nieuws

Transformatie begint met goed logistiek plan

bouwbreed

De Amsterdamse Molenwerf werd gebouwd als kantoorgebouw, maar heeft al het uiterlijk van een chic appartementencomplex. Maar dat betekent niet dat de transformatie van de 22.000 vierkante meter kantoorruimte naar 185 wooneenheden een eenvoudige opgave is. Ondanks de forse afmetingen van het gebouw, is de bouwplaats een postzegellocatie. Met alle logistieke beperkingen die daarbij horen.

Tijdens een rondgang door het gebouw is hoofduitvoerder Johan Kuiper van de Koopmans Bouwgroep alert op elk foutje. Hij ziet een scheur in de baksteen naast een aangebrachte buitenlamp op de nieuwe balkons. “Ze hebben het van binnenuit geboord. Dat was niet de afspraak”, moppert hij tegen werkvoorbereider Ronald Bosch. Het is een detail in een complexe transformatie die veel van zijn team vergt. Een groot deel van het gebouw is inmiddels veranderd in een luxe appartementencomplex van meestal twee- of driekamerwoningen. En bijna elk appartement is weer anders. “We hebben in totaal 45 verschillende types, met elf verschillende badkamers en keukens. Het is belangrijk dat we het team scherp houden, ook nu we verder zijn in het project.” Maar uitkijkend over de stad vanaf een nieuw balkon stemt het resultaat hem tevreden. “Zonder deze mensen was het niet gelukt.”

Slechts enige uren kreeg Koopmans om, in de aanbestedingsfase, door het gebouw te lopen en de hoeveelheid en de complexiteit van het project in te schatten. Want ook voor zo’n nieuw gebouw zijn de hoeveelheid aanpassingen enorm. Zo werd de hele gevel voorzien van balkons die met een speciale draagconstructie zijn verankerd aan de onderkant van de bestaande vloeren. Daarnaast zijn vloeren gemaakt in de bestaande vides om het woonoppervlak te vergroten. En er werden acht appartementen gebouwd op het bestaande dak van de torens.

“Het transport van materialen is eigenlijk de grootste uitdaging. Er komen elke week gemiddeld dertien trailers met gipsplaten binnen en die moeten overal binnen het gebouw vervoerd worden. Bij nieuwbouw is de gevel dan gewoon open, maar dat is hier natuurlijk niet zo. Je hebt een goed logistiek plan nodig om die materialen allemaal te verplaatsen.”

Maar eerst moest het nodige uit het gebouw worden verwijderd. “Alles moest eruit. De tussenwanden, plafonds en installaties. Twee torens van zeven verdiepingen moesten in zes weken compleet gedemonteerd worden. En dat, zo’n 915 ton sloopafval, moest allemaal afgevoerd worden.”

Het uitvoeringsteam bedacht er een slimme oplossing voor. “Het gebruik van een stortkoker lag het meest voor de hand, maar dan wel één met een uitzonderlijk formaat. We hebben daarom een stortkoker gemaakt van aanelkaar gelaste zeecontainers om het materiaal vanaf verschillende verdiepingen af te voeren.” Maar constructieve berekeningen waren nodig om het materiaal met Bobcats over de verdiepingen te kunnen vervoeren. “Zo’n 400 kilo was de maximale belasting op de kanaalplaatvloeren. Dat kon nèt met een Bobcat van 380 kilo.”

Het complex rust bovendien op een parkeerkelder, wat de bereikbaarheid van het gebouw verder bemoeilijkte. “Omdat we een kraan op de bestrating tussen de beide gebouwen moesten plaatsen voor het ophangen van de balkons, hebben we het doorlopende kelderdek van de parkeergarage volledig moeten onder stempelen.”

Door het gebrek aan ruimte is er geen bouwkeet. In de eerste fase werd de voormalige hal van het gebouw gebruikt als keet, maar daar worden nu de 185 bergingen gemaakt. Inmiddels houdt het uitvoeringsteam kantoor in een van de appartementen op de eerste verdieping.

“Je kan van tevoren een goede inschatting van het werk maken, maar toch kan je altijd iets onverwachts tegenkomen. Dan moet je het van te voren bedachte plan aanpassen.” Maar het kan ook positief uitpakken, laat Ronald Bosch zien bij de “penthouses” in het gebouw die boven op het bestaande dak zijn gebouwd. “Hier had de architect in eerste instantie bedacht om een houten balklaag als vloer te leggen, om de belasting van het dak niet te hoog te maken. Maar toen we eens gingen kijken bleek de cementdeklaag van het dak veel dikker dan gebruikelijk. We hebben dus geadviseerd om schuimbeton te gebruiken. Dit is kwalitatief veel beter en bespaarde een hoop tijd.” Hij stampt even op de vloer. “En zeg nou zelf, dit is toch veel mooier?”

Te duur

Het kantoorcomplex Molenwerf in Amsterdam-West werd opgeleverd op het hoogtepunt van de Nederlandse kantorenbouw, rond de eeuwwisseling. Maar daarna bleek het te duur in een verzadigde kantorenmarkt. Eigenaar Syntrus Achmea was realistisch; besloten werd om niet langer op een huurder te wachten, maar om het gebouw te transformeren naar wooneenheden. Wat hielp was dat de gemeente Amsterdam een actief transformatiebeleid voert en zich meewerkend opstelde bij het wijzigen van het bestemmingsplan en regelgeving. Het complex bestaat uit twee gebouwen: het noordelijke is wel verhuurd, het zuidelijke gebouw wordt nu getransformeerd.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels