nieuws

Verhuurders steken speld in vermeende grondprijsballon

bouwbreed

Koopwoningen prijzen zich uit de markt, zelfs al menig starterswoning van pakweg anderhalve ton. Veel woningzoekenden verkiezen ook de flexibiliteit van huren. Verhuurders denken onder voorbehoud voor een relatief bescheiden prijs kostendekkend te kunnen bouwen.

Aannemers prijzen concepten aan voor eenvoudige gezinswoningen die ze willen bouwen voor 80.000 euro. Luxe versies vallen op te trekken voor 100.000 euro. Dergelijke huizen zijn tegen een redelijk markttarief te verhuren.

Kopers kampen met hoge – veronderstelde – huizenwaarden en betalen om die reden een forse opslag. Die vulde de afgelopen pakweg vijftien jaar een ruif waaruit veel partijen goed konden eten. Grondverkopers, gemeenten, projectontwikkelaars, corporaties en nog vele anderen aten mee. Nu verloopt het afkickproces moeizaam.

Woningbeleggers zien intussen hun kansen groeien omdat mensen met overwegend middeninkomens massaal weigeren nog langer te kopen. Tegelijk dreigen zij, als ze een socialehuurwoning bezet houden, als scheefwoner in een financieel minder gunstige positie te belanden.

Institutionele en particuliere beleggers laten de kantorenbouw voor wat hij is en focussen op huurwoningen. Vastgoed Belang, de organisatie van particuliere vastgoedbeleggers, turft bij haar achterban plannen die de komende paar jaar kunnen leiden tot de bouw van 40.000 woningen, de helft daarvan door henzelf te realiseren.

Voor een totaalprijs van 130.000 euro per stuk te bouwen woningen zijn volgens Vastgoed Belang goed rendabel te verhuren. Dat wil zeggen: met een brutorendement van 7 procent. Netto komt dat dan op circa 4 procent.

Met nog eens 20.000 woningen in de duurdere prijsklassen van corporaties die ze willen overnemen, krijgen die corporaties genoeg geld binnen om ook 20.000 woningen te bouwen. Mooie woningen, is de gedachte, van alles bij elkaar niet meer dan 110.000 euro.

Omdat de particuliere beleggers voor overnamecomplexen per woning meer dan dat bedrag willen betalen – gemiddeld 140.000 euro – zouden corporaties dan 30.000 euro per woning overhouden. Een suggestie voor een bestemming van dat bedrag is de overheid, die zoals bekend meer geld wil terugzien van de corporatiesector.

Onrendabele toppen, berucht bij sociale woningbouw, smelten in het gehanteerde berekeningsmodel als sneeuw voor de zon. Doorstroming van huurders naar passende woonruimte wordt bevorderd. In plaats van financieel stuk te lopen op de verhuurdersheffing, gaan corporaties en beleggers voortvarend aan de slag. Veel extra bouwactiviteit en in het verlengde daarvan belastinginkomsten voor de overheid zijn het gevolg.

Nog los van de perikelen rond de verhuurdersheffing, zit bij het geschetste zonnige scenario wel een addertje onder het gras. De berekening is gebaseerd op bouwkavels van niet meer dan 10.000 euro. Gemeenten met anders toch niet te verkopen grond zouden hiervoor moeten vallen. Verdere bijkomende kosten zouden eveneens beperkt dienen te blijven: maximaal 20.000 euro. Dat is een nieuwe realiteit die onder meer grondeigenaren vergt die bereid zijn deze onder ogen te zien, en daarnaar te handelen. Een voordeel hierbij kán zijn dat de commerciële verhuuropgave hoofdzakelijk lonkt in een aantal grote steden. Daar ligt bij uitstek de uitdaging om op een relatief klein oppervlak stedelijker te gaan bouwen. Volgens velen maakt dat steden ook aantrekkelijker.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels