nieuws

‘Prachthuizen’ bouwen zonder verliezen

bouwbreed

Bert Wijbenga, bestuursvoorzitter van corporatie Woonbron, heeft maandag een blauwdruk voor de corporatiesector neergelegd om zonder verliezen nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Marc Doodeman

Bert Wijbenga zit nog maar twee jaar op zijn post. De oud-politieman met een lange staat van dienst – hij was onder meer korpschef in Flevoland – wist niet wat hij meemaakte toen hij Martien Kromwijk, die zijn hand had overspeeld door de SS Rotterdam, opvolgde. Corporaties die met verlies sociale huurwoningen bouwden. Steevast.

Dat moest anders, vond Wijbenga. Maar hoe? Na een jaar hard werken samen met de gemeente Rotterdam was hij eruit. Het was mogelijk om zonder onrendabele toppen eengezinswoningen te bouwen en die sociaal te verhuren. Toen kwam Stef Blok met zijn verhuurdersheffing. Alles kon het ronde archief in. De woningen waren daardoor 30.000 euro te duur.

Blauwdruk

Na nog een jaar passen en meten is er toch een doorbraak. Een poging tot een blauwdruk voor de volkshuisvestingssector. Wijbenga “durft” daarvoor de pers te vragen op zijn kantoor. “Het voelt als een markering van de oude en de nieuwe tijd”, trapte hij af. De Rotterdamse bouwwet houder Hamit Karakus belooft namens de gemeente 15.000 euro minder proceskosten te rekenen per woning. En ook de nutsbedrijven doen water bij de wijn. Lucht uit het proces halen, noemt Karakus het.

En de bouwers zijn een jaar verder bereid hun prijzen te laten zakken. Vijftien bouwers toonden interesse. Allen hebben zebetaalbare bouwconcepten en willen ze ook vijftien jaar het onderhoud voor hun rekening nemen. Dat is de toekomst, weten ze.

Waal Bouw uit Vlaardingen mag de eerste 33 eengezinswoningen bouwen in Rotterdam Hoogvliet. Huur: 699 euro, op het randje van de sociale huurgrens.

Dit jaar worden de woningen al opgeleverd. Scheelt weer bouwrente. In de jaren erna volgen er nog vierhonderd. De woningen zijn gebaseerd op bouwconcepten. Maar net als bij auto’s kan per project wel gevarieerd worden. Zo is er bijvoorbeeld keuzevrijheid in gevels en kozijnen.

De stichtingskosten bedragen volgens Woonbron 130.000 euro, op basis van epc 0,6. De grondkosten zijn 20.000 euro.

Waarom doet Woonbron dit? Marktpartijen bouwen niet voor nul rendement, zei Wijbenga. “Wij wel.”

Maar nul rendement is niet helemaal juist. De zogeheten “prachthuizen” leveren wel een rendement op. “Dat gebruiken we als buffer”, aldus Wijbenga. Moet ook van toezichthouders CFV en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), die volgens Wijbenga het initiatief omarmen. Want risico is er wel degelijk.

Drive

Het verdienmodel van de prachthuizen gaat ervan uit dat de woningen na vijftien jaar verkocht worden. Of liever eerder. Als de bewoners na vijftien jaar niet weg zijn, wordt de exploitatie verliesgevend. Maar de woningen zorgen niet voor een nieuwe lichting scheefwoners, bezweert hij.

Wijbenga is trots. Hoopt dat andere corporaties er een voorbeeld aan nemen. Ze mogen bij Woonbron aankloppen. Ook minister Blok zal blij zijn dat het corporaties lukt door creatieve oplossingen weer te bouwen, verwacht Wijbenga.

Maar zal de minister het ook niet als bewijs zien dat de verhuurdersheffing geen onneembare belemmeringen opwerpt? Wijbenga wordt even stil. Hij begint een verhaal over zijn jeugd. Hij woonde drie hoog achter. “Ik weet nog dat we met z’n allen naar een eengezinswoning verhuisden. En wat een vooruitgang en weelde dat was. Daar doe ik het voor.Dat is mijn drive.”

Verdwijnmodel corporaties

Corporaties accepteerden jarenlang op voorhand verliezen op sociale woningbouw. Het was eerder regel dan uitzondering dat bouwkosten niet werden terugverdiend tijdens de exploitatietermijn. Oud-corporatiebestuurder Frank Bijdendijk wees in 2008 al op de oplopende verliezen. “Als dat zo doorgaat dan bouwen corporaties over drie tot vijf jaar geen sociale huurwoningen meer. Dan kunnen we de onrendabele top niet meer opbrengen.” Jan van der Moolen, oud-directeur van toezichthouder CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) waarschuwde afgelopen zomer nog voor de onrendabele toppen: “Corporaties hebben geen verdienmodel maar een verdwijnmodel. Dat kan zo niet doorgaan.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels