nieuws

Het gladde ijs van woningcorporaties

bouwbreed Premium

De corporaties bouwden in 2011 slechts 3 procent minder woningen dan het jaar ervoor. Wel lopen de risico’s op.

Het jaar 2009 zal lange tijd de boeken in gaan als topjaar. In dat jaar bouwden de corporaties 40.400 woningen. Daarna zakte de bouwproductie in. In 2011 werden 35.300 woningen gebouwd. De pijplijn belooft niet veel goeds.

Analyses van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) wijzen erop dat het aantal bouwvergunningen na 2007 fors daalde. In 2012 worden 40 procent minder vergunningen voor nieuwbouwwoningen aangevraagd dan in 2010.

Hoewel de corporaties hun bouwproductie noodgedwongen terugschroeven, lopen ze grote risico’s op verschillende terreinen, zo maakte toezichthouder afgelopen dinsdag in een sectorrapport duidelijk.

Grond is het grootste risico. De volkshuisvesters bezitten ruim 3000 hectare aan grondposities waarop geen bouwstemming rust. In 2011 werd bijna een kwart miljard euro op grondposities afgeschreven, dat is 10 procent van de totale waarde. De jaren ervoor werd er al 573 miljoen euro afgeschreven. En er zitten waarschijnlijk meer afboekingen aan te komen. Ongeveer 72 procent van de grond die corporaties in bezit heeft, heeft nog geen bouwbestemming. Schapen maken er de dienst uit.

Historisch

Riskant is ook de hoge financieringsgraad. Per woning wordt steeds meer geleend, inmiddels 31.000 euro. Elke maand wordt per woning 122 euro aan rente betaald. Die rente is nu nog laag, historisch laag. Corporaties betaalden gemiddeld 4,2 procent.

Als de rente stijgt, schieten de financieringskosten omhoog. Het gaat om grote bedragen; de corporaties hadden eind 2011 in totaal voor 78 miljard aan leningen uitstaan, 4 miljard meer dan het jaar ervoor.

Riskant zijn ook de nog niet verkochte woningen die wel al opgeleverd zijn (2200 woningen) of in aanbouw (5100). De totale waarde van het onverkochte vastgoed bedraagt zo’n 750 miljoen euro.

Weinig financieel plezier beleven de corporaties ook aan hun zevenhonderd dochterbedrijven en deelnemingen. Die behaalden in 2011 een verlies van 72 miljoen euro. Maar liefst 131 corporaties maakten verlies op de bedrijven waarin ze een belang hebben. De afgelopen jaren maakten dochterbedrijven en deelnemingen bij elkaar al 1 miljard verlies.

Risicovol zijn ook de kortingen die corporaties geven bij het verkopen van huur- en koopwoningen. Zo’n vier op de tien woningen worden met korting verkocht. De koper koopt een deel van de woning en heeft recht om de rest van de woning later te kopen of verkopen, met een winst of verliesrisico. Omdat de prijzen nu dalen, zullen corporaties bij deze vorm van uitgestelde koop minder verdienen.

Personeelsuitbreiding

Naast deze risico’s liggen er voor corporaties ook veel kansen om onder de streep meer over te houden. Zo zouden ze de huren die ze maximaal mogen vragen op basis van het woningwaardingsstelsel, kunnen verhogen. In 2011 vroegen ze 70 procent van de maximale huur, het jaar ervoor was dat nog 72 procent.

Opvallend is ook dat het aantal werknemers in de sector slechts met 0,5 procent afnam. In 2010 en 2009 was sprake van personeelsuitbreiding (1,3 en 0,8 procent). Voor het eerst sinds de crisis is de verhouding tussen het aantal woningen in de sector en het aantal werknemers gestegen.

Woningcorporaties zagen hun bedrijfs- en onderhoudslasten in 2011 met 2,5 procent respectievelijk 1,3 procent stijgen. Volgens het EIB moet hier nog winst te halen zijn.

Reageer op dit artikel