nieuws

Ombouw lost grote leegstand niet op

bouwbreed

Bouw leegstaande kantoren om tot woningen. Die roep klonk deze week in Plan Amsterdam, een publicatie van de hoofdstedelijke Dienst Ruimtelijke Ordening. Vrijwel tegelijkertijd lanceerde het ministerie van Economische Zaken het idee om leegstaande kantoren bij wijze van pilot geschikt te maken voor bewoning.

Gezien de forse leegstand van kantoorpanden, het inzakken van de woningbouwproductie en de vraag naar betaalbare huizen, lijkt het bewoonbaar maken van kantoren een logische stap.

Zeker als we daarbij bedenken dat verschillende groepen – denk aan architecten, aannemers en woningzoekenden – er hun voordeel mee kunnen doen. Nog los van het feit dat leegstand verpaupering in de hand werkt. Voorbeelden van werkgebouwen die met succes zijn getransformeerd tot woningen zijn bovendien voorhanden. Zoals het Dudokpand in de binnenstad van Arnhem, wooncomplex B1 in Eindhoven en het Acta-gebouw in Amsterdam Slotervaart dat momenteel onderhanden wordt genomen.

Toch valt te betwijfelen of het omvormen van kantoorpanden tot woningen op grote schaal zal aanslaan. Ondanks dat er bouwkundige mogelijkheden zijn, liggen diverse obstakels op de weg. Om te beginnen is het in verreweg de meeste gevallen noodzakelijk dat de in onbruik geraakte gebouwen worden afgewaardeerd. Dat wil zeggen dat de waarde van de complexen administratief wordt verlaagd tot de huidige marktprijs. Daaraan zijn echter zoveel fiscale haken en ogen en financiële nadelen verbonden dat vastgoedbezitters niet juichen bij het vooruitzicht.

Daar komt bij dat solitaire kantoorwijken vooral zijn berekend op autoverkeer. Aan voetgangers en fietsers is niet gedacht. Wil een pand in zo’n omgeving geschikt worden gemaakt voor bewoning, dan zijn bouwkundige ingrepen niet voldoende. Ook groen en infrastructuur moeten drastisch op de schop. Daarbij rijst de vraag hoe het is gesteld met de voorzieningen. Zijn er voldoende winkels in de nabijheid? Een huisarts? Een tandarts? Openbaar vervoer?

Ontbreken zulke elementaire zaken, dan zal het moeilijk blijken bewoners te vinden. Tenzij kantoren worden verbouwd tot huisvesting van tijdelijke werknemers uit andere landen. Want wie binnen afzienbare tijd wil terugkeren naar zijn vaderland neemt eerder genoegen met een matig voorzieningenpakket dan een jong gezin dat zijn toekomst in Nederland wil opbouwen.

Daar staat tegenover dat het sociale en politieke klimaat in ons land het nauwelijks voorstelbaar maakt dat midden in een monofunctioneel kantorenpark een gebouw zal worden verbouwd voor bewoning door MOE-landers, zoals arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa worden genoemd.

Al met al ziet het er dan ook naar uit dat het ombouwen van kantoorpanden tot woningen zich zal beperken tot gebouwen die er uitspringen bijvoorbeeld vanwege architectonische waarde. Voorbeeld is het Dudokpand in Arnhem, dat goed bereikbaar is en gelegen nabij voorzieningen. Daar is niks mis mee maar de massale leegstand van kantoren wordt er niet mee opgelost en de problemen op de woningmarkt al evenmin.

Uit de huidige situatie valt daarom een les te trekken. Als de recessie achter de rug is en de vraag naar moderne kantoorruimte groeit, is het raadzaam er bij nieuwbouw rekening mee te houden dat het tij kan keren. En dat in de toekomst voor kantoorcomplexen een andere bestemming moet worden gezocht. Dat vraagt om panden die, bij wijze van spreken, in een handomdraai, geschikt zijn te maken voor een nieuwe functie. Een gegeven dat dan noodzakelijkerwijze ook bij het ontwerpen van de omgeving een voorname rol gaat spelen.

Anders gezegd, flexibele gebiedsontwikkeling op grote schaal is beslist noodzakelijk. In het huidige tijdsgewricht gaat die werkwijze geregeld over de tong zonder dat hij in de praktijk veel wordt toegepast. Die methode moet echter de regel worden en niet uitzonderlijk blijven.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels