nieuws

Huren is de nieuwe vraag, nu het aanbod nog

bouwbreed

Op de huurmarkt liggen de aantrekkelijkste kansen voor de bouw, klinkt als rode draad door de presentaties op de zesde Bouwpoort-netwerkbijeenkomst. ‘Huren: het nieuwe kopen?’, formuleerden de organisatoren hiervoor als passend thema.

Het goede nieuws is dat de vraag naar huurwoningen groot is. Marijn Snijders van vastgoedadviseur Capital Value houdt zijn publiek in het Haagse Nieuwspoort voor waar het bij uitstek om draait: huurwoningen in het goedkope en middeldure segment. Het slechte nieuws is dat uitgerekend voor deze segmenten momenteel weinig wordt gebouwd.

Kosten blijken een belangrijk struikelblok. Uit de corporatiesector klinken echter veelbelovende oplossingen die ook voor vrijesectorhuur van pas komen.

Tjapko van Dalen, directeur van de coöperatie Kleurrijk Wonen en tevens voorzitter van het Netwerk Conceptueel Bouwen, merkte als opdrachtgever hoe concepten leidden tot enorme kostenbesparingen. En, voor dezelfde prijs, ook nog een betere kwaliteit op de koop toe. Ook dbm (design, build & maintenance) ziet hij opkomen in corporatieland. Een belofte voor lagere kosten tijdens de exploitatie.

Margaret Zeeman, directeur van corporatie Jutphaas Wonen, presenteert transformatie van leegstaande kantoren als uitgelezen kans om goedkope woningen te realiseren zonder onrendabele top. Een eerste project in Nieuwegein werd afgerond, een tweede is recent gegund en zal in september gereed zijn. Opvallend, vindt ze, dat de markt wel voor nieuwbouw, maar niet voor dit soort transformaties concepten bleek te hebben.

De eerste transformatie-uitvraag voor zo’n kantoor kwam tot stand met hulp van professor Hennes de Ridder en staat, geheel in zijn geest, in het teken van legolisering. Bij de aanbesteding bleven uiteindelijk vier bedrijven over die hun nek wilden uitsteken om samen met de corporatie het experiment aan te gaan. Vorm Bouw scoorde met zijn werkmaatschappij TransVorm nipt meer dan Plegt-Vos, dat als tweede eindigde. Zeeman: “We merken dat middelgrote aannemers het best weten in te spelen op dit soort nieuwe ontwikkelingen.”

Hoog tijd, houdt ze haar gehoor voor, dat er meer aanbieders komen. De conceptuele aanpak moet school gaan maken, weet ze. “Het is anders bijvoorbeeld alleen al heel moeilijk om voor een kantoor vooraf de transformatiekosten te bepalen.”

Vrijheid voor de aannemer om eigen oplossingen te bedenken is volgens haar essentieel bij de nieuwe aanpak. “Wij hebben gezegd: verras ons maar. Geen bestekken meer van een paar honderd pagina’s maar twee pagina’s met hoofdpunten waaraan de woningen moeten voldoen.”

Het resultaat, zo stelt ze tevreden over het voltooide eerste project: “We hebben meer gekregen dan we vroegen. Onder meer een energielabel A+ in plaats van A.”

Voor haar collega’s van andere corporaties is Zeemans boodschap: “Pak die kans. Zeker in regio’s als Utrecht en Amsterdam, met veel behoefte aan goedkope huurwoningen én veel leegstaande kantoren, zijn volop mogelijkheden.”

Vraagprijs

Afwezigheid van onrendabele toppen is, legt ze uit, te garanderen. Bij de uitvraag hanteren we een toelaatbare vierkantemeterprijs. De aankoopprijs van lege kantoren wordt vervolgens op basis van de transformatiekosten residueel berekend. Beleggers kiezen dan, ziet ze, eieren voor hun geld. Ze accepteren in de huidige markt gemakkelijk dat ze de oorspronkelijke wellicht hogere vraagprijs niet kunnen krijgen. “En zo niet, dan zoeken we een ander kantoor, in Nieuwegein staat 35 procent leeg.”

Ook voor de vrijesectorhuur moet de bouw nog een flinke slag maken, legde Capital Value-man Snijders uit. Het vaak gesuggereerde omkatten van onverkoopbare koopwoningen levert de beleggers volgens hem geen exploiteerbaar resultaat op. Los van het vaak minder geschikte karakter van veel van die woningen zou de huur ook nog steeds te hoog moeten worden. Lagere grondquotes helpen maar zijn in zijn ogen nog maar één stap. Bouwers moeten daarnaast creatiever worden in het aanpassen van hun projecten en bijvoorbeeld slimmer gaan nadenken over de keten, suggereert hij.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels