nieuws

Staaltje modern aanbesteden

bouwbreed 4

Staaltje modern aanbesteden

Na lang dubben koos Staedion in de oude Haagse wijk Morgenstond voor een ongewone aanbestedingsvorm. Dat leidde uiteindelijk tot opluchting en tevreden gezichten bij zowel de corporatie als bouwer VolkerWessels. “We moesten letterlijk en figuurlijk de diepte in.”

Voor Staedion is dit echt een doorbraak

Staedion-woordvoerder Hilde Wüstefeld-Ziere windt er geen doekjes om. “Voor Staedion is dit echt een doorbraak. Met de proef om de bouw van 244 huurwoningen aan te besteden in dbm aan één partij hebben we een goed resultaat behaald.” Reden genoeg zelfs voor een  feestelijk moment op de Provada, waar beide partijen hun handtekening onder de constructie zetten.

Die constructie houdt in dat de VolkerWessels-ondernemingen Loostad Vastgoedontwikkeling, IBB Kondor en Bouwmaatschappij Ufkes voor ruim 24 miljoen euro de woningen gaan ontwikkelen, bouwen en onderhouden. Dat laatste gedurende tenminste twintig, en mogelijk vijftig jaar. Bijzondere voorwaarde: het complex moest worden gerealiseerd zonder onrendabele top.

Lagere onderhoudskosten

Door deze manier van uitvragen zijn de onderhoudskosten volgens de corporatie uiteindelijk 10 tot 15 procent lager uitgevallen dan bij een traditionele aanbesteding, waarbij de aannemer alleen voor de bouw verantwoordelijk is en het onderhoud apart moet worden uitbesteed, of overgelaten aan de eigen onderhoudsdienst van de corporatie.

Ons uitgangspunt was een goed product tegen een lage prijs

Wüstefeld-Ziere: “Ons uitgangspunt was een goed product tegen een lage prijs. Wij hebben wel eerder andere aanbestedingsvormen toegepast, maar nooit met het onderhoud erbij. Dat blijkt dus goed te kunnen.”

Niet de laatste keer

Voor de drie VolkerWessels-ondernemingen is het niet voor het eerst dat zij een woningbouwproject ontwikkelen, realiseren en gaan onderhouden. Een project zonder onrendabele top realiseren is wél nieuw. Het zal niet de laatste keer zijn, vermoedt directeur Henk Driesen van Loostad Vastgoedontwikkeling. “We gaan

Ons uitgangspunt was een goed product tegen een lage prijs

vaker dergelijke aanbestedingen zien”, verwacht hij. “Je ziet dat corporaties zich in toenemende mate toeleggen op het beheren van hun woningbezit, en dat ze ontwikkeling en onderhoud overlaten aan de markt.”

Staedion heeft lang gedubd over de juiste aanpak van het verouderde bezit aan de Coevordenstraat en Haveltestraat in de wijk Morgenstond. De vraag was, wat economisch meer verantwoord zou zijn: de 227, ruim 50 jaar oude galerijflats opknappen, of ze slopen en vervangen door nieuwbouw. In 2008 lagen er plannen voor herstructurering op grote schaal samen met corporaties met woningbezit in omliggende straten. Maar daar haalde de economische crisis een streep door.

De diepte in

Daarmee was Staedion terug bij af. Na veel rekenwerk koos de corporatie uiteindelijk voor sloop gevolgd door de nieuwbouw van 244 twee- en driekamerflats, maar dan wel volgens een zo rendabel mogelijk model, met huurprijzen tussen de 576 en 710 euro.

Acht partijen werden uitgenodigd om deel te nemen aan de selectie. Drie ervan werden geselecteerd om een plan op te stellen. Met name grote bedrijven, want “van kleinere aannemers moet je maar afwachten of ze zo’n grote klus aan kunnen”, aldus Wüstefeld-Ziere.

We gaan vaker dergelijke aanbestedingen zien

Van de drie overgebleven kandidaten scoorde het trio VolkerWessels-ondernemingen het beste. Maar de opdracht binnenhalen was niet eenvoudig. Het kostte veel denkwerk om een gezonde financiële basis te vinden voor het winnende plan, zegt Henk Driesen namens de winnende partij. ‘‘We moesten letterlijk en figuurlijk de diepte in.’’

Vóórdenken

Voor het eenmalig realiseren van vastgoed gelden andere criteria dan voor vastgoed dat na realisatie ook gedurende enkele tientallen jaren moet worden

Dit vraagt een heel nieuwe manier van denken

onderhouden. “Dit vraagt een heel nieuwe manier van denken”, zegt Driesen. “Ik noem het vóórdenken, in plaats van nadenken. Het begint ermee dat je de stichtingskosten en de onderhoudskosten moet optellen en die moet afzetten tegen de opbrengsten uit de looptijd van het project.”

Als onderhoud een bepalende kostenfactor is, heeft dat zijn weerslag op tal van aspecten in het ontwerp. Door een uitgekiende detaillering, bijvoorbeeld, valt veel onderhoudswerk te besparen.

Materiaalkeuze

Driesen noemt een paar willekeurige situaties: “Je moet ervoor waken plaatsen te creëren waar vuil zich kan ophopen. Dat leidt tot aangroei met allerlei vervelende gevolgen. Dat doet zich ondermeer voor bij de aansluiting van balkonhekken op de balkonplaat. Je kunt ook denken aan schoon metselwerk in trappenhuizen, in plaats van wit gesausd stucwerk, dat snel vies wordt. Of aan roestvrijstalen in plaats van geschilderde liftdeuren. Schilderwerk bladdert af en moet je frequent herstellen.”

Ook bij het reguliere onderhoud kan de materiaalkeuze beslissend zijn voor de kosten op de langere termijn. Zo koos de aannemer voor het project in Den Haag een duurdere soort cv-ketel.

Ook procedures aanpassen

Niet alle vragen zijn vooraf te beantwoorden

Behalve om de hardware, ging het ook om de procedures. Onderdeel van het contract is dat de aannemer ook het klachtenbeheer in de tweede lijn op zich neemt. Onbekend terrein voor veel bouwers, maar niet voor dit consortium. “Het is zeker nog geen gemeengoed, maar wij hebben er gelukkig al ervaring mee, ik denk dat wij wel een goed antwoord hebben”, zegt Driesen.

Hoeveel er ook is dichtgetimmerd in het contract, doordat het om een nieuwe vorm van samenwerking gaat zal er altijd een grijs gebied blijven, voorspelt Driesen. “Neem molest als oorzaak van bijvoorbeeld een kapot keukenkastje. Voor wiens rekening komt dat? Niet alle vragen zijn vooraf te beantwoorden. Tenslotte blijft het een nieuw gebied wat je samen doorloopt.”
 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels