nieuws

‘Verbouwen duurder dan leegstand’

bouwbreed Premium

Een oplossing van het probleem is niet in zicht, zo laten deskundigen weten. De bouwsector heeft werk nodig en aannemers zijn graag bereid hun bedrijfsvoering aan te passen als het verbouwen van bestaand vastgoed dat vereist, zegt Verhagen. Een positief signaal waarbij hij aantekent dat kantoorontwikkelaars in het verleden geen rekening hielden met de mogelijkheid […]

Een oplossing van het probleem is niet in zicht, zo laten deskundigen weten. De bouwsector heeft werk nodig en aannemers zijn graag bereid hun bedrijfsvoering aan te passen als het verbouwen van bestaand vastgoed dat vereist, zegt Verhagen. Een positief signaal waarbij hij aantekent dat kantoorontwikkelaars in het verleden geen rekening hielden met de mogelijkheid kantoorgebouwen een andere functie te geven. Dat maakt het veelal lastig ze te verbouwen tot bijvoorbeeld woningen.

Gert Visser van advies- en ingenieursbureau Movares bevestigt dat. Als organisator van het Festival Leegstaand Vastgoed dat maandag in Den Bosch wordt gehouden, verdiepte Visser zich intensief in de leegstandsproblematiek. Zijn conclusie luidt dat ongeveer 30 procent van de leegstaande kantoren niet geschikt is voor herbestemming. Sloop is de beste oplossing. Niettemin blijft er dan volgens Visser nog genoeg leegstaand vastgoed over om de volledige woningbouwbehoefte onder te brengen.

Gemeenten hebben voldoende kennis in huis om herbestemming in goede banen te leiden, merkt hij op. Als voorbeeld noemt hij Den Bosch dat actief eigenaren van leegstaand vastgoed benadert om hun bezit een nieuwe bestemming te geven. De gemeente zelf stelt zich uiterst flexibel op bij het aanpassen van bestemmingsplannen. Een gemeentelijke contactpersoon leidt de ontwikkelaar langs de ambtelijke haken en ogen. “Hoe langer vastgoed leegstaat, hoe groter de kans op verloedering en waardedaling. Een actief gemeentebeleid draagt er toe bij om dit te voorkomen.”

De medewerking van veel gemeenten ten spijt, gaat het ombouwen van kantoorvastgoed tot bijvoorbeeld woon- of winkelruimte niet zomaar. Aannemer René Kesselaar uit Alkmaar waarschuwt dat herbestemming botst op een enorme hoeveelheid overheidsregels. “Verbouwen is vaak duurder dan leeg laten staan”, zegt hij. “Een vastgoedeigenaar vraagt zich dan al snel af of zijn investering wel voldoende rendement geeft.” Toch hoeft het herbestemmen van een gebouw niet per definitie een enorme opgave te zijn, legt hij uit. Hij wijst op de zogeheten box-in-a-box-constructie (zie kader) waarmee als het ware een gebouw in een gebouw wordt geplaatst. Zo kunnen bijvoorbeeld binnen een fabriekshal of een kantoorgebouw relatief snel en voordelig woningen worden gecreëerd.

Een goede ontwikkeling, vindt Kesselaar. Desondanks benadrukt hij dat het ombouwen van een kantoorpand voor de vastgoedeigenaar veelal meer kosten met zich mee brengt dan het accepteren van een aantal jaren leegstand. Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld woningen in stadscentra die boven winkels zijn gelegen. Het bewoonbaar maken van zulke panden kan meestal pas na forse en dus dure verbouwingen omdat de etages alleen via de winkel te bereiken zijn.

Nog moeilijker is het om religieus erfgoed, zoals een kerk, een nieuwe bestemming te geven, zegt Martin Gemmink, vastgoedconsultant van MV Vastgoedadvies in Hilversum en gespecialiseerd in dit type gebouwen. “Vooral omdat het gaat om monumentale bouwwerken waarmee je niet zomaar alles kunt doen. Het grote aantal kerken dat vrijkomt is dan ook een manifest probleem.” En dat is niet het enige obstakel dat hij tegenkomt tijdens zijn werk. Het is ook moeilijk om voor schoolgebouwen een andere bestemming te vinden. “Weliswaar is het overheidsbeleid om scholen met een beperkt aantal leerlingen te sluiten voorlopig van de baan”, zegt hij. “Niettemin verwacht ik problemen. Veel van dat soort schooltjes staat in kleine gemeenten en die stromen leeg. Daar staan wezenlijke veranderingen op stapel. Ik verwacht dat leegstand van schoolgebouwen daar de komende jaren flink gaat groeien.”

Toch is dat probleem klein vergeleken met de problematiek op het platteland. Daar komt de komende twintig jaar 30 miljoen vierkante meter agrarisch vastgoed leeg te staan. Het is geschikt voor uiteenlopende soorten hergebruik, zegt Edo Gies, senior onderzoeker Dynamiek Ruimtegebruik van onderzoeksinstituut Alterra. Van bedrijfsruimte en opslagplaats tot en met woningen. Die mogelijkheden zullen niet tot in het uiterste worden benut, denkt Gies. Hij gaat er vanuit dat over twintig jaar zo’n 15 miljoen vierkante meter agrarisch vastgoed leeg zal staan. De vooruitzichten voor andere gebouwtypen zijn weinig beter. Hoe groot het aantal leegstaande kantoren en woningen tegen die tijd zal zijn, is vooralsnog niet ingeschat. Een eenvoudige rekensom leert echter dat los van de ontwikkelingen op de kantoren- en woningmarkt de komende decennia in totaal 50 miljoen vierkante meter maatschappelijk en agrarisch vastgoed voor een nieuwe bestemming beschikbaar komt.

kader

andere functie

Dirk van der Ven, directeur van Connex Innovations en bedenker van het box-in-a-box systeem, wijst erop dat zijn product zich vooral leent voor panden die tijdelijk een andere functie moeten krijgen. “Het is ontworpen voor leegstaande fabriekshallen, maar het kan ook worden toegepast in kantoorgebouwen. We bouwen het op en als de vastgoedeigenaar zijn pand verhuurt of verkoopt, halen we het weg en kan het opnieuw worden gebruikt. We zijn daarover met verschillende partijen in onderhandeling.”

Dirk van der Ven, directeur van Connex Innovations en bedenker van het box-in-a-box systeem, wijst er op dat zijn product zich vooral leent voor panden die tijdelijk een andere functie moeten krijgen. “Het is ontworpen voor leegstaande fabriekshallen, maar het kan ook worden toegepast in kantoorgebouwen. We bouwen het op en als de vastgoedeigenaar zijn pand verhuurd of verkoopt, halen we het weg en kan het opnieuw worden gebruikt. We zijn daarover met verschillende partijen in onderhandeling.”

kader

andere functie

Dirk van der Ven, directeur van Connex Innovations en bedenker van het box-in-a-box systeem, wijst erop dat zijn product zich vooral leent voor panden die tijdelijk een andere functie moeten krijgen. “Het is ontworpen voor leegstaande fabriekshallen, maar het kan ook worden toegepast in kantoorgebouwen. We bouwen het op en als de vastgoedeigenaar zijn pand verhuurt of verkoopt, halen we het weg en kan het opnieuw worden gebruikt. We zijn daarover met verschillende partijen in onderhandeling.”

Dirk van der Ven, directeur van Connex Innovations en bedenker van het box-in-a-box systeem, wijst er op dat zijn product zich vooral leent voor panden die tijdelijk een andere functie moeten krijgen. “Het is ontworpen voor leegstaande fabriekshallen, maar het kan ook worden toegepast in kantoorgebouwen. We bouwen het op en als de vastgoedeigenaar zijn pand verhuurd of verkoopt, halen we het weg en kan het opnieuw worden gebruikt. We zijn daarover met verschillende partijen in onderhandeling.”

Reageer op dit artikel