nieuws

Grootschalige versus kleine nieuwbouw

bouwbreed

Nederland, Vlaanderen en de Duitse deelstaat Noordrijn-Westfalen lijken qua landschap en sociaal-economische structuur erg op elkaar. Toch zien de bouwstijl en de opzet van de woonwijken er totaal anders uit. Grootschalige ontwikkeling à la Vinex versus kleine nieuwbouwprojecten. Hoe komt dat?

Wie de grens oversteekt ziet meteen een groot verschil in de inrichting van de openbare ruimte. In Vinex-wijken geconcentreerde woningbouw maakt plaats voor een amorf stedelijk weefsel (rommeltje?) in België en een lappendeken van kleine uitbreidingen in Noordrijn-Westfalen. Dat is althans de analyse van onderzoekers van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) in hun achtergrondstudie ‘Grootschalige of kleinschalige verstedelijking?’ De ontwikkeling in de ons omringende gebieden is kleinschaliger. Er wordt vaak per kavel gebouwd of in kleinschalige woningbouwprojecten. Ook het type woningen is anders: geen rijtjeshuizen, maar relatief veel vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen. Hoe dat zo is gekomen? Door de optelsom van tradities, routines en regels, luidt de conclusie.

Het verschil is al ver voor de bouwfase merkbaar. Als ergens een grote nieuwbouwwijk gebouwd moet worden, staan particuliere grondeigenaren buitenspel, ze worden uitgekocht. De gemeente houdt de touwtjes in handen, samen met een aantal projectontwikkelaars en beleggers. In Noordrijn-Westfalen gaat het anders. Omdat lokale overheden daar beschikken over een stedelijke herverkavelingsregeling is het mogelijk om particuliere eigenaren te dwingen om mee te werken. Zo blijven zij binnenboord. In Vlaanderen heeft de burger nog meer macht. De gemeente is zelfs afhankelijk van het initiatief van particuliere grondeigenaren. Zij bepalen de plek en omvang van de ontwikkellocaties.

Ook in de bouwfase is de rol van de Nederlandse particulier gering. Voor de kleine investeerder is het in Nederland nagenoeg onmogelijk om via het kopen van bouwrijpe grond tot het ontwikkelproces toe te treden. In zowel Duitsland als België is dat wel mogelijk. Bovendien zijn daar vaak kleine aannemers betrokken als investeerder, terwijl deze het in Nederland afleggen tegen de grotere jongens.

Randvoorwaarden

De ontwikkeling van nieuwbouwlocaties is in Nederland vooral gericht op “het binnen een bepaald tijdsbestek en volgens gestelde randvoorwaarden opleveren van een wijk”, stelt het PBL. Ook hierin staan we alleen. Over de grens is locatieontwikkeling een “doorlopend proces met een relatief open einde”. Een verklaring voor dit verschil zijn de complexe financiële afspraken met ontwikkelaars die in Nederland gemaakt worden. “Dergelijke afspraken vragen om een duidelijk ‘afrekenmoment’, waarop het project kan worden afgesloten en waarbij verliezen of lagere winsten op de ontwikkeling van het ene deel van de locatie (sociale woningbouw of voorzieningen) moeten worden gecompenseerd met hogere winsten in een ander deel (koopwoningen).” In Vlaanderen en Noordrijn-Westfalen zijn de locaties vaak klein en is de financiering van sociale woningbouw en voorzieningen vaker afkomstig uit bijvoorbeeld het gemeentelijke budget. Investeringen in voorzieningen zijn niet nodig omdat de kleine nieuwbouwlocaties in de buurt van bestaande voorzieningen worden gebouwd. Er is dus geen financiële noodzaak om alle onderdelen van de locatie op een en hetzelfde moment te bouwen.

Dit “open-eindeproces” draagt bij aan de variëteit in de wijk, stellen de onderzoekers. De rol en belangen van gemeenten in Nederland lopen parallel met die van de ontwikkelaar, signaleert het PBL. Omdat zij zitten met een grondbank die geld op moet leveren, hebben lokale overheden, meer dan gemeenten in het buitenland, belang bij schaalgrootte en tijdige afronding van projecten. “Naast overwegingen vanuit de publieke taak, spelen ook overwegingen van rentabiliteit en financieringsafspraken met andere ontwikkelende partijen een rol.” In Vlaanderen is het kostenverhaal vaak niet aan de orde, omdat ontwikkelende partijen in een zogenoemd concessiemodel publieke werken afleveren en overdragen aan de gemeente. In Noordrijn-Westfalen zijn het vooral de grondeigenaren die voor de kosten opdraaien, waardoor de gemeente minder financieel belang heeft bij de afronding van het project.

Leuk om te weten, maar wat heb je eraan? Veel, volgens het planbureau. Flexibel, kleinschalig ontwikkelen, zoals in onze buurlanden al langer gedaan wordt, is in Nederland immers het nieuwe adagium. Tijd dus om over de grens te kijken en te leren. Of dat ook gaat gebeuren, is echter de vraag. De ontwikkelstrategieën in Nederland, Vlaanderen en Noordrijn-Westfalen hebben één ding gemeen: ze zijn in de loop van vele jaren zo gegroeid. Dat verander je niet zomaar. Kleinschalige kavelgewijze bebouwing is in Nederland al wel mogelijk, stellen de onderzoekers. “Maar het is de vraag of alle institutionele wissels zo staan dat kleinschalige ontwikkeling net zo’n vanzelfsprekende optie is als grootschalige, ook in de toekomst bij een aantrekkende economie.”

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels