning en drie jaar later is je salaris 60.000 euro, dan schrik je niet echt van 8 euro huurstijging. “Bij bestaande bouw werkt het idee niet, dan heb je te maken met gevestigde rechten. Bij nieuwbouw zou je wel kunnen beginnen. Dan begin je met een schone lei.”

Vaart in de doorstroming krijg je volgens hem ook door nieuwbouw gericht op stadsveteranen. Die moet je weten te verleiden om uit hun grote woningen te verhuizen. Daarmee sla je volgens Huikeshoven twee vliegen in één klap. Want door de stadsveteraan, die meestal single is, te laten verhuizen naar stadsappartementen en  Friends-concepten,vereenzaamt hij of zij minder snel.

Die sociale rol wil Huikeshoven met AM graag invullen, zegt hij. Je maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen, hoort ook bij een projectontwikkelaar anno 2018, vindt hij. “Ik vind dat die verantwoordelijkheid meer is geworden de laatste jaren.” Niet alleen maar wat neerzetten, maar ook overleggen met mensen die ergens wonen of willen wonen. “Dat vraagt veel meer communicatieve vaardigheden en een zachte kant. Ik denk dat het vak daardoor alleen maar leuker wordt.”

Moderne ontwikkelaar jaagt niet (alleen) op geld

Projectontwikkelaars die socialer worden? Bart van Breukelen, voorzitter van projectontwikkelaarsvereniging Neprom, etaleerde het tijdens de dag van de projectontwikkeling eind mei zo: “We zijn bereid om geld dat een gezonde business case te boven gaat terug te investeren in de stad en de maatschappij.” De moderne ontwikkelaar jaagt niet op geld, vindt ook Huikeshoven. Die investeert ook in horeca om niet, om de kwaliteit van leven in een te ontwikkelen gebied groter te maken. Of maakt verlies op een project in een achterstandswijk om een gebaar te maken, en mensen aan te zetten daar te gaan wonen, zodat je de investering pas later terugverdient.

Hoe sociaal kun je trouwens zijn bij volgens Huikeshoven “exploderende” bouwkosten? AM werd er zelf door geteisterd bij een project in Amsterdam-Noord, dat AM met Blauwhoed deed. Het project kwam maanden stil te liggen. Dat kwam op kritiek van wethouder Ivens te staan. “Als bedrijven een jaar geleden een grondpositie hebben gekocht, de bouwkosten te laag hebben ingeschat, en nu zeggen: ‘we gaan even niet bouwen’, dan moet je ook even een grote jongen zijn en doorgaan”, haalde hij uit naar de ontwikkelaars. AM wilde nooit vertellen waar de schoen wrong bij het project. Huikeshoven kan nu wel melden dat er een oplossing is gevonden en dat het project nog dit jaar van start gaat. Wat de oplossing behelst, wil hij echter niet zeggen “vanwege concurrentiegevoelige informatie”.

Op een ander project, op de Zuidas, was al eerder een oplossing gekomen voor de stijgende bouwkosten. Daar bouwt Waal Bouw een woontoren die ontwikkeld is door AM en BPD. Met metselwerk, was het plan. Maar in overleg met Waal werd gekozen om prefab-elementen te plaatsen. Zo zou de bouw niet afhankelijk worden van dure metselaars, terwijl de kwaliteit en het ontwerp gehandhaafd konden worden. Bovendien konden de prefab-elementen op het laatste moment worden aangevoerd op de kleine bouwplaats en hoefden geen uitgebreide steigers te worden geplaatst. Dat scheelde ook kosten. “We gaan vaker kiezen voor prefab, gezien de ontwikkeling van de bouwkosten en de positieve ervaring die we er nu hebben”, zegt Huikeshoven.

Op de Zuidas begint Waal Bouw aan Xavier, een project van AM en BPD. Foto: John Gundlach / Flying Holland

Overvallen door stijgende bouwkosten: wat nu?

Toch kun je soms overvallen worden door de stijgende bouwkosten, geeft de AM-directeur toe. Door de lange looptijd voor sommige projecten bijvoorbeeld. ”Dan komt op creativiteit en vakmanschap van het team aan om toch geregeld te krijgen.”

Als je niet van verrassingen houdt, laat je de bouwer in het ontwerptraject meelopen. Bij AM is dat vaak “zusje” BAM. “Als je een gebouw ontwerpt, moet je rekening houden met wat er buiten gebeurt. Als je weet dat metselwerk duur is, moet je kijken of je iets kan doen met prefab-elementen. Als staal schaars is, moet je niet een gebouw van staal gaan maken.”

Maar met alleen creativiteit ben je er niet. “Punt een is kosten, punt twee is tijd. Je kan iets helemaal goed ontwikkeld hebben, maar als je niemand kan vinden die het wil bouwen, dan loop je tegen problemen aan. Wij hebben er minder last van, maar ik spreek partijen er die echt problemen mee hebben. Veel bouwers zeggen: we zitten vol tot 2019.”

De capaciteit in de bouw schiet te kort, legt Huikeshoven een vinger op de zere plek. Projectontwikkelaars hebben meer werk dan de bouwers kunnen verstouwen. “Wij ervaren nog geen problemen, maar ik denk wel dat dat spannend gaat worden.”

Zelf heeft AM geen capaciteitsproblemen. AM zit in een “positieve flow”, de ellende van het begin van de crisis is “helemaal weg”. “Een project als Bajes Kwartier is ontzettend belangrijk voor onze uitstraling. Het is een innovatieproject. Op gebied van circulariteit, duurzaamheid en mobiliteit hebben we de lat echt hoog gelegd. Dat spreek mensen aan.”

98 procent Bijlmerbajes hergebruikt: Tralies worden balkonhekjes en de celdeuren worden een brug.

Huikeshoven wil circulariteit aanjagen

De wijk op de plaats van de voormalige Bijlmerbajes wordt autovrij, duurzaam en circulair. Vooral dat laatste is belangrijk, zegt Huikeshoven. “We hebben onderzoek gedaan of kopers belangstelling hebben voor duurzame woningen. Dat blijkt zo te zijn, en kopers zijn bereid ervoor te betalen. Dat is echt een trendbreuk. Een aantal jaren geleden speelde dat nog helemaal niet. Ik denk dat het aan generatie te maken heeft die aan het veranderen is. Denk aan de discussie over gasloos bouwen: 93 procent wil een woning zonder gas.” AM is twee jaar geleden begonnen met voor te sorteren op gasloos. Alleen bij een aantal langere projecten, die al uitgelegd waren op gas, heeft AM nog problemen om snel op gasloze woningen over te schakelen.

Huikeshoven is erg te spreken over het Bajes Kwartier. “Circulariteit, het op een verantwoorde manier omgaan met de omgeving, is nog echt een ondergeschoven kind in de bouw- en ontwerpprocessen”, vindt hij. “We richten ons in Nederland heel erg op energie. Dat is ontzettend belangrijk om te doen, maar volgens mij moeten we nog echt doorpakken op het gebied van circulariteit. We hebben de lat voor onszelf bij de Bijlmerbajes hoog gelegd. En het wordt de opgave voor ons om dat op steeds meer projecten toe te passen. Zeker als je het hebt over de grote bouwopgave en de schaarse en dure materialen. Hoe kun je dingen hergebruiken? Als je iets neerzet, denk er dan van tevoren over na hoe dat weer hergebruikt kan worden.”

AM probeert circulariteit aan te jagen, zegt Huikeshoven. Bouwers en ontwikkelaars moeten elkaar inspireren. “Ik vind dat een van de opgaven voor de bouw van de komende jaren: om met elkaar hierin een slag te maken. Net als een slag op het gebied van energietransitie. Neem dit dan meteen mee. Dan heb ik het niet over op gebouwniveau, maar op gebiedsniveau. Het houdt niet op bij ‘Ik heb een kantoorgebouw, dat sloop ik en ik gebruik wat terug.’ Je moet het over de hele linie doen. Het heeft ook te maken met: wat doe ik met het afval van de huishoudens en wat doe ik met het water.”

Circulariteit is niet echt een topic in de bouw

Huikeshoven vindt dat alles wat AM over een paar jaar neerzet in ieder geval het materialenpaspoort op orde moet hebben en dat bij elk project de afweging wordt gemaakt om zoveel mogelijk materialen te hergebruiken. “Dat moet in die genen komen. Jammer genoeg is het niet echt een topic op dit moment in de bouw. Ik denk dat we onze handen vol hebben aan andere dingen. Maar we moeten echt die slag maken.”

Die slag moet ook gemaakt worden in de Metropool Regio Amsterdam. Huikeshoven is het eens met de projectontwikkelaarsvereniging Neprom dat er meer aan de rand van de stad gebouwd moet worden, mits de woningbouwopgave niet binnenstedelijk is op te lossen. “Je moet dan beiden doen. Als eerste moet je starten met bouwen in de stad. ” Zoals in het havengebied, waar wonen en werken gemengd moeten worden, zodat het levendig en dynamisch wordt en niet saai. Daarnaast kun je volgens hem aan de randen van de stad gaan bouwen als er binnenstedelijk geen plek meer is. “Maar dan moet je wel aansluiting zoeken met OV-knoopunten.”

Hij juicht het toe dat Amsterdam in de Metropool Regio Amsterdam samen met 31 andere gemeenten de krachten bundelt. Om tempo te maken moet niet iedere gemeente zijn eigen discussies voeren en zijn eigen beleid maken, vindt Huikeshoven. “Je kan met elkaar afspreken: dit is de opgave, hoe verdelen we die en wie heeft er slagkracht? Als er capaciteitsproblemen zijn bij de ene gemeente zou een andere gemeente kunnen ondersteunen, zowel met werkzaamheden als met personeel. Zo wordt het meer een eenheid. De woningbouwopgave houdt niet op bij de gemeentegrens, dat weet iedereen, maar we benaderen het nog wel binnen de gemeentegrens.”


Ronald Huikeshoven

Ronald Huikeshoven is sinds september 2016 directievoorzitter van AM, onderdeel van Koninklijke BAM Groep. Daarvoor, vanaf 2007, was hij directeur bij de AM Noordwest. Huikeshoven studeerde tussen 1981 en 1986 bouwkunde en bedrijfskunde aan de Hogeschool van Amsterdam. Aan de Universiteit van Amsterdam deed hij daarna een studie vastgoedmanagement. Hij is bestuurder van de stichting hoogbouw, voorzitter van het ABC Architectuurcentrum en zit in het bestuur van de Urban Land Institute. Huikeshoven is geboren in de Jordaan in Amsterdam, groeide op in de Kinderbuurt en Zuid-Oost en woont nu in een rijtjeshuis van 120 vierkante meter in Naarden.
Reageer op dit artikel