nieuws

‘We geven de komende jaren plankgas in de woningbouw’

bouwbreed

‘We geven de komende jaren plankgas in de woningbouw’

Henk Jagersma, directeur van Syntrus Achmea Vastgoed, een van de grootste woningbouwopdrachtgevers van Nederland, vindt dat bouwbedrijven hun werk veel meer moeten standaardiseren om de kostprijs te verlagen. “Woningen worden nog steeds ambachtelijk in elkaar gezet. Alsof je het voor het eerst doet. Een agrarische manier van werken.”

Wie had dat zo’n vier jaar geleden gedacht? Bouwondernemingen staan tegenwoordig in de rij bij opdrachtgevers in plaats van andersom. Henk Jagersma zit aan de goede kant van de tafel. “Projectontwikkelaars en bouwbedrijven weten ons tegenwoordig goed te vinden”, stelt de vastgoeddirecteur Syntrus Achmea met een voorzichtig lachje tevreden vast op het hoofdkantoor in Amsterdam.

Syntrus Achmea was het afgelopen jaar een van de beste broodheren voor woningbouwers. De pensioenbelegger zit in winkels, zorg, kantoren, hypotheken (4 miljard euro) en in woningen (5 miljard). In 2011 werden 1500 woningen en 700 studenteneenheden met het door Syntrus Achmea beheerde pensioengeld van 19 pensioenfondsen opgeleverd. In 2010 lag de bouwproductie nog op duizend woningen. Komende jaren staan er jaarlijks tweeduizend op de rol. Terwijl heel veel bouwopdrachtgevers op de rem staan, is Syntrus Achmea hyperactief.

Jagersma windt er geen doekjes om. De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn op dit moment “ongelooflijk laag”. “Er is heel veel aanbod. Bouwbedrijven zijn blij met alles wat ze kunnen doen. Ze zijn nu vooral bezig met continuïteit. Winst doet nu even niet ter zake.” Syntrus Achmea profiteert daarvan, bekent de vastgoeddirecteur zonder blikken of blozen. “We geven de komende jaren plankgas.”

 

Bizar hoog

De vastgoedtak van de pensioenbelegger anticipeert daarmee op de groeiende behoefte aan huurwoningen met een huurprijs tussen de 650 en 1.000 euro. Daar is nu en straks een tekort aan in Nederland. Dat komt door de samenstelling van de woningmarkt. “In Nederland wordt 97 procent van de woningen gesubsidieerd”, zegt Jagersma. Door hypotheekrenteaftrek dan wel door sociale huur. “Een bizar hoog percentage.”

Nederland zou een voorbeeld moeten nemen aan Duitsland, vindt hij. “Daar bestaat een veel grotere huurmarkt. Mensen worden mobieler. Dat is goed voor de economie.”

Jagersma, die ook bestuurder is van de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers Nederland) gaat ervanuit dat de woningmarkt vroeg of laat aangepakt wordt. “Die zal echt helemaal op de schop gaan, denk ik. De hypotheekrenteaftrek zal beperkt worden en de huurmarkt geliberaliseerd”, is zijn vurige hoop. “Er zullen steeds meer huurwoningen komen in plaats van koopwoningen”, beargumenteert Jagersma de keuze voor extra investeringen in huurwoningen. De koopwoningenmarkt wordt volgens hem nooit meer wat het was. Verder groeit het aantal huishoudens met 50.000 per jaar, door het toenemend aantal singles, en de grijze golf. “Het langetermijnrendement van de huurwoningen moet dus goed zijn”, voorspelt de vastgoeddirecteur.

 

Prijsconcurrentie

Een groot deel van de nieuwbouw wordt door vaste (ontwikkelende) bouwpartners onder handen genomen. Zo is Roosdom Tijhuis al dertig jaar een vaste leverancier van eensgezinswoningen; afgelopen jaar mocht de Twentse bouwer tweehonderd woningen bouwen, iets minder dan de jaren ervoor. En ook Proper-Stok/Heijmans heeft voor de komende vijf jaar productieafspraken gemaakt met de vastgoedbelegger. De combinatie bouwde in 2011 driehonderd woningen.

“Je weet wat je aan elkaar hebt”, zegt Jagersma over de samenwerking met vaste bouwpartijen. De opdrachten voor deze bouwondernemingen en ontwikkelaars worden volgens hem niet met “geformaliseerde, trage” aanbestedingstrajecten vergeven. De bouwende partijen worden direct benaderd en gevraagd een prijsaanbod te doen voor de bouw van een paar honderd woningen. En ja, ze moeten wel meedoen in de prijsconcurrentie met andere bouwers.

 

Vijf keer duurder

Syntrus Achmea werkt zo veel mogelijk met vaste vloeroppervlakten, kwalitatief hoogstaand materiaal, goede keukens, en energielabel A. Liever hang- en sluitwerk dat vijf keer duurder is, het gaat immers om de “lifetime costs”, zegt Jagersma. In tegenstelling tot koopwoningen moet je voor huurwoningen 20 tot 25 jaar vooruitkijken. “Zo druk je de onderhoudskosten gigantisch, de hogere initiële investeringen verdien je drie keer terug.” En achter het energielabel A zit niet alleen een ideële gedachte. Huurders houden volgens de directeur door lage energielasten meer geld over voor het betalen van de (hogere) huur.

De crisis drijft bouwbedrijven versneld naar goedkopere bouwmethoden, ziet Jagersma. ”Als de bestaande bouw 4 procent goedkoper wordt, zal je als bouwbedrijf natuurlijk iets moeten doen aan je kosten. Bouwers snappen dat maar al te goed.” Zo wordt in de prefabfabrieken hard gesleuteld aan de kosten van standaardconcepten zoals de Waarde & Riant-woning (BAM) en de Pre Choice System-woning (Dura Vermeer). “Ik vraag de bedrijven wel eens om speciaal voor ons een variant van deze woningen te maken. Met alleen een andere naam erop bijvoorbeeld.” De bouwers luisteren aandachtig.

De bouw kan wat innovatie gebruiken, meent Jagersma. Producten en processen kunnen veel meer gestandaardiseerd worden. “98 Procent van het bouwproces is repeterend. Toch worden woningen nog steeds ambachtelijk in elkaar gezet. Alsof je het voor het eerst doet. Een agrarische manier van werken.” Bouwen zou volgens de vastgoeddirecteur moeten zijn: twee etages per dag plaatsen met legoblokken. Zonder grote bouwplaatsen en zonder bakken beton naar boven te takelen. Klikklak klaar.

 

Huisvestingstekort

Naast huurwoningen richt Syntrus Achmea zich ook steeds meer op woningen voor ouderen: zorgcomplexen, levensloopbestendige woningen, verpleegcomplexen, eerstelijnzorgcentra en ziekenhuizen. “De markt voor morgen”, meent Jagersma. Over dertig jaar is het aantal 65-plussers verdubbeld en het aantal 80-plussers verdrievoudigd. “Die golf komt eraan. Daar hebben we nog niets voor georganiseerd!”

De ernst van het toekomstige huisvestingstekort wordt onvoldoende erkend. Niet door bouwend, ontwikkelend en zorgend Nederland, en zeker niet door de mensen die straks de zorghuisvesting nodig zullen hebben. De meeste hebben niet eens in de gaten hebben dat ze straks geen kant op kunnen, het winkelcentrum niet meer beloopbaar is en ze de trap van hun eigen eensgezinswoning niet meer op zullen kunnen. En de mensen die het wel zien, zullen niet snel hun stem verheffen. Jagersma: “Het zijn geen mensen zoals van de mondige jarenzestiggeneratie.”

Syntrus Achmea richtte in 2008 een zorgfonds op om aan de nieuwe vraag te voldoen. Aanleiding was de gewijzigde financieringsgrondslag voor zorgvastgoed. Vastgoedkosten worden niet meer door de overheid betaald maar moeten worden terugverdiend vanuit de verleende zorg. Na een aantal stroeve beginjaren zijn de eerste succesvolle projecten inmiddels opgestart en opgeleverd. Zorgorganisaties gaan bijvoorbeeld huurcontracten voor twintig jaar aan met Syntrus Achmea. Maar het is niet voldoende, vindt Jagersma. De bouwproductie hiervoor moet snel omhoog. Want de zorgvraag komt eraan. En hij is kolosaal. “Dat wordt onderschat. We moeten voorkomen dat we met zijn allen hier straks hijgend achteraan lopen.” ■

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels