nieuws

Sloper kijkt mee bij ontwerp van bedrijvenpark

bouwbreed

Sloper kijkt mee bij ontwerp van bedrijvenpark

Om de waarde van een leegstaand pand te kunnen bepalen, moeten niet alleen de restwaarde van de materialen maar ook de sloopkosten bekend zijn. Daarom denkt sloopbedrijf Beelen alvast mee bij de bouw van Park 20/20 in Hoofddorp.

Hoe kom ik met sloopmaterieel een gebouw binnen? Hoe ontwerp ik details zodanig, dat je ze met een hydraulische schaar gemakkelijk kunt verbrijzelen? Hoe stel ik materialen samen die uiteindelijk resulteren in netjes gescheiden afvalstromen? De vragen klinken macaber in de ogen van menig architect en bouwer. Toch hebben Delta en VolkerWessels sloper Beelen ingeschakeld om juist die aspecten te bewaken bij de ontwikkeling van de nieuwbouw voor Park 20/20 in Hoofddorp.

“Dat is de ultieme consequentie van het bouwen van een cradle-to-cradle bedrijvenpark zoals we hier doen”, stelt Owen Zachariasse van Delta. “We moeten ervoor zorgen dat de materialen aan het einde van de rit tegen zo laag mogelijke kosten hergebruikt kunnen worden of terug kunnen in de natuur zonder schade aan te richten.”

Beelen kijkt sinds een aantal maanden actief mee en werkt zelfs in het BIM-model waarmee alle partners werken die betrokken zijn bij 20/20. KAM-coördinator Maarten Schutte van het sloopbedrijf: “Of het nu gaat om totale sloop of renovatiesloop, in beide gevallen zijn de sloopkosten veel lager als je materieel efficiënt kunt inzetten. Maar dat lukt alleen als de vloeren daarop berekend zijn. Anders moet je met veel mensen een gebouw in en lopen de kosten enorm op. Het zijn voor ons voor de hand liggende zaken die wij hebben aangedragen die hen vaak de ogen openden.”

Beelen en Delta kwamen in contact met elkaar bij de bouw van het nieuwe pand voor Heerema in Leiden. Het offshorebedrijf verruilde in 2005 zijn hoofdkantoor voor nieuwbouw, maar was daar amper zeven jaar later alweer uitgegroeid. Om Leiden niet met nog een leeg kantoorpand op te zadelen, adviseerde Delta het nieuwe pand neer te zetten op de plek van het eerste. Beelen werd ingeschakeld voor de sloop en greep het project aan om zijn driesterren Breeam-sloopcertificaat te halen. Een wereldprimeur, want er bestond ten tijde van de start nog niet eens een Breeam-richtlijn voor. De sloper wist voor bijna 100 procent van de vrijkomende materialen een nieuwe bestemming te vinden, gebruikte materieel dat weinig CO2-uitstoot en hield goed rekening met de belangen van de omgeving. De oude fundering werd bovendien hergebruikt voor het nieuwe pand, wat veel grondstoffen en energie uitspaarde.

“Die voortvarende handelwijze maakte indruk,” vertelt Zachariasse, die bij Delta de functie vervult van manager innovatie en duurzaamheid. “Daarom besloten we Beelen ook bij Park 20/20 te betrekken waar we inmiddels het vierde gebouw afronden. Niet dat we verwachten de komende jaren te moeten slopen, maar je weet het nooit. Ooit zal ook 20/20 eraan moeten geloven. En dan moet alles terug naar de biosfeer of in een gelijkwaardige functie in de technosfeer.”

Daarom die paspoorten die worden opgesteld van alle verschillende bouwmaterialen die in 20/20 worden toegepast. De catalogus telt inmiddels zo’n twintig materialen van verschillende leveranciers. “Maar er is ook een financiële kant aan”, benadrukt Zachariasse. “Cradle-to-cradle heeft zijn ogen nooit gesloten voor de zakelijke kant van projecten. Aan het einde van de rit, als een pand niet meer opnieuw verhuurd of herontwikkeld kan worden, is het niet voldoende om de restwaarde van de materialen te kennen. Ook de sloopkosten moeten in beeld zijn. Samen bepalen die de restwaarde van een pand waar een belegger zijn beslissingen op moet baseren.”

Schutte bracht namens Beelen die waarden in bij de sessies over de tweede fase van 20/20. “En daar schrokken de partijen nog wel eens van”, stelt de kwaliteitsmanager. “Zelfs van staal, een materiaal met een lange traditie van hergebruik is het lastig om een goede prijs te krijgen als je laag- en hoogwaardig staal door elkaar gemengd aanbiedt, zoals meestal gebeurt. Direct na de montage is de prijs van de bouwmaterialen gedecimeerd.”

Dat geldt ook voor de mooie tegels van Mosa die Kondor Wessels momenteel aan de gevel hangt van het nieuwe pand van Bluewater. Ze zijn demontabel, zodat als over tien of vijftien jaar een andere huurder kan kiezen voor een kleur die aansluit bij zijn bedrijfsactiviteit of huisstijl. Maar de demontagekosten werden door Beelen becijferd op driemaal de restwaarde. Dat kan dus nog lang niet uit, realiseert Zachariasse zich.

“Maar juist daarom ben ik zo blij dat we een sloper bij de plannen betrekken”, benadrukt de innovatiemanager. “Zij zijn bij uitstek in staat om in te schatten wat de waarde is van overgebleven materialen. Zij lopen door een gebouw en zien vooral de materialenbank die het is. Niet door een roze bril zoals ontwerpers, maar met een realistische kijk die stoelt op marktkennis. Daardoor kunnen wij toekomstige beleggers in 20/20 veel realistischere schattingen geven. Het biedt ook aanknopingspunten om je componenten slimmer te ontwerpen, want die vertegenwoordigen een grotere waarde dan de materialen. En vergeet niet de materialen als koper, waarvan de prijs de afgelopen vijftien jaar explodeerde. Een te slopen gebouw vertegenwoordigt uiteindelijk een reeële waarde.”

Nu is die waarde nog niet te gelde te maken, omdat opties nooit een langere looptijd hebben dan tien jaar. Een huurcontract voor vijftien jaar waar Delta en VolkerWessels op ontwikkelen is dus te lang. Maar vijf jaar later zou je alsnog de opties kunnen verhandelen. Zachariasse: “De grondstoffenwaarde is er altijd geweest natuurlijk, maar bleef altijd verborgen. Door hem expliciet te maken. ontstaan er ineens heel andere mogelijkheden met vastgoed.”

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels