nieuws

Roze bril speelt gemeenten parten

bouwbreed Premium

Onrealistisch of op z’n minst ambitieus volgens onderzoeksbureau Deloitte. De gemeenten blijven rekenen op aanzienlijke winsten uit grondexploitatie en aantrekkende woningmarkten.

Vlak voordat geheel Nederland zich terugtrok achter de kerstdis bleek dat gemeenten nog het nodige te snijden hebben in hun winstverwachtingen bij gemeentelijke ontwikkelingsprogramma’s. Deloitte legde een lijvig rapport onder de kerstboom. Het adviesbureau constateerde op basis van alle gemeentelijke jaarrekeningen van 2012 dat gemeenten nog steeds een te rooskleurig beeld hebben van de toekomst.

In de winstramingen voor afgelopen jaar gingen gemeenten er vanuit dat in 2013 de inkomsten uit grondverkoop nog 20 procent zouden stijgen. Daarbij zou de markt zodanig aantrekken dat ook in 2014 en 2015 winsten kunnen worden worden geboekt in het grondbedrijf. “Niet realistisch”, volgens Deloitte en voor 2014 en 2015 vonden de onderzoekers het op z’n minst ambitieus, “gezien de terugval in de grondopbrengsten in 2012 en marktontwikkelingen.”

De tekenen van herstel in de markt zijn beperkt, waarschuwen de onderzoekers. “Er is eerder sprake van stabilisatie dan van groei.” De onderzoekers baseren zich bij het voorspellen van de marktontwikkelingen op de plannen en de prijzen, en dat voorspelt niet veel goeds. In het eerste half jaar van 2013 is namelijk het aantal afgegeven bouwvergunningen met 30 procent gedaald. Dat betekent dat de bouwproductie en de afzet van bouwrijpe gronden op korte termijn niet zullen aantrekken en dus leidt tot minder gemeentelijke opbrengsten uit gronduitgifte. De woningprijzen zijn bovendien in 2013 (derde kwartaal) 4,5 procent gedaald ten opzichte van het jaar ervoor. Daardoor blijven de gemeentelijke grondprijzen onder druk staan.

In totaal hebben gemeenten voor bijna 31 miljard aan investeringen in de planning staan. Bijna 9 miljard euro daarvan is al gerealiseerd, 22 miljard euro aan uitgaven is gepland, net als 3,6 miljard euro aan verwachte winst. Volgens de onderzoekers is het risico echter groot dat gemeenten hun prognoses niet realiseren en vervolgens moeten bijstellen. Gemeenten schuiven projecten steeds verder voor zich uit, waardoor de verwachte winst zich ook opstapelt in de ramingen. Deze zogenoemde ‘boeggolf’ is een opeenstapeling van uitgestelde programma’s zodat het contrast met de gerealiseerde projecten steeds groter wordt.

Tegelijkertijd dalen de geraamde uitgaven van gemeenten in de grondontwikkeling fors vanaf 2013. “In 2015 zijn de uitgaven ten opzichte van 2009 gehalveerd.” De investeringen en inkomsten verschillen overigens sterk per regio. Krimpregio’s investeren minder dan de rest van Nederland. In die gebieden zijn de investeringen 50 procent lager dan in 2012. In regio’s die nu nog niet krimpen, maar waar krimp in de toekomst wel te verwachten is, de zogenoemde ‘anticipeergebieden’ nemen investeringen met 30 procent af.

Volgens EIB-directeur Taco van Hoek staan alle seinen voor herstel op groen. In het rapport ziet hij herstel van de aanbodzijde en de vraagzijde een impuls richting herstel. “In termen van verkopen en vergunningen kan 2014 al de omslag brengen, we verwachten dat de groei inzet in 2015 en dan toeneemt met 10 procent per jaar tot 70.000 woningen per jaar op de middenlange termijn.” Erwin van der Krabben, hoogleraar vastgo ed- en locatieontwikkeling aan de Universiteit van Nijmegen, is voorzichtiger in zijn analyse in het rapport: “Onderzoeken becijferen een latente woningbehoefte van 700.000 nieuwbouwwoningen. Zolang de consument niet bereid is te investeren, zal deze woningbehoefte zich niet manifesteren. De recente economische ontwikkelingen geven nog niet veel aanleiding tot optimisme over de woningmarkt.” Ook maakt de hoogleraar zich zorgen over de huidige beweging richting binnenstedelijke (her)ontwikkelingen. “Die brengen doorgaans geen geld op voor gemeenten, maar kosten juist geld. Ik ga uit van aanhoudende druk op de door gemeenten gehanteerde planningen en grondprijzen, met het risico vanverdere tegenvallers.”

Reageer op dit artikel