nieuws

Cultuuromslag is onvermijdelijk

bouwbreed

Hoe kunnen gemeentelijke grondbedrijven een sturende rol vervullen in gebiedsontwikkeling? Dat is de centrale vraag in het onderzoek ‘Gemeentelijke grondbedrijven in een andere realiteit’ dat is uitgebracht door de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft in samenwerking met haar Kring van Adviseurs.

Gebiedsontwikkeling is door de economische malaise in het slop geraakt. Dat gegeven breng twee opgaven met zich mee. Op korte termijn moet het ontwikkelen van gebieden weer op gang worden gebracht. Tegelijkertijd is een proces gaande waarmee meer tijd is gemoeid. Kwesties op het gebied van onder meer mobiliteit, energiegebruik en verschuivingen van de bevolking, vragen op dat punt de aandacht.

“Voor gebiedsontwikkeling betekent dit voor de komende jaren een sterkere relatie tussen het ruimtelijke en economische domein”, zo staat in het document. Met als gevolg dat gemeentelijke grondbedrijven op zoek zijn naar mogelijkheden een nieuwe rol te gaan spelen. En dat is geen geringe opgave want gezien de aard van de ontwikkelingen is een cultuuromslag onvermijdelijk.

Om die te bereiken is kennis van de markt noodzakelijk, zo wordt in het rapport aangeraden. Daarnaast geven de onderzoekers vijf andere adviezen.

Faciliterend

Zo is het nodig om een verband te leggen tussen ruimtelijke en economische ontwikkelingen. In het verleden, toen gemeenten vooral een faciliterend grondbeleid voerden, werd dit tamelijk consequent gedaan. Maar de afgelopen twee decennia kwam hier de klad in doordat gemeentelijke grondbedrijven zich soms als ondernemer opstelden. Vanwege de huidige situatie moeten de gemeenteorganisaties wederom een faciliterende rol gaan spelen. Ze kunnen een voorbeeld nemen aan de werkwijze die wordt toegepast bij onder meer de ontwikkeling van science-parken en binnenstedelijke spoorzones rond centraal stations. Ook is het nodig om overprogrammering op onder meer de kantoren- en de winkelmarkt af te remmen. “De crisis heeft in belangrijke mate gezorgd voor de vraaguitval, maar heeft ook duidelijk gemaakt dat er al veel langer sprake is van een structurele disbalans tussen vraag en aanbod”, zo stellen de onderzoekers vast.

Een derde advies gaat in op lopende grondexploitaties. Hierbij is bewuste sturing vanuit het gemeentelijk grondbedrijf nodig. Dit leidt tot lagere kosten en daarnaast kan worden bekeken waar nog winst te boeken valt. Gemeenten moeten er in dat verband op toezien niet te investeren in onrendabele plannen. Verder is het onder meer van belang dat bij planvorming de lat niet te hoog wordt gelegd. Soms dienen ambities te worden bijgesteld en looptijden worden verkort. En ook zal het hier en daar wenselijk zijn onderdelen van plannen in de ijskast te zetten.

Om zulke regie mogelijk te maken, moet eerst de eigen portefeuille in kaart worden gebracht. Op basis daarvan kan dan een stevige strategie worden bedacht voor de middellange termijn. Het is nodig deze af te stemmen op ontwikkelingen in de regio.

De onderzoekers wijzen in hun vierde advies op de mogelijkheden die bestemmingsplannen bieden voor flexibel ruimtegebruik. Ze noemen onder meer de voorlopige bestemming,de bevoegdheid om een bestemming te wijzigen en mogelijkheden om bij omgevingsvergunningen af te wijzen van de bestemming. Bovendien kan op basis van de Crisis- en herstelwet een meer flexibel ruimtelijk beleid worden gevoerd. Zo kunnen gemeenten de regering vragen een stedelijk gebied of een bedrijventerrein aan te wijzen als ontwikkelingsgebied. Vervolgens kan de betreffende gemeente dan een gebiedsontwikkelingsplan opstellen. Daarin mag van een aantal wettelijke regels worden afgeweken. Dit is in het bijzonder van belang bij binnenstedelijk bouwen en bij het geven van een andere bestemming aan verouderde bedrijfsterreinen.

De twee laatste adviezen hebben betrekking op constructieve contractvormen en duurzame ontwikkelingstrategieën. Wat betreft contractvormen wordt er in het onderzoek op gewezen dat de functie hiervan is veranderd. Vormden ze eerst een noodzakelijk kwaad dat alleen uit de kast kwam bij geschillen, in de huidige situatie is een contract eerder een leidraad binnen het ontwikkelingsproces. “In het nieuwe contract dienen doelstelling, taakverdeling, risicotoedeling, een efficiënte organisatie en procesafspraken een centrale plaats te krijgen”, zo stellen de adviseurs.

Duurzame ontwikkelingsstrategieën maken, zo stellen de onderzoekers, samenhang nodig tussen economische, ecologische en sociale voortgang. Van belang daarbij is onder meer dat bewust wordt gezocht naar locaties die zich daarvoor lenen.

Verder moet worden gekeken naar werkwijzen die in het verleden hun succes hebben bewezen. “Ontwerp niet voor elk plan nieuwe prototypes”, zo luidt het advies. “Maar herhaal succesnummers qua ontwerp, plattegrond en bouwtechnische uitvoerbaarheid, met kleine, locatiegebonden aanpassingen.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels