nieuws

‘Prijsstijging door grotere welvaart’

bouwbreed

“De afdeling grondprijsbeleid van de gemeente Amsterdam streefde naar de hoogste grondprijs. Dat stond op gespannen voet met de bouwkwaliteit”, verklaarde Edo Arnoldussen (voormalig directeur van het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedijf RVOB) vrijdag tegenover de commissie huizenprijzen. Cobouw belde hem drie dagen later voor een toelichting. Een gesprek over “ongenuanceerde Adri-uitspraken” en benodigde subsidies.

Wat bepaalt de prijs van een woning? Waarom ging de prijs vijf keer over de kop in 15 jaar tijd? Hoe krijgen we de woningbouwproductie weer op gang?

Het lijkt nog niet zo te vlotten met de commissie huizenprijzen die jaagt op de juiste antwoorden. Deskundigen komen en gaan in de Tweede Kamer. De meesten vegen hun eigen straatje schoon. Tal van hen wijzen erop dat de kosten nauwelijks een rol spelen bij de prijsvorming.

Arnoldussen mocht vrijdag zijn deskundigheid inbrengen. Hij onderhandelde jarenlang met ontwikkelaars over de grondopbrengsten namens het Rijk en de gemeente Amsterdam.

De oud-directeur van de RVOB constateert dat iedereen naar elkaar wijst. “De grondeigenaar zegt dat de ontwikkelaar te hoge kosten berekent, de ontwikkelaar wijst naar de hoge kosten van de aannemer. Zo kom je in een ingewikkeld cirkeltje terecht.”

Toch vindt hij de zoektocht naar de totstandkoming van een woningprijs zinvol. “Het idee dat de grondprijzen de prijzen van woningen bepalen is zo hardnekkig. Als ik dat uit de wereld kan helpen, ben ik al heel blij”, zegt Arnoldussen.

Als zelfstandig adviseur blikt de 66-jarige terug op de hoogtijdagen. “Iedereen heeft er aan verdiend. Ontwikkelaars, gemeenten en bouwers. Maar laten we de huiseigenaar vooral ook niet vergeten. Mijn generatie profiteerde ook flink van de snel stijgende prijs. We kochten een woning voor een habbekrats en hebben ons hypotheek er allang uit.”

In de Tweede Kamer verklaarde Arnoldussen dat zijn Amsterdamse afdeling grondprijsbeleid tussen 2000 en 2006 streefde naar zo laag mogelijke bouwkosten. Dat stond op gespannen voet met de kwaliteitsambities van de hoofdstad.

Hij nuanceert die uitlatingen. “Het is absoluut niet zo dat de kwaliteit daardoor altijd slecht was. Kijk maar naar Amsterdam waar prachtige gebouwen zijn neergezet. Maar we moesten die twee petten van een goede grondprijs en kwaliteit wel voortdurend scheiden. Dat deden wij goed.”

Ontwikkelaars hadden wel de neiging om te beknibbelen op de kwaliteit, zegt Arnoldussen. “Ze verkochten toch alles. Als ik anoniem als consument om een andere deur vroeg, dan kon ik die niet krijgen. Dat was niet de bedoeling.”

Dat de gemeenten met de opkomst van de residuele grondwaarde (grondprijs is marktwaarde min stichtingskosten) profiteerden van de woningprijs valt prima te rechtvaardigen, vindt Arnoldussen. “De commissie huizenprijzen spreekt er nog net geen schande van. Ik zeg niet dat gemeenten er niets aan overhielden, maar waarom zou je ontwikkelaars meer spekken dan nodig is?”

Steeg de prijs van een woning misschien zo snel door schaarste? Door de operatie Vinex, die Adri Duivesteijn recentelijk in deze krant kwalificeerde als een “kartel van bouwers, ontwikkelaars en gemeenten.” Dat gaat Arnoldussen veel te ver. “Het is een goeie Adri-uitspraak. Fel en ongenuanceerd, maar ik ben het er niet mee eens. De Vinex-aanpak was misschien niet verstandig, maar ik geloof niet in een complot.”

Waarom de prijs van een woning dan wel zo snel toenam? “Door de geweldige welvaartstijging. Met zijn allen gingen we meer en meer woonruimte consumeren. Banken financierden er op los en het belastingdrama van de overheid die de hypotheekrente maar in stand hield speelt een grote rol. De woning werd een vermogensgoed in plaats van een consumptiegoed. Iedereen verdiende daar aan.”

Nee, Arnoldussen verwacht niet dat de woningmarkt met een paar wondermiddelen weer snel op stoom komt. Een advies voor het kabinet heeft hij wel: “Er ontstaat een probleem. Als we niet oppassen bouwen we straks alleen nog maar in het weiland. De grondopbrengst daalt, maar het bouwrijp maken van de grond is in steden veel duurder dan op het platteland. Met als gevolg dat bouwen in de stad te duur wordt. Ik vind dat het kabinet de opbrengsten van de beperkte hypotheekrenteaftrek moet terugploegen in die gebieden. Met een soort subsidie per woning.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels