nieuws

Achtergrond: Modulaire bouw verdient in zorg een herwaardering

bouwbreed

Achtergrond: Modulaire bouw verdient in zorg een herwaardering

Semipermanente bouw sluit vaak beter aan bij de economische levensduur van zorgvastgoed dan permanente nieuwbouw, zo zien ze bij het Bossche advies- en bouwmanagementbureau Hevo.

Adviseurs Anneke Speelman en Francis Pelders signaleren een flinke doorontwikkeling van de semipermanente bouw sinds de naoorlogse barak. De term semipermanent past maar matig bij de huidige systemen, zo menen ze. “Barak al helemaal niet meer. Wij spreken over ‘kort vastgoed’. De modulaire bouw van nu heeft een veel gebruiksbetere kwaliteit dan de vroegere barakken. Hij hoeft niet onder te doen voor permanente bouw.”

Ziekenhuizen – en ook scholen – lenigden in de tweede helft van de vorige eeuw op grote schaal hun ruimtenood met eenvoudige, prefab houten bijgebouwen. Overal in het land waren ze langdurig en in ruime mate te zien. Ze waren snel te realiseren en voor een tijdelijke oplossing bovendien stukken goedkoper dan nieuwbouw. Inmiddels zijn dergelijke ‘barakken’ volledig uit de gratie.

Semipermanente bouw verdient in de zorg, uit financiële en praktische overwegingen, een herwaardering, is de Hevo-analyse. De eerste schapen blijken al over de dam. Bouwers van modulaire systemen staan in de startblokken voor het vervolg. In de nieuwe Hevo-publicatie ‘Kostenbewust denken, rendabele exploitatie van zorgvastgoed’ beschrijven de Hevo-medewerkers kort vastgoed als één van de potentiële financiële opstekers voor instellingen.

Exploitatieperiode

Interessant is, vinden ze, dat de huidige oplossingen heel geschikt zijn voor een exploitatieperiode van bijvoorbeeld twintig jaar. “We willen ernaartoe dat er een soort matrix komt met oplossingen voor verschillende termijnen, naar gelang de behoefte van de klant. Zodat die kan kiezen voor bijvoorbeeld vijf, tien, vijftien of twintig jaar. Al kun je daarbij niet verwachten dat je voor vijf jaar eenzelfde kwaliteit neerzet als voor twintig jaar.”

Kort vastgoed kan van pas komen voor kortdurende vraagcycli maar, lichten ze nader toe, ook voor een efficiënte nieuwbouwstrategie. Als voorbeeld noemen ze een instelling die is gehuisvest in gebouwen van twintig jaar oud en meer ruimte nodig heeft. “In plaats van nu nieuw te bouwen, zou de eerste twintig jaar in extra ruimtebehoefte zijn te voorzien met kort vastgoed. Daarna kunnen ze in één keer alles vervangen door nieuwbouw.”

Negatief

Nieuwbouw in de zorg wordt berekend op exploitatieperiodes van dertig jaar of nog langer. In de zorg en ook het onderwijs gaan de veranderingen zo snel dat dit soort termijnen vaak aan de lange kant zijn. Raakt een gebouw eerder aan het eind van zijn levenscyclus, dan eindigt de exploitatie met een negatief saldo. De ruimtevraag kan in de loop van de tijd veranderen. Bijvoorbeeld door demografische ontwikkelingen, een veranderend zorgaanbod of een andere visie op zorg. Een bekend voorbeeld is de trend patiënten vaker poliklinisch te behandelen. Ziekenhuizen moeten daardoor bedden afstoten. Een andere trend is de vergrijzing, een tijdelijk verschijnsel dat na 2030 over zijn hoogtepunt heen raakt.

Het onderwijs kampt met een vergelijkbare dynamiek, noemen ze een tweede markt voor kort vastgoed. Reden waarom ook daar modulaire (bij)gebouwen interessant kunnen worden. Een instelling raakt bijvoorbeeld in of juist uit de gratie bij jongeren. Mogelijke oorzaken zijn een gewijzigd arbeidsmarktperspectief of een imagoverandering. Ook is er de demografische cyclus die veel wijken doormaken. Jonge gezinnen strijken neer, een kinderrijke periode volgt. De kinderen worden groot maar veel huizen blijven bewoond door dezelfde gezinnen. “Dit zorgt voor een andere dynamiek binnen de wijk.”

Restwaarde

Kort vastgoed is volgens Speelman en Pelders vaak goedkoper om veel redenen: lagere initiële investeringskosten, kortere bouwtijd, vermindering van de faalkosten en een hogere restwaarde. Die hogere restwaarde zien ze door het flexibele, verplaatsbare karakter. “Al moeten we ons daarmee niet rijk rekenen. De gevel zal over twintig jaar wellicht niet meer voldoen aan de dan geldende maatstaven. Wij zijn voorzichtig en houden het erop dat er zoveel restwaarde in zit dat je daarvan de sloopkosten kunt betalen.”

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels