nieuws

Particuliere beleggers: onbekend maakt onbemind

bouwbreed

Huisjesmelkers. Pandjesbazen. Weinig vleiende kwalificaties zijn het voor particuliere vastgoedbeleggers, die vooral in de schijnwerpers komen als zaken loos zijn. En voor de rest van ze geldt: onbekend maakt onbemind.

Al zijn ze niet bijster populair, particuliere vastgoedbeleggers vertegenwoordigen met hun gezamenlijke portefeuille van 160 miljard euro wel twee keer zoveel aan gebouwen als alle institutionele beleggers bij elkaar. Belangrijk om vast te stellen is ook dat ze willen groeien.

Hun doel is het innen van huurpenningen en wel zo, dat de opbrengsten prettig hoger zijn dan de kosten. Anders verliezen ze hun stiel. Ze vormen hiermee de tegenpool van een andere belangrijke vastgoedpartij: de corporaties. Die doen juist goedgemutst investeringen die niet door de huuropbrengsten worden gedekt.

Een opsteker is: wie int, kan betalen. Investeringen bijvoorbeeld. Goed nieuws voor wie vastgoed in de verkoop heeft of er (ver)bouwopdrachten voor wil krijgen. Universiteit Nyenrode en ING onderzochten het beleggersperspectief voor de komende jaren. Zij vernamen dat veel particuliere beleggers hun portefeuilles flink willen laten groeien: in vier jaar tijd met gemiddeld bijna 20 procent. Omdat zoveel autonome waardegroei onwaarschijnlijk is, moet dat wel duiden op investeringsplannen.

Het kunnen personen zijn of families die al van generatie op generatie in het vak zitten. Of mensen die recenter, bijvoorbeeld met een erfenis of de opbrengst van een bedrijfsverkoop, in panden zijn gaan beleggen. Vertegenwoordigd zijn ook de ondernemers die hun bedrijf verkopen en het erbij horende onroerend goed in bezit houden om het te verhuren. Wie in de verschillende markten op het goede moment begon, kon zijn bezit in de loop der jaren flink in omvang laten groeien.

Hoewel is geprobeerd om de onderzoeksgroep zo representatief mogelijk te maken, onderstreept Nyenrode-professor Tom Berkhout dat uit de antwoorden over de portefeuilleverwachtingen geen te vergaande conclusies moeten worden getrokken voor de gehele groep. Laat staan over de concrete investeringsplannen. Particuliere vastgoedbeleggers staan niet onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de AFM zoals de institutionele beleggers. Wat ze doen is een particuliere aangelegenheid. Harde informatie over wie ze zijn, laat staan over wat ze doen, is daardoor moeilijk te krijgen.

Buitenkansjes voor portefeuille-uitbreiding dienen zich meer en meer aan door gedwongen verkopen. Bestaande panden, vooral kantoren, van eigenaren in geldnood gaan voor weinig van de hand. Leegstaande kantoren zijn onder de, toch al flink teruggelopen, werkelijke waarde te verkrijgen. Het is vervolgens een kwestie van opknappen of herbestemmen, huurders erin en de opbrengsten leveren het bewijs van de nieuwe, weer hogere waarde. Dat is althans de bedoeling.

Berkhout weet dat een groeiverwachting ook kan zijn gebaseerd op enkel de veronderstelde waardestijgingen in de komende jaren. Zonder verdere maatregelen zou dat inderdaad hebben gekund in betere tijden. Nu is waarschijnlijker dat alleen door flinke investeringen een gemiddelde waardestijging van 20 procent in vier jaar valt te bereiken.

Maar mogelijk zijn de verwachtingen over de portefeuilles toch te hooggespannen. Ten opzichte van een jaar eerder blijken de groeiverwachtingen in elk geval al gedaald. Het is bovendien een bekend verschijnsel dat mensen hun eigen perspectief gemiddeld – en dus inherent ten onrechte – gunstiger plegen in te schatten dan wat gemiddeld echt in het verschiet ligt. Een teken aan de wand dat dit ook hier geldt, kan zijn dat degenen met de meest optimistische groeiverwachtingen juist niet degenen blijken te zijn met de hoogste solvabiliteit.

Een nadere kennismaking met de particuliere vastgoedbeleggers is hoe dan ook op zijn plaats. Wie wil investeren, wordt bemind.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels