nieuws

‘Corporaties lenigen nood door verkoop tafelzilver’

bouwbreed Premium

Dat verkoop van sociale-huurwoningen aan particulieren nuttig kan zijn, is een breed gedeeld standpunt. Maar (uit)verkoop met maar één doel 
– de financiën van een corporatie weer op orde krijgen – is niet goed, menen organisaties van NVM tot Woonbond.

Schrijnende verhalen horen medewerkers van de Vereniging Eigen Huis van leden, verklaart woordvoerder Hans André de la Porte. Van mensen met woningen die nauwelijks nog te verkopen zijn, doordat corporaties in de buurt soortgelijke woningen voor een veel lagere prijs aanbieden.

Deze concurrentievervalsing zit ook de NVM dwars. De achterban probeert particuliere woningen te verkopen, terwijl aan de overkant van de straat een corporatie ongeveer hetzelfde veel goedkoper aanbiedt. De enige manier om dan een kans te maken is zelf ook flink te zakken met de prijs. Terwijl de marktprijzen toch al fors zijn gedaald.

Het is een praktijk die ook Ronald Paping, directeur van de Woonbond, herkent. “Corporaties proberen, vooral in een aantal regio’s, als de wiedeweerga woningen te verkopen en daarbij maximaal gebruik te maken van de diverse kortingsregelingen. Ze proberen hun financiële problemen op te lossen door te cashen op woningen.” De meestal forse boekwinsten geven natuurlijk verlichting op de korte termijn, onderkent hij. Maar voor de lange termijn vindt hij de gang van zaken minder gunstig. “Corporaties verkopen hun tafelzilver.”

Particuliere verkopers moeten achter aansluiten in buurten waar ook corporaties actief zijn als verkopende partij. Het leed van de particuliere verkopers is, erkent Paping, niet het aandachtsgebied van de Woonbond. “Maar duidelijk is dat het verlangde prijsherstel op deze manier niet wordt bevorderd.”

Hij richt zich in de eerste plaats tegen wat hij ziet als een uitholling van de huursector. “Tot een aantal jaren terug was het verhaal: corporaties bouwden 30.000 nieuwe woningen, sloopten er 15.000 en verkochten er 15.000. De boekwinst op de verkoop werd gebruikt voor de financiering van de onrendabele toppen op de nieuwbouwwoningen. Dat was een treintje dat liep en waarbij de huurvoorraad op peil bleef. Het was een reëel verhaal.” De verkoop voorzag, voegt Paping daaraan toe, bovendien in een duidelijke behoefte: “Als mensen willen kopen, moet je ze er de gelegenheid voor geven.”

Inmiddels ziet hij de verkoop voor de markt het overschot aan koopwoningen verder vergroten, terwijl het tekort aan huurwoningen oploopt. “Mensen zijn armer geworden, er zijn veel zzp’ers die weinig te makken hebben, dus de doelgroep groeit. Maar corporaties bouwen bijna niet meer en dan moet ook nog een deel van de huurwoningen worden geliberaliseerd of verkocht. Zo ontstaan enorme tekorten en wordt de druk op de huurmarkt steeds groter.”

Vanuit hun aard vinden Eigen Huis en NVM de accentverschuiving van huur naar koop geen bezwaar. Dat woningen verkocht moeten worden, is de natuurlijke boodschap van de makelaars en ook bij Eigen Huis staat het eigenwoningbezit hoog in het vaandel.

“Wij hebben er geen moeite mee”, onderstreept André de la Porte, “als corporaties woningen met korting verkopen aan zittende huurders. Zo stellen ze mensen in staat een huis te kopen die het anders niet hadden gekund. Daarmee verpest je de markt niet.”

Problemen heeft hij daarentegen met prijsdumping op de vrije markt. “Woningen die te koop staan voor een heel lage prijs voor iedereen die maar wil. Zeker is dat de corporatie die huizen wel kwijt raakt en er ook nog aan verdient. Even zeker is dat tal van particuliere huiseigenaren in dezelfde buurt met de handen in het haar zitten. Ze kunnen geen kant op en we vragen ons dan of dit zomaar mag. Wat ons betreft niet.”

Helaas voor Eigen Huis mag het wel en wordt het zelfs aangemoedigd. Met ingang van 1 oktober vorig jaar zijn de regels voor de verkoop van corporatiewoningen verder versoepeld. De gedachte is dat corporaties zo geld kunnen verdienen. Ze hebben dringend inkomsten nodig voor nieuwe kostenposten als de verhuurdersheffing en de gezamenlijke redding van Vestia. Daarnaast hebben verschillende andere corporaties hun eigen specifieke financiële problemen.

Behalve financiële zijn ook maatschappelijke redenen aangevoerd om van een deel van de sociale-huurwoningen koopwoningen te maken. Bijvoorbeeld om zo de samenstelling van de wijkbevolking gevarieerder te maken en bewoners te krijgen die wellicht meer betrokkenheid hebben bij hun huis en de omgeving. Ook leeft bij een deel van de politiek de gedachte dat de sociale-huursector te groot is. Deze zou moeten worden teruggebracht tot een omvang die toereikend is voor een kleinere groep dan nu: alleen degenen met te weinig inkomen om op de vrije markt een acceptabele woning te kopen of huren.

Te Woon

In Delft, de nummer twee in de genoemde top 10 van Eigen Huis en NVM (zie ook pagina 1), speelt volgens de gemeente twee zaken: Vestia heeft veel woningen die in de verkoop gaan, maar er is ook een succesvolle formule van corporatie Woonbron om woningen ‘Te Woon’ aan te bieden. Een van de opties is daarbij kopen met korting. Daarnaast heeft Delft een relatief hoog aandeel sociale huur, waardoor de activiteiten in deze sector ook eerder een hoog percentage van het totaal vertegenwoordigen.

Ook in Eindhoven wordt relatief veel corporatiebezit verkocht. In deze gemeente speelt Trudo een grote rol. Deze corporatie ontwikkelde een eigen verkoopformule, Slimmer Kopen genaamd. Hiermee richt ze zich op mensen die te weinig verdienen om op de reguliere normale markt een goede woning te kopen. De verkoop gebeurt met forse kortingen, tot 40 procent, maar er zitten ook forse beperkingen aan vast, waardoor koop voor speculatieve doeleinden oninteressant is. Omdat de doelgroep zonder deze regeling moeilijk kan kopen, zou de concurrentie met reguliere particuliere markt beperkt blijven. Doelen van Slimmer Kopen zijn starters meer kansen geven op de woningmarkt en de vitaliteit van buurten vergroten door een nieuw type (vooral jonge) bewoners aan te trekken.

Kortingsregelingen

Corporaties mogen kortingen geven aan kopers van een sociale-huurwoning, zowel aan de zittende bewoner als een woningzoekende die een huis koopt van een corporatie. De kortingen kunnen oplopen tot 50 procent. Bij kortingen boven de 10 procent gelden beperkende voorwaarden zoals verplichte terugbetaling van de korting bij een verkoop van de woning binnen tien jaar. Ook moet in veel gevallen de verkoopwinst worden gedeeld met de corporatie.Met ingang van 1 oktober vorig jaar heeft het Rijk de kortingsvoorwaarden versoepeld. Een belangrijk verschil is dat de verplichte waardedelingseis (voor de verkoopwinst) is komen te vervallen bij kortingen tot 25 procent wanneer het inkomen maximaal 38.000 euro is. De korting zelf (dat wil zeggen: het deel boven de 10 procent) moet nog wel worden terugbetaald.Dat corporaties op de verkoop kunnen verdienen, ook bij forse kortingen, komt door het grote verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde van de woningen. De laatst beschikbare cijfers hierover dateren uit 2009 maar het beeld is sindsdien niet substantieel veranderd. De gemiddelde boekwaarde van de verkochte bestaande woningen was in 2009 34.000 euro. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg 143.000 euro. Daarmee komt de boekwinst per verkochte woning op 109.000 euro.Het totale aantal verkopen aan particulieren lag jaren in de buurt van de 15.000. De meest actuele cijfers van het CFV gaan over 2012, het kwantitatieve resultaat van de huidige vermoede verkoopdrift is dus nog niet bekend.

Reageer op dit artikel