nieuws

G-label in de uitverkoop

bouwbreed 96

G-label in de uitverkoop

Corporaties verkopen vooral slecht geïsoleerde woningen, blijkt uit onderzoek van Cobouw. De verduurzamingsopgave loopt daardoor nog meer vertraging op, waarschuwen deskundigen. “Particulieren zijn nog lastiger in beweging te krijgen.”

Het is niet verboden, er staat niets over in de wet en toch wringt er iets. Negentig procent van de woningen die corporaties verkopen tocht, levert koude voeten op en een hoge energierekening. Waar corporaties hebben afgesproken hun bezit te verduurzamen naar een gemiddeld label B in 2021, zadelen ze particulieren op met hun probleemhuizen.

Uit onderzoek van Cobouw, op basis van bij het Kadaster opgevraagde gegevens, blijkt dat negen op de tien verkochte woningen een label C of lager heeft. Wie nog iets dieper in de cijfers duikt ziet dat woningen met de allerslechtste labels (G en F) relatief het meest van de hand worden gedaan. Om te verduurzamen hoef je niet uitsluitend bouwers in te schakelen. Je kunt ook een deel van de zwakke broeders verkopen.

Schandaal

“Wat zeg je?” Vol ongeloof reageert Ronald Paping van de Woonbond op de bevindingen van Cobouw. “Ik maak me juist heel druk om tegenovergestelde verhalen. Over corporaties d ie juist eerst woningen helemaal oppimpen om ze vervolgens tegen de hoofdprijs te verkopen. Dat gebeurt vooral in de steden waar de markt booming is. Daar maak ik me druk om.” Maar als corporaties moedwillig energieslurpende woningen verkopen om er zelf beter van te worden, dan is ook dat volgens Paping “een schandaal”. “Dit brengt namelijk maatschappelijke risico’s met zich mee.”

Bijzonder hoogleraar woningmarkt Johan Conijn krijgt kippenvel van de gedachte dat corporaties bewust oude meuk slijten om hun gemiddelde label op te krikken. Ook hij heeft daar echter geen aanwijzingen voor. “Het zou me ook zeer verbazen”, zegt de director Real Estate Management bij Ortec. Wel vult hij aan: “Bewust of niet. Het is wel jammer dat er zoveel woningen met een slecht label worden verkocht. Het is algemeen bekend dat de energiebesparing in de koopsector nog veel trager verloopt.”

Strategie

Waar Paping en Conijn betwijfelen of corporaties bewust ‘G’tjes’ in de uitverkoop zetten, om hun gemiddelde energielabel op te krikken, zijn anderen daar minder zeker van. Eén daarvan is Anne-Jo Visser, al jaar en dag werkzaam bij kennisinstituut Platform31. “Dit is een strategie om in 2020 op B uit te komen. Logisch toch?”, zegt Visser zonder aarzelen. “Of ze verduurzamen woningen, of ze verkopen delen van hun bezit. Beide strategieën worden gevolgd. Dat is ook precies zoals oud-minister Blok wilde: corporaties ga terug naar je kerntaak, bouw voor de doelgroep.”

Ernst van der Leij, corporatieadviseur bij de Brink Groep, bevestigt haar verhaal. “Corporaties hebben soms ook geen keuze. Om überhaupt te kunnen investeren in verduurzaming of nieuwbouw moeten ze noodgedwongen wel woningen verkopen. In de nabije toekomst zal dat nog wel meer gebeuren. Kantoren met een energielabel C of lager mogen vanaf 2023 niet meer verhuurd worden. Voor sociale huurwoningen gaat het waarschijnlijk ook die kant op. De minister zinspeelde daar eind vorig jaar al op. In feite voert hij daarmee de druk op om te verkopen. Terwijl het beleid er juist op gericht moet zijn om meer huizen te verduurzamen, niet op het verkopen van slecht bezit voor een goed rapportcijfer.“

Gevolgen

Een gevolg van politiek beleid en doelstellingen dus. Zo wordt de verkoop van G label-woningen om zo makkelijker op een B-label uit te komen, door corporaties over het algemeen beschouwd. De gevolgen ervan stemmen echter niet vrolijk. Corporaties mogen dan niet zo happig zijn om te verduurzamen. Particuliere woningeigenaren nog veel minder, blijkt uit verschillende studies, waaronder een van het Planbureau voor de Leefomgeving. Maakte dit kabinet het probleem groter?

“Ja”, reageert Visser van Platform31. “Het probleem van de verduurzaming van de woningvoorraad wordt zo verlegd van de corporatie naar de particulier. Met als gevolg dat de algehele opgave om woningen te verduurzamen achterblijft. Dat valt niet alleen corporaties kwalijk te nemen, maar ook de gemeenten en het Rijk.”

Ook corporatieadviseur Van der Leij denkt dat de ‘B-labelstrategie’ desastreus kan uitpakken voor de klimaatdoelstellingen. Terwijl het tegenovergestelde de bedoeling was.

“Als je op label B uitkomt door slecht bezit af te stoten, verbeter je niets (20 procent reductie CO 2was het idee in 2012, red). Dat zou dan wel verwerpelijk zijn. De opgave wordt er dan ook niet makkelijker op. We weten allemaal dat particulieren nog veel moeilijker in beweging te krijgen zijn als het gaat om energiebesparing. Voormalige huurders hebben bovendien vaak zeer beperkte middelen en kunnen de woning net kopen. Als ze al geld overhouden, zullen ze dat eerder inzetten voor een nieuwe keuken of badkamer en niet voor isolatie of een warmtepomp.”

Lek dak

Meer lezen in het weekblad?

Meer lezen in het weekblad?
Politieke aandacht is nodig, vindt Visser. “Zeker nu de markt aantrekt, kunnen er gekke dingen gaan gebeuren. Aan de andere kant. Ik denk dat corporaties mede door de parlementaire enquête goed nadenken over dit soort dilemma’s. Wat een kabinet kan doen? Verplichten dat de hoogte van een energielabel meetelt bij het verstrekken van hypotheken. Voorlichting helpt ook. In Lelystad maakten we jaren geleden mee dat huurders die het toch al niet zo breed hadden, geen idee hadden wat het kopen van een huis inhield. Een paar jaar later belden ze nog steeds met de corporatie om te zeggen: hé, mijn dak lekt.”

“Bovenal vind ik niet dat je dit corporaties kwalijk kunt nemen. Met de afspraken voor een gemiddeld B-label wilden alle betrokkenen energiebesparing stimuleren. Dat dit dan één van de neveneffecten is, had je vooraf kunnen bedenken. Je kunt bovendien ook andersom redeneren; als corporaties veel woningen verkopen, hebben ze ook weer geld om zeer energiezuinige nieuwe huizen neer te zetten. Dan is diezelfde corporatie ineens de grote motor achter de verduurzaming van de woningvoorraad.”

Oplossing

Er is maar één oplossing voor dit probleem, denkt Van der Leij van Brink Groep. “Laat het geld dat met de Verhuurdersheffing van de corporaties is afgepakt weer terug de sector in vloeien en verplicht corporaties om dat geld uit te geven aan verduurzaming van de woningportefeuille.”

Hij vult aan. “En regel dat corporatiewoningen alleen verkocht mogen worden als ze een goed label hebben. Opknappen naar B is dan niet eens genoeg. Daar krijgen we over een paar jaar spijt van. Ik vind dat corporaties zich zouden moeten inspannen om zoveel mogelijk woningen naar A++ te brengen en niet door slecht bezit te verkopen om gemiddeld op label B uit te komen.”


Kat in de zak?

Kopers van sociale huurwoningen zijn vaak ontevreden over de onderhoudsstaat van hun aankoop, bleek onlangs uit onderzoek van de minister voor Wonen. Twee op de drie kopers stuitten op gebreken. Van achterstallig onderhoud, tot aan problemen met de cv-ketel, radiatoren, vocht of lekkages. De meeste kopers wisten niet welk energielabel hun woning had en interesseerde zich daar ook niet voor.


Aedes: Verkoop oude huizen is logisch

“Het is logisch dat corporaties oudere woningen verkopen”, reageert corporatiekoepel Aedes op het onderzoek van Cobouw. “Renovatie is vaak duurder. En met de opbrengst van de verkopen kunnen ze nieuwe sociale huurwoningen bouwen.” Aedes bevestigt dat het huidige tempo om in 2021 op B uit te komen, te laag ligt. Maar, belooft de koepelvereniging, “de investering in energiebesparing gaat omhoog van 257 miljoen euro in 2015 naar 617 miljoen euro in 2017. Maar dan moeten er echter geen nieuwe tegenwerkende regels komen en moeten bestaande belemmeringen die na het Energieakkoord zijn ingevoerd, bijvoorbeeld de Verhuurdersheffing en passend toewijzen, worden weggenomen.”


Slecht geïsoleerde corporatiehuizen vaker verkocht

Corporaties krikken de energiezuinigheid van hun woningbezit op door vooral slecht geïsoleerde woningen te verkopen aan particulieren. Dat blijkt uit onderzoek van Cobouw op basis van opgevraagde gegevens bij het Kadaster. Corporaties verkochten in de jaren 2014 tot en met 2016 in totaal 43.000 bestaande woningen aan particulieren. Hiervan had 40 procent een energielabel E- of lager (inclusief geen label). Negentig procent had label C of lager. Corporaties hebben beloofd dat hun woningbezit in 2021 gemiddeld label B heeft. Op dit moment ligt het gemiddelde label tussen C en D.De cijfers laten zien dat corporaties de verkopen niet gelijkmatig spreiden over hun bezit. Woningen met de slechtste labels worden relatief vaker van de hand gedaan. De allerslechtste woningen (label G) worden het meest verkocht. Tegenover het aandeel 40 procent van slecht geïsoleerde huizen met een E-label of lager dat verkocht is, staat een bezit van verhuurde woningen met een E-label of slechter van 28 procent.Door slecht geïsoleerde woningen aan particulieren te verkopen, wordt de woningvoorraad van corporaties weliswaar duurzamer, maar wordt het probleem van noodzakelijke verduurzaming van het totale woningbezit over de schutting gegooid. Particuliere woningeigenaren zijn in de regel veel minder geneigd om hun woning te verduurzamen. Bovendien hebben particulieren vaak minder financiële armslag.


Verantwoording

Cobouw heeft bij het Kadaster gegevens opgevraagd over de energielabels van verkochte woningen van woningcorporaties. Het Kadaster houdt alleen verkopen aan particulieren bij. Verkopen aan beleggers, zoals bij Vestia, zitten niet in de cijfers. Woningcorporaties verkochten in 2014 en 2015 jaarlijks zo’n 26.000 woningen. Twee derde daarvan werd verkocht aan particulieren. Verkochte woningen met een A++-label zijn niet meegenomen, omdat we ons richten op de verkoop van bestaande woningen. De door corporaties verkochte A++-woningen zijn hoofdzakelijk nieuwe, als koopwoning opgeleverde woningen. Daarvan werden er in 2014 nog 1550 gebouwd, in 2015 was het aantal gedaald naar 1100. Door de nieuwe Woningwet gaan corporaties steeds minder koopwoningen bouwen.


Doel: gemiddeld label B

Corporaties hebben in een convenant afgesproken dat hun woningen in 2021 gemiddeld energielabel B hebben. Dat doel trachten ze te bereiken door woningen te verduurzamen en oudere woningen te slopen of te verkopen. Het percentage corporatiewoningen met een label B of beter steeg volgens corporatiekoepel Aedes van 14 procent in 2011 naar 24 procent in 2014. Energielabel C komt nog het meest voor, bijna een derde (29 procent) van de woningen heeft dit label.Het aandeel heel slecht geïsoleerde corporatiewoningen daalt snel. In 2012 had een op de vier woningen nog een E-label of lager. In 2015 was dat gedaald naar een op de vijf woningen. Het aandeel woningen met een B-label of beter steeg in dezelfde tijd van 18 naar 28 procent. De gemiddelde woning in Nederland heeft volgens Aedes 2,5 keer zo vaak een niet-energiezuinig G-label vergeleken met corporatiewoningen.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels