nieuws

‘Beleggers en corporaties willen geen-gezeikgarantie’

bouwbreed

Woningbouwer Thunnissen uit Heemstede nam de laatste jaren veel koopwoningprojecten over van corporaties. “Daar zijn we heel goed in.”

Zebestaan nog. Bouwbedrijven die niet van de aanbestedingsmarkt afhankelijk zijn. “We hebben al vier, vijf jaar niet met aanbestedingen meegedaan”, zegt Harrie van Noorden, algemeen directeur van Thunnissen ontspannen achteroverleunend in zijn stoel. Het bouwbedrijf, dat de laatste jaren een omzet van rond de 50 à 55 miljoen euro (nettowinst 1,1 miljoen) haalt, staat bekend als nieuwbouwer. Bijna de helft van de omzet wordt behaald met nieuwbouwwoningen van eigen grondposities. Daarnaast wordt veel gewerkt met vaste opdrachtgevers, zoals corporatie Ymere en projectontwikkelaar Synchroon.

Ruim vier jaar is Thunnissen co-maker voor Ymere, ofwel vaste ketensamenwerkingspartner voor nieuwbouwprojecten. Era Contour en Dura Vermeer zijn de andere twee co-makers. Sinds de recente reorganisatie bij Ymere besteedt de corporatie 100 procent van de nieuwbouw uit aan de drie co-makers.

Leuker

Dat zal te maken hebben met de goede ervaringen met co-makership. Ketensamenwerking is sneller, leuker en goedkoper, vinden de bouwers en de corporatie zelf. Veel goedkoper zelfs. “We bouwen in het Leeghwaterkwartier in Hoofddorp 130 woningen voor Ymere. We zijn 29 procent goedkoper op stichtingskosten dan de nulmeting”, zegt Van Noorden. Veel sneller was Thunnissen bij een project in Haarlem. “We hebben de planning gehalveerd.” Kennelijk zat er nog flink wat rek bij de woningbouw voor corporaties. De bouwdirecteur kijkt er niet van op. Ook vindt hij het niet gek dat Thunnissen Ymere onlangs van dertien duurdere koopwoningen afhielp, omdat die woningen niet meer matchten met het profiel van de corporatie. Voor wat, hoort wat. “We verdienen nauwelijks aan die woningen. Waarom we het toch doen? Waarom niet? Als Ymere problemen heeft, steek ik graag m’n nek daarvoor uit.” Dat doe je als je co-maker bent.

Ook van andere corporaties als Staedion (Den Haag) en Kennemer Wonen (Uitgeest) kocht Thunnissen de afgelopen jaren een aantal woningbouwprojecten. “Daar zijn we ook heel goed in”, zegt Van Noorden.

De deals zijn aantrekkelijk omdat het Thunnissen lukt om de woningen voor fors minder geld te bouwen dan de volkshuisvesters zelf begroten. Bij Staedion kwam de ontwikkelende bouwer 15 procent goedkoper uit. De woningen zijn nagenoeg allemaal verkocht.

Ook houdt Thunnissen zijn ogen open voor projectkansen bij gemeenten. “We zoeken eigenlijk een model waardoor je kunt participeren in de probleemprojecten van gemeenten.” Meedenken en meeoplossen. “Met stom bouwen red je het niet.”

Wel loopt Thunnissen bij overnames van projecten natuurlijk enig risico omdat het zelf de eigenaar wordt van de woningen die gebouwd (gaan) worden. Toch is het risico wat Van Noorden betreft beperkt. Thunnissen koopt de corporatieprojecten niet alleen. “Onze ketenpartners zijn ook partner in de risico’s.” Ook de onderaannemers en toeleveranciers financieren de projecten mee, met als voordeel dat ze later meedraaien in de winsten als die behaald worden.

Ondanks de stroom aan nieuwbouwprojecten ziet Van Noorden dat het ook zinvol is om te investeren in renovatie. Eind vorig jaar werd daarom een belang genomen in Van Braam en Minnesma uit Wormerveer, een renovatiespecialist die veel werkt voor de grootste renoveerder onder de corporaties: Eigen Haard uit Amsterdam.

Sparren

Het initiatief van de overname van h et renovatiebedrijf lag bij Peter van Gelder, directeur-eigenaar van Koudijs Nieuw-Vennep. Een oude bekende van Thunnissen. Van Gelder werkte van 1997 tot 2011 bij Thunnissen, stapte toen over naar Koudijs, maar bleef al die jaren sparren met Van Noorden.

Van Gelder, die met zijn bedrijf twee jaar geleden het faillissement van moederbedrijf Koudijs overleefde, had er zelf niet genoeg geld voor; Koudijs Nieuw-Vennep heeft een omzet van 3,5 miljoen euro. Samen met het kapitaalkrachtige Thunnissen lukte de investering wel. Zonder de overname door Thunnissen en Koudijs had het renovatiebedrijf het niet overleefd.

De keuze voor investeren in een renovatiebedrijf is een logische, vinden zowel Van Gelder als Van Noorden. Corporaties en beleggers vragen steeds meer om total cost of ownership. Dat wil zeggen: bouwers moeten niet alleen voor de nieuwbouwwoningen bouwen, maar ook bij het ontwerp en de bouw rekening houden met de beheer- en gebruikersfase. Serviceonderhoud, klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en energieprestaties zouden allemaal onder dit beheer kunnen vallen. Van Noorden: “Ze willen een geen gezeik-garantie.”

De werkwijze van Thunnissen voor de nieuwbouw kan deels meegenomen worden naar de renovatie en onderhoudstak, denkt Van Noorden. “We hebben nu vijf BIM-tekenaars. Bij projecten zijn we de ketenregisseur. Op die manier kunnen we het ookgaan aanpakken bij renovatie.”

RenovatieTAK VOOR THUNNISSEN

Thunnissen en Koudijs Nieuw-Vennep (omzet 3,5 miljoen) hebben beide een 50 procentsbelang genomen in renovatie- en restauratiespecialist Van Braam en Minnesma. Ze nemen het bedrijf over van Jacob van Braam (64) en Gerrit van der Hoeven (65), die vanwege hun leeftijd het bedrijf van de hand doen. Ook is een nieuwe leiding nodig om met de tijd mee te gaan, zegt Van Braam. Eigen Haard, de belangrijkste opdrachtgever, verwacht van bouwbedrijven dat ze met BIM werken. Van Braam en Minnesma (omzet 10 à 12 miljoen euro) stamt uit 1931 en is vanwege de crisis afgeslankt van 65 naar 31 werknemers. Peter van Gelder wordt de nieuwe directeur van Van Braam en Minnesma.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels