nieuws

Aansprakelijkheid voor veiligheid van galerijflats

bouwbreed Premium

De vraag naar de constructieve veiligheid van galerijflats en de maatregelen die moeten worden getroffen om de veiligheid te verbeteren, is voor veel woningcorporaties actueel. Hier komt een aantal aspecten van de juridische positie van eigenaren van gebouwen met balkons en galerijen aan de orde, en hun aansprakelijkheid ingeval van onveilige situaties, bij verhuur of verkoop.

Galerijen en balkons zijn onderdeel van gebouwen, ofwel opstallen. De bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, is in beginsel aansprakelijk. Die aansprakelijkheid is er niet als het gebrek en de schade een ononderbroken of nauwelijks te onderbreken gebeurtenis vormen die veroorzaakt wordt door een van buiten komende omstandigheid. Ook als de bezitter alle nodige maatregelen heeft genomen om een gevaarlijke situatie te beëindigen, maar het gevaar verwezenlijkt zich toch, is de bezitter niet aansprakelijk.

Voor aansprakelijkheid is niet vereist dat de bezitter bekend is met het gebrek van zijn opstal of het gevaar dat dit kan opleveren. Ook hoeft het gebrek niet te zijn veroorzaakt door onderhoudsverzuim of een gebrek in bouw of inrichting. Bij de vraag of galerij- of balkonvloeren gebrekkig zijn, spelen vooral veiligheidsaspecten een rol, zoals de toegankelijkheid van het gebouw en de galerijen/balkons, de wijzen waarop gebruik wordt gemaakt van de galerijen/balkons, de vraag of de galerijen of balkons voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening, de gevaren van de toestand van de galerijen/balkons en de kans dat die gevaren zich zullen verwezenlijken, de mogelijkheid en bezwaarlijkheid van te nemen veiligheidsmaatregelen en de daadwerkelijk getroffen veiligheidsmaatregelen.

Het in het leven roepen of laten voortbestaan van een gevaarlijke situatie zonder (voldoende) veiligheidsmaatregelen te treffen kan een onrechtmatige daad, namelijk gevaarzetting, opleveren.

Vanwege de potentiële ernst van schade voor personen bij gebrekkige galerijen/balkons, kan van een woningcorporatie die weet van het gevaar van haar gebrekkige opstal op zijn minst worden verwacht dat zij de bewoners mondeling en schriftelijk waarschuwt. Enkel waarschuwen is lang niet altijd voldoende, zeker niet als te verwachten is dat de waarschuwing voor een gemiddelde gebruiker niet effectief zal zijn. De woningcorporatie dient dan ook door het nemen van andere veiligheidsmaatregelen het gevaar van ontstaan van schade voor derden tegen te gaan, bijvoorbeeld door afzettingen en onmiddellijke reparaties.

Bij de positie van de woningcorporatie als verhuurder speelt de vraag of een gebrek aan de galerijvloer/het balkon is aan te merken als een gebrek in het gehuurde, als gevolg waarvan de huurder vermindering van de huurprijs kan vorderen vanwege verminderd huurgenot. Zolang de constructieve staat van de galerijen/balkons zodanig is dat zij normaal kunnen worden gebruikt, zal niet snel sprake zijn van een gebrek in het huurgenot en vermindering van de huurprijs. Indien de galerijen/balkons niet meer geschikt zouden zijn voor bijzonder gebruik voor bijvoorbeeld verhuizing of verplaatsing van zware meubels, dan zouden de extra kosten voor rekening van de woningcorporatie kunnen komen.

Indien de woningcorporatie de woningen met de galerijen/balkons heeft verkocht, zal normaliter gelden dat de woning is verkocht in de staat waarin deze zich ten tijde van de verkoop bevindt. De verkoper is dan alleen aansprakelijk voor een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat. Daarbij zal waarschijnlijk niet alleen worden gekeken naar de acuut noodzakelijke maatregelen, maar ook naar de vraag of voor behoud van toekomstig woongenot maatregelen nodig zijn. Verder spelen de ouderdom van de woning (hoe ouder de woning, hoe groter de kans dat (groot) onderhoud aan een balkon/galerij nodig is) en de positie van de Vereniging van Eigenaren een rol. Ook moet worden nagegaan of een vordering eventueel is verjaard waardoor deze in rechte niet meer met succes kan worden ingesteld.

Hanneke Kolsters, advocaat en partner vastgoed bij Schaap & Partners 

Reageer op dit artikel