nieuws

Renovatieconcepten flats halen ei genarenverenigingen van de rem

bouwbreed Premium

Mariahoeve staat model voor veel naoorlogse flatwijken. Architect Arthur Nuss rekent er daarom op dat zijn inzet voor de ontwikkeling van haalbare woningverbeteringsconcepten voor VvE-complexen ook elders van pas komt.

Samen met collega’s en adviseurs bedacht Nuss oplossingen voor verschillende flattypen in Mariahoeve. Het komt er nu op aan producenten te strikken, weet hij. Die moeten de bedachte concepten voor bijvoorbeeld vergroting van de flats kunnen aanbieden tegen marktconforme prijzen. “De kosten moeten passen bij de in de wijk gangbare vierkantemeterprijs. We mikken op circa 1400 euro.”

Met het oog op de leefbaarheid van de wijk en de toekomstwaarde van de flats is een flinke opknapper welkom, vindt ook de gemeente Den Haag. Om de algehele kwaliteit van de omgeving te verbeteren, mikt het stadsbestuur op zowel toevoeging van nieuwbouw als verbetering van de bestaande bouw.

Typerend voor veel van dit soort wijken is het grote aantal koopflats afkomstig uit de huursector. Aan Nuss en de zijnen de grote uitdaging om innovatieve maatregelen te bedenken die binnen de appartementengebouwen flexibel, per woning, zijn te realiseren. “En dat tegen een bovendien scherpe prijs”, onderstreept hij. Het kan gaan om een vergroting van het woonoppervlak, een uitbreiding van balkons of de uitbreiding van complexen met nieuwe woningen op het dak.

Een uniforme blokgewijze aanpak is door het versnipperde eigendom nauwelijks meer haalbaar. Vrijwel alleen corporaties hebben nog complexen volledig in eigendom. In de andere gevallen beslissen Verenigingen van Eigenaren over te nemen maatregelen. Voor ingrepen op woningniveau ligt daarnaast een verantwoordelijkheid bij de individuele appartementeigenaren en de verhuurders – beleggers, corporaties – van de (nog) niet uitgeponde woningen.

Het is al met al een gecompliceerde situatie, vrucht van beleid van de verhuurders in het recente verleden. Na huuropzeggingen zijn woningen verkocht aan particulieren. Deze ontwikkeling ging vaak vooraf aan wenselijke renovaties. Door het versnipperde eigendom blijkt de renovatieopgave vervolgens nauwelijks nog van de grond te komen.

Subsidie

Nuss, van het Haagse bureau Global Architects, pakte de problematiek op in het kader van het onderzoeksproject Human Involved Architecture. Een en ander gebeurt in samenwerking met zijn Delftse collega Jan Willem Hagenbeek van Studio Ginko in Delft en het Haagse bureau Kiemkracht. Het Stimuleringsfonds voor Architectuur gaf een flinke subsidie.

De gemeente wil graag met collectief particuliere opdrachtgeverschap (cpo) de wijkvernieuwing gestalte geven. Voor dit doel worden op een aantal locaties nieuwe kavels uitgegeven. Ook in het onderzoeksproject Human Involved Architecture, voor de bestaande bouw, staat de toepassing van cpo centraal. Logisch want een vereniging van eigenaren is, weet Nuss, ook een opdrachtgeverscollectief.

Een belangrijk doel van alle verbeteringsplannen is bestaande bewoners voor de wijk te behouden. Een middel daarvoor is ze te helpen aan een woning die voldoet aan hun wensen. Jonge gezinnen vertrekken vaak omdat ze de flats van meest 70 tot 80 vierkante meter te krap vinden. Ouderen gaan weg omdat ze een lift missen of anderszins meer comfort verlangen.

Het goede nieuws is volgens Nuss dat veel bewonerswensen in de bestaande bouw realiseerbaar zijn, bijvoorbeeld door uitbreidingen daarvan. Dat dit goed mogelijk blijkt, is te danken aan de degelijke constructies, waardoor probleemloos wat extra gewicht valt toe te voegen. “De betonskeletten zijn overgedimensioneerd en kunnen lichtgewicht dakopbouwen en uitbreidingsmodules aan gevels prima dragen.”

Door aan de gevel een uitbouw te monteren, is een woning flexibel te vergroten. Op vergelijkbare wijze zijn ook balkons breder te maken. Nieuwe grotere woningen met veel buitenruimte vallen te realiseren op de daken. Aan de verkoop van dergelijke penthouses kunnen VvE’s wellicht een bedrag overhouden. Dat valt te gebruiken om andere woningverbeteringen financieel rond te krijgen. Bijvoorbeeld ten behoeve van een betere energieprestatie, overweegt Nuss.

De architect realiseert zich dat de VvE-problematiek door de bedachte woningverbeteringsconcepten niet in één klap is opgelost. Belangrijke winst is wel dat een VvE alleen het principe ervan hoeft te omarmen. Kosten van toevoegingen aan de gebouwen worden opgebracht door individuele bewoners die hiervoor in blijken te zijn.

Een struikelblok kan desondanks dan nog zijn, overweegt de Haagse architect, dat buren die niet meedoen maar door de ingrepen bijvoorbeeld wel meer schaduw krijgen dan ze graag willen, over een uitbouw kunnen vallen. “Hiertegenover staat”, wil hij dan aanvoeren, “dat de uitbouwen de flats als geheel een nieuw, eigentijdser, uiterlijk geven. De industriële bouwstijl krijgt dankzij kleinschalige toevoegingen een menselijker maat. We bereiken meerdere doelen tegelijk.” n

Reageer op dit artikel