nieuws

Exploitatie van energienotaloze huizen weerbarstig in de praktijk

bouwbreed

Twee marktcoalites willen in het Schilderskwartier in Apeldoorn het energiebeheer en onderhoud van 188 energienotaloze woningen over veertig jaar voor hun rekening nemen. De praktijk is echter weerbarstiger dan op het eerste gezicht lijkt.

Voor zover bekend is nog niet eerder in Nederland een dergelijk renovatieproject van deze schaalgrootte van de grond getrokken. Corporatie De Goede Woning uit Apeldoorn selecteerde medio vorig jaar drie consortia die een integrale oplossing bedachten om de woningen te renoveren naar ‘energienota-nul’ en over een termijn van veertig jaar te exploiteren. Dit houdt in dat bewoners, in beginsel, geen energielasten meer hoeven te betalen aan de energiemaatschappij. De woning levert meer energie op dan ze verbruikt. De inschrijvingen van twee overgebleven combinaties – die gedurende het aanbestedingsproces liever anoniem wensen te blijven – voorzien in de oprichting van een energy service company (esco) die de energie-infrastructuur in en rondom de woning beheert en onderhoudt, energetische ingrepen financiert en verantwoordelijk is voor het energiebeheer. Het zou betekenen dat de corporatie alleen nog maar verantwoordelijk is voor het innen van de woonfactuur en de programmering van bouw en renovatie. De energiemaatschappij speelt in zo’n exploitatiemodel een bescheiden en wellicht overbodige rol.

Belemmeringen

De oprichting van een esco in de woningmarkt komt in Nederland nog niet van de grond. Er zijn namelijk tal van belemmeringen. Programmaregisseur Jan Willem van de Groep van Platform31 kent ze als geen ander. Hij is namens de rijksoverheid verantwoordelijk voor het energietransitieprogramma Energiesprong. Van de Groep inspireert en adviseert corporaties en marktpartijen bij experimenten op dit gebied. Volgens hem is investeren in beheer en onderhoud van een decentrale energievoorzienig onder huidige omstandigheden riskant voor marktpartijen. “Niemand kan zo goedkoop geld lenen als een corporatie. Echter corporaties denken onvoldoende geld te hebben voor deze operaties, mede omdat ze allerlei heffingen van de overheid op zich zien afkomen”, zegt Van de Groep.

Zoals bekend wordt 2 miljard van de huurverhoging afgeroomd door het Rijk. Bovendien verandert het woningwaarderingsstelsel ten nadele van de corporaties. Deze durven daardoor eigenlijk niet meer te investeren in hun woningvoorraad. “Mochten er in Apeldoorn enkele woningen uit het programma worden geschrapt, dan loopt een esco een enorm financieel risico. En virtuele leegstand is niet ondenkbeeldig gezien de huidige marktsituatie. Zonder deelname van de corporaties is er geen vangnet. De marktpartijen moeten zelf voldoende cashflow genereren. Daarom vragen de marktpartijen ook garanties van de corporaties.”

Volgens Van der Groep is die cashflow voorhanden in de vorm van de huidige energierekening. “Mits die energierekening maar in één keer volledig ingezet kan worden. Dat lukt alleen bij nota-nul-renovaties. Een gemiddelde woning met een energienota van 150 euro genereert al snel een financieringsruimte van 35.000 euro, inclusief een aflossingspercentage, door die woning energienota-nul te maken. Immers, zo’n renovatie levert vijf tot zes keer meer inkomsten op dan een B-labelrenovatie. Dat rendement toevoegen aan de vermogenspositie van corporaties lijkt mij een betere optie dan uit te gaan van de gemiddelde rendementen van pensioenfondsen en beleggers.”

Verder zorgt de saldering (retour en uitwisseling van overtollige energie aan gebouwen en het net) voor beperkingen. Volgens de wet mag er niet voor de voordeur gesaldeerd worden. Een esco heeft uiteraard behoefte aan volledige teruglevering aan een centraal energienetwerk dat ze niet zelf beheert. Traditioneel ingestelde energiemaatschappijen zijn voor de esco’s een beperkende machtsfactor. “BAS Energy is een progressief voorbeeld van een energiemaatschappij die wil participeren in een decentraal energienetwerk en zich meer als dienstverlener opstelt in plaats van de energielasten int.”

Investeringspotentieel

Van de Groep signaleert een noodzakelijk alternatief van de afroming van 2 miljard door de overheid. Volgens de programmaregisseur van Energiesprong kunnen de toekomstige besparingen op de energielasten beter worden geïnvesteerd in het energienotaloos maken van woningen. “In feite hebben alle huurders in Nederland een energielast van 4,2 miljard euro. Als je dat geld kunt besparen ligt er een investeringspotentieel van 80 miljard voor de corporaties. Dat bedrag is niet nodig om de circa 1,6 miljoen daarvoor in aanmerking komende huurwoningen op hoog niveau te renoveren. De overheid moet de energierekening als een potentiële geldbron beschouwen en de corporaties de ruimte geven daarmee te ondernemen. Wat dat betreft is a change of mind nodig.”

De oprichting van een esco is “weerbarstiger dan menigeen denkt. Er zijn bijvoorbeeld nauwelijks banken die een lening willen verstrekken voor de renovatie en exploitatie van energienotaloze woningen. De ASN Bank financiert wel, maar wel onder de voorwaarde dat de woningcorporatie ook een deel inlegt, of een zekerheid verstrekt. Energiemaatschappijen willen niets opgeven en eisen een te hoog rendement. De twee aanbiedende marktpartijen kunnen het risico nog niet alleen dragen. Uit hun haalbaarheidsonderzoek naar een esco voor het energiebeheer van energieleverende woningen blijkt dat de banken een garantie willen hebben van de corporatie om verschillende voor de hand liggende risico’s zoals leegstand beheersbaar te houden.”

Er zijn echter wel enkele lichtpuntjes te bespeuren. Pensioenfondsen zien best wel brood in dit type beleggingen. Zij zoeken echter schaal en zekerheid bij vooral de grotere bouwpartijen. In het business-model voor het Apeldoornse project maakt een esco of een corporatie die de energienotaloze woningen exploiteert, in de eerste 25 jaar een behoorlijke winst. Bovendien heeft een bewoner in een energienotaloze woning geen last van stijgende energieprijzen.

Van de Groep wijst daarnaast op de voordelen voor de schatkist, omdat er zo’n 40 procent belasting wordt geheven over de bouwomzet die samenhangt met de verduurzaming. De bouwsector als concurrent van het energiebedrijf. Laat het volgens Van der Groep maar gebeuren. “Jaarlijks verdwijnt er zo’n 14,5 miljard euro door de schoorstenen van woonhuizen. Dat geld kan ook worden ingezet voor investeringen in verduurzaming. Als dat geld besteed zou worden aan leningen, heb je het al snel over een financieringspotentieel van zo’n 220 miljard. In Duitsland gaat jaarlijks al zo’n 30 miljard om in de verduurzamingsoperatie van de woningmarkt! Besparing op de energielasten is bittere noodzaak, want energie wordt alleen maar duurder en straks onbetaalbaar als we niks doen.” n

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels