nieuws

Energiesprong reddende engel voor VvE

bouwbreed

Energiesprong reddende engel voor VvE

VvE ‘t Kofschip bespaart een enorme hoeveelheid energie en raakt hierdoor zijn schuld kwijt in plaats van op een financiële ondergang af te stevenen. Het bestuur kreeg lof voor de getoonde moed, maar volgens voorzitter Jan Bom is meer nodig dan dat. “Zonder extern adviesbureau krijg je dit niet voor elkaar.”

Verenigingen van eigenaren heten nogal eens ernstig onmachtig te zijn voor ingrijpende verbeteringen van hun appartementencomplexen. VvE ‘t Kofschip in Veenendaal maakt gehakt van deze gedachte. Voor circa 16.000 euro per appartement is een labelsprong gemaakt van (meestal) G naar B.

Een sprong die zeker voor Jaap de Wit, bij het project betrokken namens adviesbureau Espiratie, smaakt naar meer. “Alles in één keer is het meest efficiënt”, stelt hij resoluut. Direct een energieneutraal gebouw is zijn ambitie voor toekomstige projecten. ‘t Kofschip is in elk geval voorbereid op dit doel. Nu de isolatie op orde is, kunnen installaties het plaatje later compleet maken. Bijvoorbeeld een warmtepomp gecombineerd met bodemwarmte, biomassa, pv-panelen of een zonthermische installatie.

Niet alleen de labelsprong, ook die naar voorbeeldproject is voor de Veenendaalse vereniging een grote. Een paar jaar geleden was ‘t Kofschip een heel ander soort voorbeeld. Een van de beruchte VvE’-problematiek op het gebied van groot onderhoud. De stookrekening is hier onderdeel van de servicekosten. Het aandeel van de verwarming in het totaal werd groter en groter. Hierdoor bleef steeds minder over voor onderhoud. De bijdrage aan de vereniging zou flink omhoog moeten of deze zou binnen een paar jaar failliet zijn, legt voorzitter Jan Bom uit.

Infraroodbeelden en beschrijvingen van het gebouw in de vroegere toestand tonen van hoe ver de vereniging ook bouwkundig is gekomen. Zo fungeerden doorgestorte vloeren en balkons als ware radiatoren voor de buitenlucht, net als de circa dertig jaar oude aluminium puien.

Op advies van Espiratie nam de VvE afscheid van haar idee om de blokverwarming te vervangen door individuele ketels. Een uit energiebesparingsoogpunt onnodige en tevens financieel onaantrekkelijke operatie, werd duidelijk. Bovendien slechts een tussenoplossing want hij biedt geen aanknopingspunten voor naar verwachting op termijn noodzakelijke alternatieven voor aardgasverwarming.

Dankzij een banklening en, als meevaller ook diverse subsidies, was direct voldoende investeringskapitaal beschikbaar. Balkons werden ingepakt, puien vervangen, HR++ glas geplaatst, beganegrondvloerisolatie aangebracht en dakisolatie verbeterd. De gasketels op het dak zijn gecombineerd met een luchtwarmtepomp. De kopgevels kregen aan de buitenzijde isolatie, afgewerkt met steenstrips. De welstandscommissie vond de warmtelekkende doorgestorte vloeren onderdeel van het architectonisch schoon. Reden waarom dit beeld ook in stripvorm is teruggebracht.

Dankzij de forse energiebesparing hoeven de servicekosten niet omhoog. Een wervend argument bij uitstek waarvoor bijna alle bewoners tijdens het besluitvormingsproces vielen als een blok. Het omslagpunt lag financieel bij een besparing van een kleine 50 procent. De bereikte besparing is naar schatting 60 procent. De warmte-afname wordt anders dan vroeger ook per woning geregistreerd en in rekening gebracht. Dat alleen al zou een effect hebben van circa 10 procent. Er is dus genoeg geld om de lening af te lossen en er blijft zelfs geld over. Zo kon ook een gedateerde lift worden vernieuwd. De vereniging gaat graag verder. Over een tijdje zouden op het dak weleens zonnepanelen kunnen verschijnen

De aanpak van ‘t Kofschip kan dienen als schoolvoorbeeld voor andere VvE’s, maar wellicht meer nog voor overheden en marktpartijen. Duidelijk werd dat een geëffend pad, een dat voor een VvE-bestuur redelijkerwijs te belopen valt, ontbreekt. Dat een VvE-lening überhaupt mogelijk werd, blijkt al bijzonder.

De mogelijkheden voor leningen zijn beperkt. De rente die ‘t Kofschip betaalt is nog relatief hoog, ondanks een volledige garantstelling in dit geval door de provincie Utrecht. Bom: “Hoewel de bank hierdoor geen enkel risico loopt, beschouwt deze de lening als een mkb-lening, met de daarvoor gehanteerde rente. We hebben moeten praten als Brugman om er nog een half procentje van af te krijgen. Zo zijn we uitgekomen op 4,1 procent. Voor mijn hypotheek betaal ik sinds kort 2,3 procent en dat is met nog een zeker risico.”

Zijn advies aan andere VvE’s: “Van belang is op de eerste plaats dat je een goed extern bureau hebt, dat alles regelt. Het plan, de uitvoering, subsidieaanvragen, vergunningen. Hadden we dat zelf allemaal moeten doen dan was het ons nooit gelukt.”

‘Ouderen nemen het Initiatief’

Anke van Hal over het Veenendaalse initiatief: “Project VVE ‘t Kofschip onderscheidt zich op meer fronten dan door de financiële redding dankzij energiebesparing alleen. Het waren namelijk de oudere bewoners uit het complex die het heft in handen namen. Dat alle bewoners instemden met de investering in de maatregelen is geheel aan hen te danken. Omdat zij over veel vrije tijd beschikten waren zij in staat een intensief voorlichtingstraject tot stand te brengen waarbij ze al hun buren, soms meerdere malen, aan huis bezochten en uitgebreid bijpraatten over de plannen. Het is dan ook niet voor niets dat het initiatief door hen ‘Samen oud en nieuw!’ werd genoemd.” Anke van Hal is hoogleraar duurzaam bouwen aan de TUDelft en Nyenrode en mede-initiatiefnemer van kennisplatform HomeMates.nl.

HomeMates

 

Samen met HomeMates besteedt Cobouw dit voorjaar aandacht aan succesvolle renovatieprojecten met hoge energieambities.

HomeMates is een onafhankelijk kennisplatform dat de slagingskans van energiebesparingsprojecten in de bestaande woningvoorraad wil vergroten. Het is een initiatief van de leerstoel Sustainable Building van professor Anke van Hal. HomeMates vraagt specifiek aandacht voor de onderbelichte derde succesfactor bij renovatieprojecten, naast een goede techniek en voldoende budget. Dan gaat het om: samen willen, samenbrengen en samenwerken.

In een serie artikelen belicht Cobouw vijf voorbeelden waarin ‘samen’ een grote rol heeft gespeeld. Zie ook www.homemates.nl.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels