nieuws

Uitzieken woningmarkt heeft hoge prijs

bouwbreed

De crisis op de woningmarkt leidt, is een gangbare zienswijze, tot een correctie op een scheefgroei. Alleen niet per se een gezonde correctie. De prijsdalingen zetten ’s lands economie hard op de rem. De betaalbaarheid van woningen neemt mede hierdoor eerder af dan toe. Nieuwbouwplannen sneven, onderhoud en renovatie gaan op een laag pitje. Argumenten genoeg voor maatregelen om het tij te keren.

Was een paar maanden geleden het overheersende geluid dat nog een flinke partij lucht uit de prijzen zou moeten weglopen, na het in de afgelopen maanden afvlakken van de prijsdalingen klinkt de gedachte – of is het meer de hoop? – dat de bodem in zicht is.

Voorspellingen komen, is bekend, vaak uit. Ook als daarvoor aanvankelijk geen reden bestond. Omdat een voorspelling zelf een nieuwe werkelijkheid creëert. De verwachting dat de woningprijzen blijven dalen, leidt ertoe dat mensen besluiten te wachten met kopen tot het dieptepunt is bereikt. Verkopers aan de andere kant reageren wellicht met prijsstunten, hopend die ene te zijn die zijn huis nog wel kwijtraakt.

Dé bodem bestaat niet. Zoals geologen weten, is een bodem een laag. Daaronder ligt een volgende en dat geldt ook op de woningmarkt. Geen reden die op te zoeken want voordeel zal er moeilijk te halen zijn.

De prijzen kunnen verder omlaag. In de nieuwbouw bijvoorbeeld door de bouwkosten en de vrij-op-naamprijs dichter bij elkaar te brengen. Dat zal leiden tot grote verliezen op grondexploitaties en een verdere prijsval in de bestaande woningvoorraad.

Eigenhuizenbezitters willen in dat geval nog minder verhuizen. De goedkoper wordende nieuwbouw blijft daardoor slecht verkoopbaar. Tegelijk gaan eigenaren van bestaande woningen nog meer bezuinigen om hun waardeverliezen op te vangen. Ze geven minder uit om, mocht de nood aan de man komen, de bank te kunnen blijven betalen. Naast geldtekort, houdt ook de notie dat woningverbeteringen niet zullen leiden tot waardegroei, ze ervan af verder in hun woning te investeren. Kortom: ook de markt voor renovatie en onderhoud krijgt extra klappen.

Wie in de hoogte van de huizenprijzen het grootste probleem ziet en prijsdalingen dus als een gezonde correctie, kan bepleiten de woningmarktcrisis te laten uitzieken. Woningen worden dan weer betaalbaar voor starters, is een vaak gehoord argument hierbij.

Schadelijke effecten meegewogen, is dat maar de vraag. Zoals groeiende overwaardes die werden stukgeslagen vanaf medio jaren negentig de economie aanjoegen (of, in een somberdere beschouwing achteraf, een luchtbel opbliezen), zo zetten in de jaren voorafgaand aan de crisis de gestegen prijzen volgens economen al een rem op de groei. Nu duikt de economie mee met de huizenprijzen.

Dit alleen al is een argument om de prijsval, of anders in elk geval de gevolgen daarvan, te temperen. Diverse maatregelen kunnen de waardeontwikkeling beïnvloeden. Bestaande bouw kan aantrekkelijker worden door verbetering van het comfort, de energieprestatie en de omgeving. Alleen vertaalt dat zich nog niet direct in navenant hogere marktwaardes. Op termijn wel, genoeg reden om er toch vast aan te beginnen.

Extra werk

De btw-korting duurzaam toegepas t, kan snel extra werk genereren in woningverbetering. Per saldo kunnen overheidsinkomsten dan stijgen doordat meer omzet ontstaat en bouwvakkers en installateurs weer aan het werk kunnen. WW-uitgaven maken plaats voor belastinginkomsten. Het bekende inverdieneffect.

Te denken valt ook aan het aanbieden van meer gevarieerde financiële arrangementen (leenvormen, esco’s) waarbij investeringen in verbetering van de energieprestatie van woningen direct financieel voordeel opleveren i n plaats van pas na de terugverdientijd.

Huiseigenaren financieel compenseren voor een groot waardeverlies – wat hun netto maandlasten per saldo flink omhoog drijft – ligt minder voor de hand. Over een lange periode gesproken zijn woningwaardes nog altijd gestegen. Al geldt daarbij: de een profiteert meer, de ander betaalt meer. Een alternatief is de ontwikkeling van gedifferentieerde financiële regelingen die het restschuldenprobleem beter te verdragen maken.

Het vergt wat creativiteit maar het lijdt geen twijfel dat het kan. Aan zowel hypotheek- als fiscale regelingen moeten variabelen zijn te verbinden die zorgen voor meer balans tussen lusten en lasten van de diverse betaalplichtigen. Met als resultaat dat de groeiende groep onfortuinlijken op de woningmarkt vaker het licht ziet. Knappe koppen die in het verleden ingewikkelde financiële producten wisten te bedenken, kunnen hierin een interessante nieuwe uitdaging zien. Hun maatschappelijke beloning zal, valt te verwachten, groot zijn.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels