nieuws

Voor groei aantal huurwoningen in vrije sector miljarden nodig

bouwbreed Premium

Met nog maar 3 procent van de Nederlandse woningvoorraad in hun bezit zijn de institutionele vastgoedbeleggers een relatief kleine speler. Om in de sterk groeiende vraag te voorzien, moeten ze flink bijbouwen.

< vervolg van pagina 1

Een deel van de beleggerswoningen verrijst in het kader van de vernieuwing van portefeuilles. Financiering gebeurt dan met de opbrengst van de verkoop van oude woningen. Voor groei van de portefeuilles is dat niet toereikend. Dan is nieuw kapitaal nodig. Dick van Hal van Bouwinvest ziet in ’s lands institutionele wereld (pensioenfondsen, verzekeraars) wel enige animo om met extra geld over de brug te komen. “Maar dat zal eerder gaan over honderden miljoenen dan over miljarden.”

Niet dat de markt miljarden niet kan gebruiken. Voor een groei van het geliberaliseerde segment (boven 681 euro huur) met honderdduizenden woningen in de komende circa tien jaar, is veel meer geld nodig. Voor nieuwbouw maar ook voor de commerciële (her)financiering van naar schatting 800.000 corporatiewoningen die in de loop der jaren in het geliberaliseerde segment zullen belanden. Henk Jagersma van Syntrus Achmea preciseert de benodigde bedragen: “We hebben het over tientallen miljarden voor de komende tien jaar.”

Van Hal en verwacht dat de institutionele beleggers zich vooral blijven richten op nieuwbouw. Particuliere beleggers, een aantal buitenlandse partijen en de commerciële takken die worden afgesplitst van corporaties zullen de spelers zijn die de meeste bestaande huurwoningen in het middeldure segment gaan uitbaten.

Een reden om als institutionele belegger niet in de bestaande woningen te stappen, is dat deze vaak zijn verouderd, legt Van Hal uit. “De institutionele partijen werken met portefeuilles voor de lange termijn. Woningen moeten op zijn minst aan de huidige eisen van duurzaamheid voldoen. Liever nog aan die van 2020.” Anders, weet hij, komt de verhuurbaarheid op het beoogde niveau in het gedrang na verloop van tijd.

Ontwikkeling op hoog niveau kan, onderstreept collega Jagersma echter, ook voor een deel in bestaande bouw. “Wij zijn als Syntrus Achmea de ongekroonde koning van Nederland op het gebied van transformatie. In Amsterdam zijn we bezig een kantoor aan de Haarlemmerweg te verbouwen tot 185 vrijesectorhuurwoningen. In Den Haag zijn we vrijwel rond met de gemeente om in de oude ministeries van Binnenlandse Zaken en Justitie woningen en een dependance van de Leidse universiteit onder te brengen.”

Transformatie van leegstaande kantoren biedt volgens hem kansen voor woningen maar ook voor zorgbouw, hotels en maatschappelijk vastgoed zoals scholen. “Alles kan in principe.”

Gemengde functies

Beleggers zijn volgens hem bij uitstek in staat tot flexibel (ver)bouwen en het tot stand brengen van gemengde functies. Bijvoorbeeld een school met woningen erboven. Waarbij schoollokalen in de toekomst, mochten ze overbodig worden, makkelijk zijn te transformeren tot woningen. “Met koopwoningen die eerst moeten worden verkocht of een onderwijsinstelling die zelf bouwt en daarnaast niet aan woningen doet, krijg je dat nooit goed voor elkaar.”

De middeldure huurwoningen zijn de kernactiviteit van de woningbeleggers. Wienke Bodewes van Amvest: “Je kunt daarmee een goed rendement maken als je heel scherp exploiteert. Maar tegen de vereiste lagere kosten moet je tegelijk een zeer goede klanttevredenheid weten te bereiken. Omdat het nu eenmaal vrije sector is. Als het de mensen niet bevalt, gaan ze weg.”

Hij wil corporatiewoningen die kandidaat zijn voor de vrije sector niet meteen afschrijven voor door hem beheerde fondsen. “Corporaties hebben over het algemeen goed gebouwd, dat geldt zeker voor de duurdere huurwoningen. Bovendien staat een flink deel op prima plekken. In steden met een sterke markt. Het kan zeker mogelijk zijn om die goed te exploiteren.”

De lagere huur voor sociale huurwoningen is, voegt Jagersma daaraan toe, niet per se een bezwaar. Die wordt verrekend in de verkoopprijs. “De corporatie krijgt in dat geval minder voor de verkoop.” Al voegt hij daaraan toe dat het beheren van sociale huurwoningen ook weer niet wordt nagestreefd. “Daarin zijn corporaties beter.”

Niettemin verhuren institutionele beleggers nog steeds sociale huurwoningen. Het aandeel kan bij sommige van de fondsen die Syntrus Achmea beheert volgens Jagersma zelfs oplopen tot 40 procent. “In de jaren 80 van de vorige eeuw zijn een paar honderdduizend huurwoningen gebouwd door beleggers. Zowel in de vrije als in de sociale sector. Dat kon omdat prijs en kwaliteit in de sociale sector toen nog met elkaar in overeenstemming waren. Met inbegrip van de financiële condities uit die tijd, dus met de bijbehorende subsidies, konden sociale huurwoningen daarom ook worden gebouwd door beleggers.”

Enorme prijsstijgingen

Na deze hoogtijdagen waarin de bouw Nederland de toenmalige economische crisis met de bijbehorende massawerkloosheid moest uitjagen, lieten de beleggers ook zelf de woningmarkt meer en meer voor wat hij was. Nu hebben de institutionele beleggers naar schatting nog 230.000 woningen in bezit.

De enorme prijsstijgingen die ervoor zorgen dat koopwoningen bouwen zoveel lucratiever werd dan huurwoningen bouwen, drukten de woningbeleggers niet alleen van de markt. Dezelfde ontwikkeling leverde ze ook flink wat op. Leegkomende huurwoningen konden voor een uitstekende prijs worden verkocht. Waardegroei vormt het indirecte rendement voor de beleggers. Dat kunnen ze optellen bij het directe rendement van de huuropbrengst. Per saldo is op die manier vanaf de jaren negentig zeer goed verdiend.

Nu wordt het indirecte rendement weer de moeite waard dankzij de lagere woningprijzen en het perspectief van jaarlijks stijgende huren. De beoogde directe rendementen zijn op dit moment 4 procent per jaar. Bij hotels en kantoren is dat 1,5 tot 2 procent meer.

Van Hal: “Beleggers vinden die 4 procent soms nog aan de lage kant voor vastgoed. Maar het risico is ook laag. Dat nemen ze in de overwegingen nog te weinig mee.”

Naast een grotere verhuurzekerheid valt op de langere termijn ook weer te rekenen op een positieve waardeontwikkeling, die het totale rendement verder omhoog drukt. Van Hal: “Wanneer je op de goede locaties zit tenminste.” Dat is ook waar de beleggers nu hun kansen zien om te bouwen. In de band van Amsterdam naar Utrecht, Eindhoven en dan via Breda weer omhoog naar Rotterdam en Amsterdam.

Vergeleken met staatsobligaties lijkt het risico op woningen van institutionele beleggers nauwelijks groter maar het rendement is veelal een stuk hoger. Reden voor Van Hal, Jagersma en Bodewes om optimistisch te zijn. Nu de prijzen van de huizen gemiddeld zijn gedaald met 20 procent sinds 2008, inclusief inflatie zelfs met 30 procent, lijkt verder neerwaarts risico beperkt. Het drietal rekent erop dat de vraag in de sterke regio’s een bodem legt in de prijzen. Dat die vraag inderdaad blijft komen, lijdt volgens hen geen twijfel gezien de met zekerheid te verwachten demografische o ntwikkelingen.

“Ook is de Nederlandse woningmarkt nu onderprijsd”, schetst Bodewes het beeld dat volgens hem ook in het buitenland overheerst. “De afgelopen tijd zijn de woningprijzen in andere landen, bijvoorbeeld in de sterke Duitse steden, groot-Londen en Parijs, flink gestegen. Reden voor beleggers naar alternatieven te willen kijken.”

Voor Duitsland geldt ook nog dat daar eerder een hele snelle groei is geweest van buitenlandse investeringen in woningportefeuilles. Bodewes: “De investeerders hebben een gedeelte van hun portefeuilles na zeven jaar een goed rendement te hebben gemaakt, naar de beurs gebracht. Zo komt veel vermogen vrij dat ze kunnen investeren op andere plaatsen. Bijvoorbeeld in Nederland.”n

Reageer op dit artikel