nieuws

Verschillen in samenwerkingsmodellen

bouwbreed

Publiek-private en publiek-publieke projecten doorlopen verschillende stadia. Uiteraard zijn niet alle fases voor elke vorm van gebiedsontwikkeling dezelfde en dat geldt ook voor de te hanteren samenwerkingsmodellen.

Een belangrijk onderwerp in publiek-publieke (voor)overeenkomsten is de afstemming van onderwerpen die samenhangen met de taak van de overheid als hoeder van het publiek belang: het bepalen van de randvoorwaarden in ruimtelijke en programmatische zin en de afstemming van taken en bevoegdheden op terreinen als ruimtelijke ordening en het grondbeleid. Dat leidt ertoe dat in de haalbaarheidsfase van gebiedsontwikkelingen, doel- en begripsomschrijving , uitgangspunten, planologie, grondverwerving, projectorganisatie, oprichting afzonderlijke organisatie, planningsschema, geschillenregeling, beëindiging en kostenverdeling van belang zijn voor de samenwerkingsovereenkomst. In een publiek-private-overeenkomst komen ongeveer dezelfde onderwerpen aan de orde. De kern ligt hier op het uitwerken van ideeën en plannen voor het plangebied.

Drie modellen

Bij grondexploitatie in gebiedsontwikkelingsprojecten gaat het om drie modellen, te weten de publieke grondexploitatie: het traditionele of het bouwclaimmodel, de publiek-private grondexploitatie, de joint venture bij rechtspersoon of overeenkomst en de private grondexploitatie: de concessie of de exploitatieovereenkomst. Dergelijke samenwerkingsmodellen vertonen onderling veel overeenkomsten: ze worden vastgelegd in een overeenkomst of door oprichting van een juridische entiteit . Het grote verschil is dat het bij publiek-private samenwerking expliciet draait om het verdelen van grondexploitatierisico’s.

De overgang tussen de haalbaarheidsfase en de realisatiefase wordt gemarkeerd door het ondertekenen van een realisatieovereenkomst. Dat kan in verschillende vormen, zoals een bestuursconvenant, een publieke grondexploitatiemaatschappij (GEM), een naamloze vennootschap, een besloten vennootschap of een gemeenschappelijke regeling. Voordelen van samenwerking op privaatrechtelijke basis bij publiek-publieke samenwerking zijn de relatieve bekendheid van een dergelijke manier van opereren en de gewenste slagvaardigheid. Het voordeel van een publiekrechtelijke organisatievorm is dat aan deze niet alleen zelfstandigheid in het rechtsverkeer toekomt, maar ook dat een openbaar lichaam publiekrechtelijke bevoegdheden kan krijgen. Sommige bevoegdheden, zoals die tot het vaststellen van een bestemmingsplan, zijn hiervan overigens uitgezonderd.

Realisatieovereenkomsten zijn onderling sterk verschillend. Dat komt omdat er verschillende grondexploitatiemodellen bestaan. Elk model heeft daarbij zijn specifieke contractstructuur en inhoud. Toch zijn er onderwerpen die in elke overeenkomst moeten worden geregeld, zoals doel- en begripsomschrijvingen, randvoorwaarden, ontwikkeling plangebied en bouwplannen, realisering bouwplannen en eventueel overwinstregeling, woningtoewijzing, projectorganisatie, publiekrechtelijke procedures, planning, onvoorziene omstandigheden, zekerheid voor de nakoming van de overeenkomst, toerekenbaar tekortschieten in nakoming overeenkomst, duur en beëindiging van de overeenkomst of verbod van overdracht van de rechts- en contractpositie. Exploitatieovereenkomsten zijn te onderscheiden in overeenkomsten die gesloten worden voordat het bestemmingsplan en het exploitatieplan zijn vastgesteld en overeenkomsten die daarna worden overeengekomen. Dergelijke overeenkomsten kennen als hoofdinhoud het bouwprogramma, planvorming, bouw en woonrijp maken, overdracht van gronden en kosten.

In een bouwclaimovereenkomst wordt bepaald dat de gemeente grond koopt van een marktpartij onder de toezegging dat deze marktpartij daarmee het recht verwerft vastgoed – zoals woningen – te mogen realiseren. Bij bouw-

claimovereenkomsten is sprake van twee grondtransacties: één van de marktpartij aan de gemeente en één waarbij gronden door de gemeente aan de marktpartij worden overgedragen. Verder bevatten bouw-

claimovereenkomsten vaak bepalingen over de planvorming en de inrichting van het plangebied, en de realisering van het bouwprogramma. Bij een realisatieovereenkomst spelen zeker niet uitsluitend de gemeente (of gemeenten) en de marktpartij een rol. De GEM zelf is immers ook partij. Dit is noodzakelijk omdat een grondexploitatiemaatschappij een afzonderlijke rechtspersoon is en dus ook zelfstandig rechten en verplichtingen kan aangaan. Bij het deelnemen aan het rechtsverkeer moet ook de GEM zich gebonden weten aan de afspraken. In dergelijke overeenkomsten is in ieder geval de grondoverdracht, financiering, overeenkomst van commanditaire vennootschap en de oprichtingsakte voor de besloten vennootschap opgenomen.

Concessie

Een concessie in termen van gebiedsontwikkeling houdt in dat de concessienemer naast opstalrisico’s ook het grondexploitatierisico en vanaf een te bepalen moment ook het planontwikkelingsrisico voor zijn rekening neemt. Ook kan het beheer en onderhoud meegenomen worden in een gebiedsconcessie. In een realisatieovereenkomst die behoort bij een concessiemodel worden in elk geval over de verkoop van gronden door de gemeente, grondoverdracht, betaling van de koopprijs, verdere planvorming, inrichting van het plangebied, realisering van het bouwprogramma, overdracht van het openbare gebied aan de gemeente en de eindtoets afspraken gemaakt.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels