nieuws

Verdere prijsval helpt herontwikkeling

bouwbreed Premium

De onontkoombare verdere waardedaling van lege kantoren vergroot de kans op hergebruik. Nieuwe partijen worden eigenaar voor een lage prijs. Zo laag, dat ondanks verbouwingskosten een nieuwe exploitatievorm rendabel wordt.

< Vervolg van pagina 1

Van de circa 8 miljoen vierkante meter leegstaande kantoorruimte is volgens gangbare schattingen minstens twee derde kansloos. Noch een nieuwe huurder, noch een nieuwe bestemming zit er naar verwachting in. Maar door veranderende condities kan het aandeel transformeerbare kantoren toenemen. Uiteindelijk zal de markt dit afdwingen.

Zelfs denkbaar is dat een koper van een kantoor over een tijdje geld toe krijgt. Niet dankzij subsidiëring maar dankzij de verkoper. Deze partij – een belegger, diens bank – bevrijdt zich van een blok aan het been. Komt af van zijn tijdens leegstand doorlopende kosten. Of anders wel van een kostbare sloopoperatie. Waarna hij dan weer zou komen te zitten met een nauwelijks te verkopen bouwkavel.

Uit de jaarverslagen van beleggers komen voor het zoveelste jaar op rij de effecten naar voren van waardeverlies op winst- en verliesrekeningen. Ze zijn pijnlijk en het einde lijkt niet in zicht. Omdat maar heel weinig kantoren worden verkocht, missen makelaars de gebruikelijke referenties waarmee ze hun taxaties plegen te onderbouwen. Dat actuele marktinformatie ontbreekt, biedt ze een excuus om de harde realiteit, in elk geval deels, te negeren.

Rek

Prijzen bij gedwongen verkopen zijn intussen al spectaculair laag. Niet op de koopmarkt aanwezig, en zodoende ongeprijsd, zijn de leegstaande kantoren van beleggers die nog de rek weten te vinden om te wachten met rigoureuze maatregelen. Eigenaren die voor, of wellicht ook met, hun geldschieters de schijn weten te wekken dat ze door kunnen. Lege kantoren staan nog voor flinke bedragen op de balansen. Ook als voortgezette exploitatie kansloos is.

De realiteit is dat dit vastgoed veel te hoog gewaardeerd blijft. De vraag is hoelang accountants dit accepteren, ook omdat ze er zelf uiteindelijk niet mee wegkomen. Met de goedkeuring van schone schijn verzaken zij hun plicht.

Waardebepalingen van te verhuren vastgoed moeten zijn gebaseerd op de bereikbare huurinkomsten. Als die nul zijn, is weinig waarde over. Sterker: wat telt bij de exploitatie is de netto-opbrengst. De bij leegstand doorlopende kosten drukken de waarde wellicht onder nul. Zodra de eigenaren, al dan niet gedwongen, opgeven valt het doek. Positief is dat op de spreekwoordelijke puinhopen iets nieuws kan ontstaan.

Dit proces neemt tijd in beslag. Zeker de grotere steden proberen meer vaart te maken. De afspraken uit het vorig jaar gesloten Convenant Kantorenleegstand waren een weg daartoe maar niet de enige. Toegesneden op lokale omstandigheden ontstaan ook los daarvan mogelijkheden. De Haagse wethouder Marnix Norder bijvoorbeeld verwacht een nieuwe “Vinex-wijk” te kunnen realiseren op een miljoen vierkante meter afgedankt kantooroppervlak. Het Rijk stoot in Den Haag de komende jaren veel kantoorruimte af, veelal in en rond de binnenstad. De locaties zijn overwegend gewild woongebied.

Met circa vijfhonderd woningen per jaar valt de Haagse opgave in twintig jaar te realiseren. In 2011 werd in de stad 14.000 vierkante meter kantoorruimte getransformeerd, vorig jaar eindigde de teller rond de 30.000 vierkante meter. De woningdoelstelling vergt 50.000 vierkante meter kantoorvloer per jaar.

Uiteenlopend

De bruikbaarheid van kantoren voor diverse nieuwe bestemmingen hangt sterk af van de plaats waar ze staan. Niet overal zijn studentenwoningen nodig of verzamelgebouwen voor doelgroepen zoals kunstenaars en andere creatieve dingen of startende bedrijven. Maar overal in het land zijn uiteenlopende nieuw te ontwikkelen activiteiten denkbaar. Niet per se veel geld genererend. In dat geval helpt een navenant lage restwaarde van de kantoren. Hoe lager die is, hoe meer nieuwe potentiële vormen van gebruik. Ook voor activiteiten die nu misschien nu nog niet zijn bedacht. Het kan zo nog interessant worden wat in het verschiet ligt. Ook op bedrijvenparkjes langs de snelweg.

Reageer op dit artikel