nieuws

Den Haag koploper transformeren

bouwbreed Premium 182

Den Haag koploper transformeren
Marnix Rueb

Eén van de eerste dingen die de Haagse wethouder stadsontwikkeling en wonen Joris Wijsmuller deed als net aangetreden wethouder: de transformatie-ambitie van Den Haag opschroeven van 50 naar 75 duizend vierkante meter per jaar. Het is bittere noodzaak wanneer de stad jaarlijks 6000 nieuwe inwoners telt.

“Ik ben iedere dag met transformatie bezig. Het gebeurt hier letterlijk voor mijn neus.” Wijsmuller wijst uit het raam van zijn werkkamer waar op dat moment een torenkraan een puinbak naar beneden hijst. “Dit hele gebied is op dit moment één grote transformatie. De toren waar we op uitkijken en die nu wordt afgepeld wordt getransformeerd tot woningen, die ernaast is het grootste transformatieproject van Nederland. En dat zijn alleen nog maar de plekken die we zo van de stoep kunnen oprapen.”

In Den Haag staat momenteel ongeveer 19 procent van de kantorenvoorraad leeg. Belangrijke oorzaak voor die leegstand is dat het Rijksvastgoedbedrijf de afgelopen jaren zoveel panden afstootte en ministeries in nieuwe gebouwen samenvoegde. “Dat zijn heel veel vierkante meters,” zegt Wijsmuller. “We hebben een samenwerkingsovereenkomst met het Rijk en we proberen die aantallen zoveel mogelijk te doseren. Maar als het Binnenhof straks wordt gerenoveerd, zal dat weer effect hebben op de metrages.”

Joris Wijsmuller – Foto: Roos Trommelen

Pijplijn

“Als gemeente doen we er alles aan om die leegstand te beperken. Soms door sloop, maar steeds vaker door transformatie. In het tempo waarop we dat nu doen, en dat gaat heel hard, er zit zelfs voor 200 à 250 duizend vierkante meter aan vergunningen in de pijplijn, is dat gigantisch. De ambitie van Den Haag is om jaarlijks 75.000 vierkante meter te transformeren, maar daar gaan we absoluut over heen.”
Niet dat Wijsmuller zich daarmee op de borst klopt, want het is volgens hem “bittere noodzaak. De stad groeit harder dan we ooit hadden gedacht. Op dit moment zelfs met 6000 nieuwe inwoners per jaar.”

Het noopt de hofstad tot het maken van een inhaalslag. Waar de stad in 2005 nog 475 duizend inwoners telde en de prognose toen was dat er in 2020 515.000 mensen in Den Haag zouden wonen, staat de teller anno 2016 al op 522.000. “Terwijl heel veel bouwplannen uit 2005 door de crisis zijn afgeblazen,” legt Wijsmuller uit. “Ofwel, de bouwproductie is gestagneerd en de bevolking is harder gegroeid dan voorzien. Dan begrijp je onze opgave.”

Bovendien is de vraag naar woningen in de afgelopen jaren veranderd stelt de wethouder. “Dat is overigens geen typisch Haags fenomeen. Je ziet overal dat de vraag naar kleinere woningen toeneemt.”
En dus is het alle hens aan dek. Wijsmuller: “Op basis van de langjarige groeiprognoses moeten we hier 1500 woningen per jaar bijbouwen. We zitten nu op 2000 en voor het komende jaar hebben we zelfs een planvoorraad van bijna 5000 woningen. Kantoortransformaties hebben daar een groot aandeel in.”

Beleggers

Maar ook onder beleggers in vastgoed neemt de populariteit van Den Haag toe. Wijsmuller sloot een contract met de Duitse investeerder Patrizia. “Dat resulteert in een mooi plan in de buurt van het Haga Ziekenhuis. Maar ook corporaties doen weer meer. En we stimuleren particulier opdrachtgeverschap. Uiteindelijk leidt dat allemaal tot een fors hogere productie.”

Wijsmuller weet ook dat ook tijdens de crisis de productie nooit helemaal is stilgevallen. We hebben op een hele actieve manier gefaciliteerd waardoor de motor alleen wat minder hard gelopen heeft. En dat faciliteren doen we nog steeds. Op het gebied van transformatie met kantoorloodsen die vraag en aanbod bij elkaar brengen. Bovendien hebben we een zogenoemd HIT-team: een Haags Initiatieven Team dat plannen heel snel toetst op haalbaarheid. Dat stimuleert om plannen snel te ontwikkelen.”
En dat moet ook wel want den Haag moest door diezelfde crisis veel grondposities afwaarderen of afstoten, waardoor de motor dreigde te haperen.

Buitenlandse investeerders zijn daarom welkom in Den Haag. “Maar,” zegt Wijsmuller, “we willen wel partijen die zich willen binden, die zich bereid verklaren langjarig in kwaliteit te investeren. Mensen die voor het snelle geld komen, worden niet onze partners. Gelukkig zien meer en meer investeerders dat er ook kansen liggen op het gebieden als duurzaamheid en betaalbaar wonen. Ook de lage en midden huur zijn nu interessant. En geld op de bank levert nauwelijks iets op. Dat is een gunstige omstandigheid.”

Buitenlandse investeerders

Gemeentebesturen zijn volgens Wijsmuller tegenwoordig beter in staat om met vastgoedpartijen mee te denken. “Daar zijn we beter in dan vroeger. Een instrument dat daarbij helpt is de transformatiecatalogus, waarmee we de kansen van Den Haag onder de aandacht brengen.”
Wijsmuller presenteerde die catalogus op de vastgoedbeurs Mipim in Cannes. “Waar we ons overigens niet presenteren als Den Haag alleen, maar samen met Utrecht, Rotterdam en Amsterdam als Holland Metropool. Want voor buitenlandse investeerders zijn wij één gebied. Dan moet je dus niet allemaal apart op je eigen eilandje blijven zitten. Je moet elkaar niet beconcurreren maar juist ondersteunen en helpen. Daarom trekken we samen op. Samen maken we massa om grote financiële partijen te interesseren om in Nederland te investeren.”

Toch zijn er volgens Wijsmuller nog wel wat hobbels te nemen voordat buitenlandse partijen hun geld daadwerkelijk inzetten om Nederlandse huizen te bouwen. “Wij zijn heel succesvol in kantorentransformatie, koploper zelfs, samen met Amsterdam. Maar om binnenstedelijke opgaves goed en met kwaliteit te kunnen realiseren, is er heel veel geld nodig. En dan gaat het niet alleen om het gebouw en de exploitatie, maar ook om de infrastructuur, de bereikbaarheid, parkeren, kwaliteit van de openbare ruimte. Daar investeren wij als stad graag in want het zijn voorwaarden waardoor investeerders sneller willen investeren. Omdat ze zien dat de gemeente haar taak goed doet. Maar dat kan niet voor niets.

Sociale woningbouw is zeker in het centrum en wijken op het zand onrendabel. En dan stokt het. In het verleden waren er vanuit het Rijk nog ISV-fondsen, maar er zit nu een kabinet dat de stad wel hoog op de agenda heeft gezet, maar financieel nog niet. Ook de verhuurdersheffing werkt averechts. Dat beperkt het te investeren vermogen van met name corporaties. Daarbij is het geld dat niet terugvloeit naar de volkshuisvesting. Dat is wel een hobbel die moet worden gladgestreken voordat het echt kan gaan vliegen.”
Wijsmuller en de rest van de G4 zitten binnenkort weer aan tafel bij minister Blok en daar zal dit punt zeker aan de orde komen. “Want het gaat niet vanzelf. Investeerders bereid vinden geld in huizen te steken kost geld.”

Transformatierecord

Den Haag verbetert al drie jaar het eigen transformatierecord. In 2014 is een recordmetrage aan vergunningen aangevraagd voor transformatie van kantoren: 180.000 vierkante meter. In 2011 was dat maar 15.000 vierkante meter.
In 2015 werd voor 90.000 vierkante meter een vergunning aangevraagd en 140.000 vierkante meter daadwerkelijk getransformeerd. Voor 2016 is de verwachting dat er voor meer dan 250.000 vierkante meter een vergunning wordt aangevraagd.

Met deze versnelling in kantoortransformaties is de verwachting dat de in 2012 geformuleerde doelstelling om 1 miljoen vierkante meter kantoren te transformeren in 20 jaar, niet in 2030 maar al in 2020 gehaald wordt. Hierbij gaat het met name om transformatie naar woningen. In 2014 en 2015 zijn meer dan 1000 woningen gerealiseerd door transformatie. Hiermee neemt transformatie meer dan 1/3 voor haar rekening van de totale woningbouwproductie in de stad.

De grootste twee transformaties zijn het voormalige ministerie van Binnenlandse Zaken waar de Universiteit Leiden zich gaat vestigen en waar woningbouw gepland is en het voormalig Shell-kantoor aan de Oostduinlaan in Benoordenhout dat wordt getransformeerd naar woningen.

Reageer op dit artikel