nieuws

‘Rol voor eindgebruiker bij kleine gebiedsontwikkeling’

bouwbreed

Kleinschalige gebiedsontwikkelingen waarin eindgebruikers een hoofdrol spelen en overheden vooral faciliteren, kunnen na de recessie belangrijk worden om delen van steden te herontwikkelen. Daarop wijst het rapport ‘Vormgeven aan de Spontane Stad’ van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en Urhahn Urban Design.

Het gaat daarbij om de zogeheten organische gebiedsontwikkeling. “Een optelsom van relatief kleine (her)ontwikkelingen, met een open-eindeproces zonder blauwdruk”, zo staat in het rapport. Voorbeelden daarvan zijn het ombouwen van een school tot ruimtes voor kleine bedrijven of een kantoorgebouw tot appartementen dan wel een hotel.

Bij deze manier van werken zijn de ontwikkelaars vooral partijen die op lange termijn belangen hebben in het gebied. Te denken valt daarbij aan onder meer bewoners, bedrijven, beleggers en woningcorporaties. Zij hebben daar een dominante rol, terwijl de overheid garant staat voor de faciliteiten. “Waarbij ontwikkeling en beheer door elkaar lopen.”

De schrijvers van het rapport verwachten overigens niet dat de gangbare grootschalige en integrale gebiedsontwikkelingen hierdoor verdrongen zullen worden. In het bijzonder voor stedelijke centra die gewild zijn als woonplek of voor bedrijfshuisvesting en voor gebieden waar aan de infrastructuur hoge eisen worden gesteld, blijft de traditionele aanpak de meest succesvolle.

De onderzoekers trekken hun conclusies aan de hand van achttien organische gebiedsontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied. Het gaat onder meer om de aanpak van verouderde bedrijfsterreinen zoals het Havenkwartier in Deventer en om het beleid rondom eentonige naoorlogse woonwijken waaronder de wijk Doornakkers in Eindhoven.

Ze wijzen er op dat organische gebiedsontwikkeling de nodige voetangels en klemmen kent. “De voorinvesteringen zijn vaak groot terwijl daartegenover relatief bescheiden onzekere inkomsten staan”, zo staat in het onderzoek. Uit de praktijk blijkt dat gemeenten investeerders steunen met subsidies en ook wordt grond beschikbaar gesteld tegen een lage prijs of door lage huren te berekenen voor opstallen. Ook worden vaak subsidies gegeven door het Rijk of vanuit Europa. Verder spelen particuliere fondsen een rol.

Van groot belang is dat gemeenten een faciliterende rol spelen. Deze moeten hun traditionele aandeel van regisseur laten vallen en afhankelijker durven zijn van initiatiefnemers.

“De rijksoverheid kan dan gemeenten in staat stellen om organische gebiedsontwikkeling te faciliteren door kennis hierover te verspreiden en de competenties van gemeenten op dit gebied te bevorderen.” De onderzoekers stellen dat het Rijk het omgevingsrecht kan veranderen. Dat maakt het voor gemeenten makkelijker in te spelen op gebiedsontwikkelingen waarvan begin en einde nog niet vaststaan en waarvan ook niet precies duidelijk is wat het einddoel is. Het PBL en Urhahn Urban Design stellen voor de planhorizon van tien jaar die momenteel wordt gehanteerd en het uitvoerbaarheidscriterium onder de loep te nemen. In dat verband constateren ze dat voor organische ontwikkeling vaak veel tijd nodig is. “Initiatiefnemers en het initiatief zijn vaak nog niet bekend, waardoor het bijzonder moeilijk is de uitvoerbaarheid op voorhand aan te tonen”, leggen ze uit.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels