nieuws

‘Eurocommerce is doelbewust naar de afgrond geholpen’

bouwbreed Premium

Van gevierde bankklant tot financiële paria. Als iemand over dat traject kan vertellen, is het Ger Visser, voormalig topman en grootaandeelhouder van projectontwikkelaar Eurocommerce. In maart 2010 deelde hij bij een feest van Rabobank nog een tafel met Piet Moerland (directievoorzitter Rabobank), Peter Keur (directievoorzitter FGH Bank) en Dik Wessels (bouwondernemer en miljardair). Nu staat […]

Van gevierde bankklant tot financiële paria. Als iemand over dat traject kan vertellen, is het Ger Visser, voormalig topman en grootaandeelhouder van projectontwikkelaar Eurocommerce. In maart 2010 deelde hij bij een feest van Rabobank nog een tafel met Piet Moerland (directievoorzitter Rabobank), Peter Keur (directievoorzitter FGH Bank) en Dik Wessels (bouwondernemer en miljardair). Nu staat Visser met zijn vrouw en twee kinderen op de zwarte lijst van financiële instellingen. Ze kunnen geen rekening meer openen bij Europese banken.

Een klein jaar na het in juli 2012 uitgesproken faillissement is de verandering niet direct aan Visser af te zien. Vlak voor het gesprek over de manier waarop zijn bedrijf ten onder ging, stapt Visser met das en pochet uit een luxe auto op het parkeerterrein van restaurant De Roskam in Gorssel. Willen de redacteuren van Vastgoedmarkt en Cobouwlunchen? Visser kan die lunch aanbieden met dank aan dochter Kristel Visser, de eigenaresse van De Roskam die samen met Ger Visser junior haar vader financieel op de been houdt. En door de keuze van de curatoren om de exploitatie van het restaurant te laten doorlopen in het belang van de schuldeisers van Eurocommerce. Op het vastgoed van het restaurant ligt conservatoir beslag, op de voorraden niet.

Het relaas van Visser (60) lijkt op het eerste gezicht veel op dat van andere ondernemers in de bouw- en vastgoedsector. Met stijgende verbazing zag de topman van het familiebedrijf in financiële problemen hoe schuldeisers de controle overnamen. De door hen ingeschakelde mensen (“volstrekte no-nuts”) oordeelden anders dan de ondernemer zelf over de waarde van bezittingen en de omvang van toekomstige inkomsten. Het zakelijk faillissement mondde uit in een jacht op het privévermogen van de ondernemer. In het juridische steekspel werd met modder gegooid, de details daarvan kwamen in de landelijke en regionale pers, de imagoschade was een feit en de ondernemer kon het voorgoed vergeten.

Maar zo eenvoudig ligt het volgens Visser niet. Volgens hem is Eurocommerce het slachtoffer van een interne afrekening binnen Rabobank van juristen met de commerciële mensen die vertrouwen in hem hadden. De juristen moesten en zouden gelijk krijgen, moesten en zouden aantonen dat commercie fout zat met de financiering aan Eurocommere. De juristen hebben gewonnen dankzij hun project Honda. Die naam verwijst niet naar de Japanse auto- en motorfabrikant. Honda is een afkorting voor ‘Help ondernemer naar de afgrond.’

Achteraf bezien, begon de rit naar de afgrond al zes jaar geleden. Visser: “In 2006 hadden we nog maar voor 250 miljoen euro aan financiering. Het jaar erop werden we overspoeld door aanbiedingen om leningen aan te trekken, vooral van Rabobank en FGH Bank. Afsluitprovisies, rente, opslagen en exit fees maakten dat interessant voor de banken. We zijn toen te veel verplichtingen aangegaan voor grote bouwprojecten.”

“Oktober 2008, toen de financiële wereld in elkaar klapte, was het beginpunt van een totale cultuurverandering bij banken. In de twee jaar daarna merkten we dat banken zenuwachtig werden. Ik herinner me wat Moerland in die tijd zei. Hij had twee studerende kinderen in China. Die zouden nooit meer terugkomen naar Nederland, want hier was op de financiële markten de derde wereldoorlog aan de gang. Hij voorspelde een enorme waardedaling van woningen en commercieel vastgoed.”

“Banken vroegen ons 10 procent per jaar af te lossen. Aan ABN Amro zegden we toe onze lening af te bouwen van 225 miljoen euro naar 140 miljoen euro – eigenlijk wilden ze alle financieringen aftoppen naar 100 miljoen euro per klant, omdat ze technisch naar de knoppen waren. Wij vonden dat helemaal niet spannend. We hadden goede hoop dat we kantoren konden verkopen.”

Had Eurocommerce dan geen last van de crisis? “We waren een van de laatste projectontwikkelaars die nog financiering kregen. Je krijgt ook geen plek aan tafel bij Moerland, Keur en Wessels als het niet goed met je gaat. Tot en met 2011 hebben we winst gemaakt, een half jaar daarvoor hadden we nog voor 70 tot 80 miljoen euro aan liquiditeiten. Tot aan de eerste helft van 2011 ging het leuk. Wij dachten dat we het kwart miljard euro aan verkopen zouden halen. Na de zomer viel alles stil, terwijl we nog grote panden moesten afnemen die in ontwikkeling waren.” Maar Eurocommerce was fundamenteel gezond, zo oordeelt Visser althans zelf. “Er is bijna geen curator die de beschikking heeft over een huurstroom van 40 tot 45 miljoen euro per jaar.”

Stilgevallen markt

Tot zover het Eurocommerce in de beleving van Ger Visser. Daarnaast bestaat er een Eurocommerce volgens curatoren Fons Spliet, Paul Schepel en Peter Miedema. Bij die laatste onderneming bedroeg de leegstand in de 383.000 vierkante meter verhuurbare kantoorruimte 46 procent per eind 2010. Die portefeuille bracht in 2011 een huurstroom voort van maximaal 32,5 miljoen euro, na aftrek van incentives. Verder dan die raming komen de curatoren niet in hun vierde faillissementsverslag van 6 juni. Er is nog geen precies zicht op het effect van de huurgaranties ter waarde van 90 miljoen euro per eind 2011: Eurocommerce huurt, genoodzaakt door huurgaranties aan beleggers, veel ruimte die het meestal voor minder onderverhuurt.

Eurocommerce had eind juli 2012 213 miljoen euro schuld aan FGH Bank en 68 miljoen euro aan Rabobank Apeldoorn, op een schuldentotaal van 735 miljoen euro. Het faillissementsverslag vermeldt geen rentepercentages over de financiering. Maar aangenomen mag worden dat het totaal aan renteverplichtingen hoger lag dan de netto huurinkomsten. Alleen op basis van vastgoedexploitatie was Eurocommerce dus niet in staat om een positieve kasstroom te genereren. Daar waren verkopen voor nodig.

Maar het Eurocommerce van de curatoren is ook een bedrijf dat de effecten van de kredietcrisis direct al voelde op de beleggingsmarkt. Al in 2008 kon de onderneming voor 150 miljoen euro aan geplande verkopen niet realiseren in een stilgevallen markt. “De jaarrekeningen […] laten zien dat de liquiditeit terugliep van 292 miljoen eind 2006 naar 87 miljoen euro eind 2009. De kasstroom was vooral in de jaren 2007 en 2009 fors negatief. Ook […] steeg het balanstotaal van 492 miljoen euro begin 2006 tot 976 miljoen euro eind 2009 doordat Eurocommerce nieuwe kantoorpanden verwierf, terwijl de verkoop stagneerde.”

In hetzelfde verslag constateren de curatoren – niet met zoveel woorden – dat Eurocommerce zijn cijfers heeft opgepoetst. In 2009 zou de onderneming dat hebben gedaan door een voorziening groot onderhoud te schrappen en door het verlagen van de geschatte duur van huurgaranties en de rekenrente daarvoor. Zonder de 36 miljoen euro die hiermee vrijkwam, zou het jaar een verlies hebben gebracht van 26 miljoen euro.

Ook over de jaarrekening over 2010 hebben de curatoren wat op te merken. Toen resulteerde de omschakeling van de kostprijs naar de marktwaarde als basis voor de waardering in een eenmalige positieve herwaardering van 65 miljoen euro, zodat ook dat jaar alsnog met winst werd afgesloten. De curatoren vinden dat de aannames daarbij niet deugden. Met incentives werd onvoldoende rekening gehouden en er waren huurovereenkomsten meegerekend die niet bestonden of die geen inkomsten opleverden. “De geconsolideerde jaarrekening van Eurocommerce liet aldus nog een eigen vermogen zien van 230.211.000 euro. Desondanks bleef de solvabiliteit beneden het met Rabo en FGH gesloten convenant”, aldus het faillissementsverslag.

Terug naar het Eurocommerce volgens Visser. En de manier waarop de onderneming volgens hem nodeloos te gronde werd gericht door juristen die hun punt wilden maken. In restaurant De Roskam neemt Visser nog eens de scènes door uit de film over zijn ondergang. In de herfst van 2011 is de voorraad liquiditeiten onvoldoende om de voor Eurocommerce gebouwde kantoorpanden Diana en Vesta in Amsterdam (samen 27.000 vierkante meter) voor 40 miljoen euro af te nemen van Bouwbedrijf Wessels. Het moet dus een financiering worden. Die krijgt hij bij FGH Bank op basis van – laten we het zo zeggen – een te optimistische voorstelling van onder meer de verhuur van gebouw Carlton in Almere: Visser presenteert een voorovereenkomst met Leaseplan voor de laatste 15.000 vierkante meter als een definitieve overeenkomst. “Rabobank ging ervan uit, althans de complianceafdeling van Rabobank, dat de verhuur wel al had plaatsgevonden. Dat is de kern van de zaak. Het was nog niet zover als compliance dacht dat het was.” Hoe het precies is gegaan, wil Visser niet zeggen. Daar loopt nog een procedure over. Duidelijk is wel dat compliance de speelruimte van commercie beperkte om Visser op zijn blauwe ogen te geloven.

Eurocommerce had altijd op risico gebouwd en kreeg financiering op basis van een lijstje met prospects. Visser: “Die werden dan doorgenomen met de bank. Als je er tien had, gingen er drie niet door en zeven wel; dat was de verhouding. Dat had altijd goed gefunctioneerd.”

Visser gokt en verliest.

Aangifte

Maar in november 2011 functioneert het niet naar ieders tevredenheid. Nadat Leaseplan heeft afgezien van het afnemen van die laatste 15.000 vierkante meter, doet ceo Peter Keur van FGH Bank aangifte van valsheid in geschrifte. “Onder druk van compliance. En dan nog een zachte aangifte”, aldus Visser. Maar hard genoeg voor compliance van Rabobank om alle rekeningen van Eurocommerce te blokkeren, de ontwikkelaar onder bijzonder beheer te plaatsen en al diens banken bij elkaar te roepen. Een ingewijde noemt overigens een andere aanleiding voor de maatregel. Visser zou uit de aannemingsovereenkomst voor Diana en Vesta de bepaling hebben verwijderd over het retentierecht ter hoogte van 30 miljoen euro, er een handtekening onder hebben gezet van een directeur van Bouwbedrijf Wessels en het aldus vervalste contract aan FGH Bank hebben verstrekt. Daarna zou een reeks andere vervalsingen aan het licht zijn gekomen.

Hoe dan ook, op het toneel verschijnt een man van bijzonder beheer van Rabobank Groep. Vanaf dat moment ziet Visser zichzelf op een zijspoor belanden. “Ik mocht niet rechtstreeks communiceren met Rabobank of FGH Bank. De eerste weken moest het contact lopen via Dik Wessels en zijn rechterhand Dick Boers (lid van de raad van bestuur van Volker Wessels, red.). Hooguit drie keer is dat contact er geweest. Daarna was mijn aanspreekpunt de enige advocaat die ik van Rabobank mocht inschakelen. Die hield zich overal buiten. Intussen versterkte de man van bijzonder beheer bij Rabobank zijn positie en breidde hij zijn macht uit. Hij probeerde alle banken achter zich te krijgen om Eurocommerce op te splitsen. Elke bank moest zijn eigen bv met zijn eigen vastgoed krijgen.”

Eind 2011 weet Visser nog de nooduitgang te vinden. “Halverwege december kreeg ik te horen dat ik op maandagmorgen om half acht op het kantoor van Rabobank moest verschijnen. Er zou een brief klaar liggen. Als ik die zou ondertekenen, kwam alles rond. Maar ik ga toch niet mijn handtekening zetten onder mijn doodvonnis?”

“Dat was het sein voor Rabobank om het project Honda te beginnen. In januari kreeg ik een telefoontje. ‘Rabobank heeft een geweldig idee’, werd me verteld. ‘Er moet een rapport komen en Ernst & Young gaat daarvoor zorgen. Maar jij wordt geen opdrachtgever. Dat wordt Rabobank’. Ik vertrouwde het meteen al niet. De uitvoering van het onderzoek maakte me nog ongeruster. Twee trainees en een geit van Ernst & Young hadden alleen contact met een assistent-controller van ons. Er werd om toegang gevraagd tot ons archief. Niemand van Ernst & Young heeft contact gezocht met mij, onze eigen controller of onze vaste externe accountant.”

De climax van de film over de zakelijke ondergang van Ger Visser heeft als decor het vertrouwde restaurant De Roskam. Daar verzamelen de schuldeisers zich 5 maart 2012 voor een vergadering. “De grote zaal was ervoor gereserveerd. Die hadden ze wel nodig. Nog nooit heb ik meer juristen bij elkaar gezien. Er zaten tientallen mensen. Na een paar uur waren er nog twaalf van over, waaronder Wessels en de man van bijzonder beheer bij Rabobank. ‘Ik heb een probleem en dat is de conclusie van het rapport’, zei de man van bijzonder beheer. ‘Is de waarde hoger?’, vroeg ik. ‘Neehee, lager’, antwoordde hij.’

Hennie Damkot (jurist bij bijzonder beheer Rabobank, red.) zou het traject verder wel begeleiden. De eindrapportrage heb ik niet meer gezien. Een van mijn assistenten wel. Het leek of het om een ander bedrijf ging.” Na de bijeenkomst in De Roskam gaat het snel. Rabobank eist de huurpenningen op, Eurocommerce kan zijn leveranciers niet betalen, BT Nederland vraagt faillissement aan, Eurocommerce gaat failliet en de opdeling in bv’s voor afzonderlijke banken begint. Op basis van de rapportage van door de curatoren ingeschakelde accountants vindt er in de conceptjaarrekening over 2011 een afwaardering plaats met 291 miljoen euro. Het jaar eindigt met een verlies van 417 miljoen euro en een negatief eigen vermogen van 248 miljoen euro.

Negentiende eeuw

“Vanzelf waren we niet in deze problemen gekomen. We hadden al alle objecten bekeken die voor tien jaar waren verhuurd. De conclusie was dat we zeker voor 350 tot 400 miljoen euro konden verkopen. Half november 2011 sprak een Arabisch investeringsfonds de intentie uit om een belang van 90 procent te nemen in een portefeuille van 400 miljoen euro. Met een Israëlische partij waren we in vergaande onderhandeling over een pand met een contract van twintig jaar en een jaarhuur van 2 miljoen euro. Het had 25 miljoen euro kunnen opbrengen. Zo waren er nog twee of drie opties.”

“Kom je tegenover een bank te staan, dan sta je bij de rechter die over de insolventie moet oordelen vanaf de eerste minuut met 23-0 achter. Sociaal was het voor mij in elk geval al einde oefening door de aangifte. Dat werd nog erger toen de Fiod me in juli 2012 oppakte. Die bank zal toch de waarheid spreken? Nog voor het tot een rechtsgang kan komen, is alles kapot. De mogelijkheid om het tot een bodemprocedure te laten komen, is er niet. We zouden naar het Amerikaanse chapter 11-systeem moeten, waarbij een bedrijf een jaar de tijd krijgt om de zaken weer op de rails te krijgen. (De rechter spreekt faillissement uit en benoemt een bewindvoerder die het bedrijf reorganiseert, opdat crediteuren hun geld terug kunnen krijgen. In de tussentijd kan het bedrijf bescherming genieten tegen crediteuren, red.) Onze faillissementswetgeving dateert van eind negentiende eeuw. Ik denk dat een modernisering nodig is.”

Reacties

V

Reageer op dit artikel