nieuws

Revolutie in renovatie moet zich gaan bewijzen

bouwbreed

Corporaties een rendabele business case, bouwbedrijven veel innovatief werk en de overheid een stapje dichter bij haar duurzaamheidsdoel. De gisteren beklonken renovatiedeal rond nul-op-meterrenovaties komt voor velen als geroepen.

Een revolutie. Niet iedere bouwdirecteur van de vier bij de renovatiedeal betrokken bouwers (Dura Vermeer, BAM, Volker Wessels en Ballast Nedam) wil het woord in de mond nemen. Maar als je kijkt naar de ontwikkelingen van de afgelopen twintig jaar in de bouw dan hebben we hier volgens Jeroen van der Kemp, directeur bouw en vastgoed bij Dura Vermeer toch mee te maken.

De bouw maakt mede door de green deal volgens hem de omslag van een projectgerichte sector naar een productgerichte sector. Dat biedt ruimte voor industrialisatie, met bijbehorende schaalvoordelen. Niet iedere keer het wiel opnieuw uitvinden, omdat iedere opdrachtgever zijn eigen eisen en wensen heeft. “We willen de standaardvraag van corporaties vastleggen”, legt Van der Kemp de gedachte achter de renovatiedeal uit. “Daarna kunnen we echt meters maken.”

Voordat die meters gemaakt worden, gaan de tien partijen eerst een proeffase in, waarin er geschaafd wordt aan prototypes. Zo’n duizend woningen moeten er voor eind volgend jaar staan. Als de concepten fijngeslepen zijn, kan in 2015 en 2016 de uitrol naar elfduizend woningen plaatsvinden. Vooral jaren vijftig-, zestig- en zeventig-woningen worden onder handen genomen. Meerendeels grondgebonden woningen, maar ook gallerij- en portiekflats.

Volgens de tien partijen is er een grote groep corporaties die tijdens de proefperiode waarschijnlijk in wil stappen. Ook is er ruimte voor bouwbedrijven die mee willen doen. Dat is nodig, want vanaf 2017 wordt gestreefd naar 100.000 renovaties.

De deal zal geen antwoord zijn op de crisis, verwacht Joost Nelis, directeur van BAM Woningbouw. “Nee, het betekent niet dat we het vanaf morgen waarzinnig druk krijgen. Dat is wel op termijn het geval.” Helemaal toevallig is het volgens hem echter niet dat het renovatieprogramma midden in de crisis start. Je moet het ijzer smeden als het heet is.

Huisgeheimen

“Het is een ambitieus programma, waarvan we niet zeker weten of het gaat lukken”, bekent Wim Duijster, directeur vastgoed bij Woonwaard, dat zeshonderd woningen voor haar rekening neemt. “Je kunt dan sceptisch zijn, maar die lijn volgen wij niet. Wij geloven hier in.”

De vier bouwers en de zes corporaties gaan gedurende achttien maanden intensief samenwerken, spraken ze gisteren in het bijzijn van minister Blok in Den Haag af. Van concurrentie tussen de vier bouwbedrijven is geen sprake, verzekert Charlie Martens, directeur nieuwe markten bij Ballast Nedam. “We hebben allemaal onze strepen verdiend. Het grootste gevaar is dat we allemaal op onszelf dingen gaan uitvinden. Natuurlijk worden niet alle huisgeheimen prijsgegeven, maar we gaan met elkaar aan deze deal werken. Dat klinkt misschien wattig, maar er is echt sprake van een trendbreuk.”

Energiesprong, een programma van kennisplatform Platform31, is de smeerolie tussen de partijen. De bouwers en corporaties wijzen naar projecttrekker Jan Willem van de Groep, die als een luis in de pels de partijen enthousiasmeert, en erop hamert om vooral kennis te delen. Lukt dat? “Dat lukt”, zegt Van der Kemp van Dura Vermeer. “Want het kennisdelen zit vaak op productniveau. De glasindustrie heeft voor ons bijvoorbeeld een product bedacht dat voor alle renovatieconcepten gebruikt kan worden. We brengen de glasindustrie op een hoger niveau.”

Spannend wordt nog of de aannemers de kosten voldoende omlaag kunnen brengen. Meer dan zo’n 60.000 tot 70.000 euro mag een nul-op-de-meterrenovatie niet kosten. Pas dan is het een interessante business case voor corporaties. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt als eis een rendement van 5,25 procent.

“Er is nog geen enkele aannemer die het niveau aankan voor deze prijs”, constateert Martens van Ballast Nedam. Zo zat BAM een paar jaar geleden nog op 150.000 euro om een dergelijke renovatie voor elkaar te krijgen. “Nu zitten we op 100.000 à 80.000 euro, en we hopen volgend jaar op 60.000 euro uit te komen”, zegt Joost Nelis, directeur BAM Woningbouw.

Hoe de bouwers de kosten omlaag krijgen? Van der Kemp geeft een voorbeeld, “Stel je vervangt de gevel door een nieuwe. Nu werken we per project, dat vergt relatief veel aanlooptijd en -kosten. Als je niet meer per project werkt, maar in series, en je gaat die gevels in fabrieken maken die 24 uur werken met robottechnieken, kunnen de kosten gigantisch omlaag.”

Die fabrieken en de samenwerking met co-makers moeten uiteindelijk tot “mass customisation” leiden, verwacht Lex de Boer, directeur van Lefier. “De bewoners kunnen net als bij de autoindustrie uit honderden modellen kiezen, maar onder de motorkap is de variatie beperkt.” De corporatiedirecteur denkt dat als de renovatiedeal uitgerold wordt, het uit zou kunnen monden in een herhaling van de wederopbouw, maar dan met renovaties.

Financiering van de projecten vindt plaats uit de kasstroom die vrijkomt door het wegvallen van de energierekening. Wel moet er initieel geïnvesteerd worden. De corporaties die nog goed bij kas zitten betalen de renovaties zelf. Voor corporaties die hun maximale investeringsruimte volgens het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bereikt hebben, kijken lonkend naar pensioenbeheerder PGGM, de Europese Investeringsbank (EIB) en het Revolverend Fonds van minister Blok. Met PGGM en de EIB is nog geen overeenkomst gesloten.

Energiediensten

PGGM kijkt nog even de kat uit de boom. De pensioenbeheerder wil eerst zien of de bouwers waar kunnen maken dat de renovaties 40 procent goedkoper worden dan ze nu zijn. Ook moet in de praktijk blijken of bewoners van een nom-woning hun energieverbruik niet onnodig opschroeven, omdat het toch niets extra zou kosten. Als een rendement acceptabel blijkt, stapt PGGM in. Ook de Europese Investeringsbank zou bereid zijn geld in de renovaties te steken.

“We hebben voldoende toezeggingen gekregen om onze handtekeningen te zetten”, verzekert De Boer van Lefier. Een van de belangrijkste toezeggingen komt van minister Blok. “De minister heeft gezegd dat hij in juli volgend jaar de wet- en regelgeving gewijzigd heeft. Daar gaan we dan maar vanuit.”

Woningcorporaties mogen daardoor vanaf volgend jaar energiediensten leveren. Daardoor hoeft na een nul-op-de-meterrenovatie de huur niet te worden verhoogd, maar kunnen die energiediensten apart verrekend worden.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels