nieuws

‘De bouwkosten bepalen maar een derde van de prijs van een woning’

bouwbreed

Door de verschuivingen in de corporatiesector komt de betaalbaarheid van sociale woningen in de knel. Corporaties en politiek zoeken naar een oplossing. Onder meer het bouwen van ‘passende woningen’ moet uitkomst bieden. Dat is niet zo eenvoudig als het klinkt.

“Een woning is geen pakje soep”, reageert Harrie Windmuller, directeur van corporatie Brabant Wonen, op de uitspraken van Blok over ‘passend bouwen’. “Als een woning eenmaal staat, dan staat ie. Dan gaat ie 50 tot 60 jaar mee.”

Nu de subsidies voor het sociale woningstelsel worden afgebouwd, wordt betaalbaarheid onmiddellijk een thema. De betaalbaarheid kan niet eenzijdig worden opgelost door corporaties en bouwers, stelt Windmuller. “We zijn gevangen in het feit dat de woningmarkt een voorraadmarkt is van een traag product. Het aantal woningen dat we toevoegen is heel bescheiden, de prijs wordt bepaald door wat er al staat. Die kwaliteit kun je niet zomaar veranderen.”

Corporaties en bouwers proberen de schoteltjes draaiende te houden en richten zich inderdaad zoals Blok oppert op compactere en soberder nieuwbouw, zo blijkt uit een inventarisatie van Cobouw. Bijvoorbeeld De Huismeesters, een middelgrote corporatie in Groningen. “We kiezen eerder kleinere grondgebonden woningen”, beaamt een woordvoerder. “We kiezen bijvoorbeeld voor rug-aan-rugwoningen, al hebben we liever een doorzonwoning.” De corporatie bouwt echter nauwelijks nog nieuwe woningen, niet meer dan 40 of 50 per jaar. “Dat is echt een uitloop. We focussen op de bestaande voorraad. Nieuwbouw vraagt een forse investering en dat is een probleem.” De Groningse corporatie richt zich op verduurzaming van de bestaande voorraad. “Met name in de schil: Gevelisolatie, dubbel glas, blokverwarming.” Ook Woonbron, een grote corporatie in Rotterdam heeft de focus verlegd van nieuwbouw naar bestaand bezit. “Ik herken heel erg dat het de laatste jaren steeds mooier, groter en beter werd. Daar zijn we van teruggekomen”, aldus een woordvoerder.

Onderhoudsprestatiegaranties

Bouwers komen onderwijl zo goed mogelijk aan de behoefte van hun opdrachtgevers tegemoet. Veelal met BIM, standaardisatie en prefabricatie kunnen bouw- en faalkosten gedrukt worden. Peter Hutten, directeur van Van Wijnen Noord, wijst erop dat bouwers steeds meer in staat zijn een rendabele woning te maken. “Niet alleen met een scherpe bouwprijs, maar met onderhoudsprestatiegaranties voor een langere periode. In combinatie met standaardisatie, lean en BIM kunnen de verschillen oplopen tot wel 20 procent ten opzichte van de traditionele bouw.” De stichtingskosten zijn echter maar een deel van het verhaal. “Daar komt ook de grond, btw, architectuur en aansluitingen bij. De bouwkosten bepalen maar een derde van de prijs van een woning, twee derde wordt bepaald door andere factoren”, ziet hij. “Daarbij is het nu een laagconjunctuur, aannemers bieden scherp aan, het is onvermijdelijk dat de prijzen binnen afzienbare tijd weer stijgen.”

Hans Geertman, directeur van Huybrechts-Relou, waarschuwt voor de trend om heel Nederland vol te zetten met woningen die qua oppervlakte zo minimaal mogelijk zijn. “Woningen bouwen voor kleinere huishoudens: klein, modern, duurzaam. Daar is niets mis mee, daar is zeker een doelgroep voor. Maar nu lijkt het alsof er meer studenten dan mensen in Nederland zijn.” Een woning is pas duurzaam als mensen er graag willen wonen, stelt hij. “De meeste mensen wonen liever in een grotere woning. Als je kunt kiezen tussen een woning van 5,70 breed in plaats van 4,80, dan kun je ook nog normaal de woning binnen. Dat is 20 procent meer volume, kost 10.000 euro extra.”

Theo Opdam, directeur van Plegt-Vos, oppert het idee dat woningen niet noodzakelijkerwijs 50 of 60 jaar mee hoeven te gaan. “De levensduur van een woning kan minder lang zijn, dat is aanzienlijk goedkoper. Dat is bijvoorbeeld zinnig in krimpgebieden, daar is nu een specifieke behoefte vanwege de vergrijzing. Maar op enig moment daalt die vergrijzing en dan verdwijnt ie. Als je nu woningen neerzet voor vijftig jaar creëer je vandaag een probleem voor de toekomst. Systemen om tijdelijk te bouwen worden slechts mondjesmaat gebruikt, maar de techniek is er.”

De verduurzaming van de woningvoorraad levert ondertussen problemen op bij de huidige verrekening in de huurprijs. De Huismeesters betaalt de verduurzaming van de bestaande voorraad met een generieke huurverhoging. “Het is soms best moeilijk uit te leggen dat mensen betalen voor de energiebesparing van een ander.” Hutten ziet corporaties in een spagaat terechtkomen om enerzijds een woning op te leveren met een hoog energielabel en anderzijds onder de puntengrens te blijven. “Een A++-label tikt hard door. Verduurzaming komt boven op de puntentelling, dan moeten ze een afweging maken of ze inleveren in de oppervlakte of het energetische.”

Het probleem van betaalbaarheid is veel breder dan alleen sober bouwen, vat Windmuller (Brabant Wonen) samen. Lange tijd is de woningmarkt enorm gestimuleerd met subsidies in soorten en maten, dat wordt nu afgebouwd. “Veel lijnen komen bij elkaar in het krachtenveld van betaalbaarheid en beschikbaarheid. Het hangt samen met inkomenspolitiek, de koopsector, de energiebedrijven. Daar moet je integraal naar kijken. Betaalbaarheid is niet alleen van de corporaties. Er is behoefte aan een samenhangende visie. Aedes, de Woonbond, Vereniging Eigen Huis en de Nederlands vereniging van Makelaars hebben die samen op tafel gelegd. Hierin is vervolgens selectief gewinkeld door de overheid. Eigenlijk zouden we de komende 20 jaar in alle rust kunnen werken aan herstructurering van de woningmarkt.”

Een parlementaire enquête gaat de rol van de corporaties onderzoeken. “Hopelijk kijken ze in de volle breedte en met voldoende diepgang naar de woningmarkt,” wenst Windmuller. Door alle politieke wisselingen en de druk van vandaag is hijgerigheid ontstaan, ziet hij. “De wispelturigheid van de ministers speelt de corporaties parten. Eerst worden we de wijken ingejaagd met schuldhulpverlening, wijkverbetering en Vogelaarwijken, moeten we expliciet koopwoningen aanbieden. De volgende minister is expliciet tegen koopwoningen, een derde haalt 1,75 miljard euro weg. We hebben genoeg politici die kijken naar de problemen van vandaag, maar te weinig staatsmannen die kijken naar de problemen van de volgende generatie.”

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels