nieuws

Gebrek aan ‘huwelijkse voorwaarden’ nekt bouwplannen

bouwbreed

Gemeenten die voor honderden miljoenen moeten afboeken op hun grond zijn met regelmaat in het nieuws. Wat betekent dit voor de bouwplannen? Afboeken op grondposities is een pijnlijke exercitie voor gemeenten, maar voor de bouw niet het grootste probleem. De achterhaalde bestemmingsplannen waar gemeenten niet vanaf kunnen komen, zetten ontwikkelingen pas echt op slot.

Een gapend gat in het historisch dorpscentrum. Jarenlang is het wegwaaiende bouwzand op het braakliggende bouwterrein het enige dat beweegt. Vergeten bakstenen liggen in stapels verspreid achter hekken. Het Damplein in Leidschendam is het schrikbeeld van menig gemeentebestuurder.

Het Damplein is het laatste puzzelstukje gebleken om gemeenten schaakmat te zetten in het vlottrekken van bouwplannen. De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft zich volgens de Europese Commissie schuldig gemaakt aan ongeoorloofde staatssteun (zie kader). Iedere gemeente die grondprijsafspraken van voor de crisis wil herzien bedenkt zich nu wel twee keer. Daarmee zit de ontwikkeling van nieuwe plannen muurvast. Marktpartijen willen niet bouwen met grondprijzen die niet meer van deze tijd zijn. Uit de markt halen gaat echter niet vanwege de dreiging van de planschadeclaims van ontwikkelaars met bouwclaims in het gebied. Daarbij blijken bestemmingsplannen niet meer aan te sluiten op de woningbehoefte. Nieuwe, aangepaste plannen lopen echter stuk bij provincies zolang de achterhaalde plannen niet uit de markt zijn gehaald.

Overcapaciteit

Tot 2011 bracht het voormalig onderzoeksinstituut Nirov, tegenwoordig opgegaan in Platform 31, exact in kaart waar woningbouw gepland was. In combinatie met de Primos-bevolkingsprognoses konden onderzoekers aangeven hoe groot de geplande overcapaciteit was. Die bleek aanzienlijk. De organisatie luidde in 2010 de noodklok, Nederlandse gemeenten hadden tot 2025 ruim 1 miljoen woningen in de planning, waarvan 340.000 te veel. “Sindsdien zijn mondjesmaat plannen geschrapt”, constateert Jeroen Niemans, projectleider bij Platform 31. “We houden het niet meer landelijk bij, maar je kunt rustig zeggen dat de analyse van destijds, dat er overcapaciteit is, nog steeds actueel is.” Uit onderzoek van DHV en het Kadaster in oktober 2012 bleek eveneens de overcapaciteit in de bouwplannen. De onderzoekers concludeerden dat gemeenten 10.000 hectare bouwgrond te veel in portefeuille hadden.

Die overcapaciteit bestaat nog steeds en zorgt er tot op heden mede voor dat bouwactiviteiten stilvallen. Joop van den Brand, van VD2 Advies, staat gemeenten al zo’n 25 jaar bij in hun strategisch grondbeleid. Hij wijst op de situatie in de krimpgebieden. “In de bestemmingsplannen van krimpgemeenten staan vaak nog honderden eengezinswoningen in de plannen. Dat is echter niet het soort woningen waar behoefte aan is, dus die bestemde woningen worden wellicht nooit meer gebouwd. Niet eengezinswoningen zijn nodig, maar seniorenwoningen, want die gebieden vergrijzen. Niet in de uitleglocaties, maar appartementen dicht bij het centrum”, legt hij uit. “Dat vraagt een reorganisatie van de plannen waarmee je de regio zo lang mogelijk sterk kunt krijgen.” Daar loopt het vast. “Zolang de verouderde plannen niet zijn geschrapt gaat de provincie niet akkoord met nog meer toevoeging van woningbouwbestemmingen.”

De gemeente kan echter niet zonder meer schrappen. Voor een integrale ontwikkeling hebben gemeenten grond overgenomen van eigenaren in dat gebied, vaak ontwikkelaars. In ruil voor de grond krijgen ontwikkelaars de toezegging dat ze na het bouwrijp maken kavels mogen afnemen en ontwikkelen, zogenoemde bouwclaims. “Als gemeenten plannen zonder tijdige vooraankondiging ineens willen schrappen moeten ze soms een planschade betalen waar je helemaal koud van wordt, ook al zijn die plannen al jaren oud. Dat houdt de motor stil.”

Exitclausule

Afboekingen komen voor een deel voort uit contracten waar te weinig is vastgelegd, als een huwelijk zonder huwelijkse voorwaarden. “In overeenkomsten van voor de crisis is vaak onvoldoende rekening gehouden met een tegenvallende markt. Zelden is goed nagedacht over een “exitscenario”. Men is ervan uit gegaan dat partijen er met overleg wel uit zouden komen. Ten onrechte, zo blijkt” , ziet advocaat Georg Huith van Pels Rijcken Advocaten. In 2009 behandelde hij nog een enkele zaak in de ontvlechting van een gebiedsontwikkeling. Inmiddels is zijn praktijk flink gevuld met soortgelijke zaken. “Het uitvechten van een geschil is een complex en kostbaar traject. Een rechtbank procedure duurt lang, vaak minstens anderhalf jaar en dan zijn partijen al een tijd aan het praten”, weet Huith.“De financieringsproblemen stapelen zich dan op. In die tijd loopt de rente door en ligt de ontwikkeling stil.” Een enkele keer is het aanpassen van afspraken mogelijk. “Al moet men waken voor staatssteun problematiek.” Als dat niet lukt doet men er verstandig aan eerst alles volledig af te wikkelen alvorens nieuwe ontwikkelingen te starten. “Afscheid nemen doet pijn en uit elkaar gaan met winst is aanzienlijk makkelijker dan met verlies.”

De casus Damplein

Januari 2013. De gemeente Leidschendam-Voorburg krijgt een fikse tik op de vingers van de Europese Commissie. Grote delen rond het Damplein waren in 2006 gesloopt om plaats te maken voor een parkeergarage, woningen en winkels. Protesten en de slechte markt legden de ontwikkelingen echter stil. In een poging de ontwikkelingen vlot te trekken ging de gemeente in 2009 opnieuw met ontwikkelaar Schouten-De Jong en Bouwfonds aan tafel. Een van de afspraken betrof een bijstelling van de grondprijs. Door de crisis waren de grondprijsafspraken uit 2004 niet meer reëel en volgens de residuele grondprijssystematiek (grondwaarde = verkoopprijs minus bouwkosten) heeft een lagere verkoopprijs logischerwijs een lagere grondprijs tot gevolg. Brussel zag de bijstelling echter als ongeoorloofde staatssteun van de gemeente. De marktpartijen moesten 6,9 miljoen euro ‘subsidie’ terugbetalen én ontwikkelen, stelde de Europese Commissie.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels