nieuws

Zekerheden van weleer zijn niet meer

bouwbreed

De crisis brengt vruchtbare grond voor nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling. In de Bloemendalerpolder stierf het traditionele ontwikkelmodel om vernieuwd en flexibeler te verrijzen.

De koeien die nu nog rustig herkauwen op het gras van de Bloemendalerpolder, in de driehoek tussen Weesp, Muiden en de Vecht, moeten binnen afzienbare tijd een andere groene weide vinden. De komende jaren verrijzen hier alsnog zo’n 2.750 nieuwbouwwoningen. Vorige week ondertekenden publieke en private partijen de definitieve overeenkomst

Het oorspronkelijke masterplan voor de Bloemendalerpolder bezwijkt in 2010 onder de aanhoudende malaise van de crisis. De planexploitatie sluit niet meer door steeds verder dalende prijzen en de afspraken tussen de publieke en private partijen zijn niet langer haalbaar. De betrokken zes private en vijf publieke partijen laten het plan voor wat het is en nemen een bezinningsperiode in acht. De dip is dieper en duurt langer dan iedereen dacht; de woningmarkt is onvoorspelbaar geworden. Niemand weet hoe de markt er over 10 jaar uitziet. Een ding is duidelijk: de zekerheden van weleer zijn niet meer. De rekenmeesters tellen hun knopen. Wat is er nodig? Wat zijn de eisen, wat zijn de wensen? Met aanpassingen in het plan, de risicoverdeling en de winstperspectieven blijkt medio 2011 het plan alsnog levensvatbaar.

Kernpunt is een flexibeler plan met meer verantwoordelijkheden, risico’s en vrijheden voor de private partijen. Zij nemen niet alleen de ontwikkeling van de woningen op zich, zoals bij een traditionele ontwikkeling. Ze zorgen ook voor de ontwikkeling van het recreatiegebied, de waterdelen en de ontsluitingswegen. Daar staat tegenover dat de afspraken in grote mate flexibel zijn. “We kunnen faseren in tijd en tempo en zo de ontwikkelingen aanpassen aan de markt”, legt Harm Janssen, directeur ontwikkeling regio Noord-West bij Bouwfonds, uit.

“Bovendien kunnen we schuiven in het soort woningen dat we realiseren. Het programma kan goedkoper of duurder worden al naar gelang de vraag, met een minimum van 10 procent betaalbare woningen. Daarnaast kunnen we binnen bepaalde kaders schuiven in de ruimtelijke uitwerking. We kunnen met woonvelden schuiven voor optimale bouwvlekken.” Die flexibiliteit maakt de extra risico’s voor de private partijen acceptabel. “We hoeven bijvoorbeeld geen ontsluitingsweg aan te leggen als er nog geen woningen verkocht zijn.”

Beloften

De overheid houdt haar toetsende rol, blijft sturen op vooraf gestelde voorwaarden. Zo is een aantal politieke gevoeligheden in het plan verzekerd. Niet bouwen aan de Vechtoever en zo ver mogelijk van de te verleggen A1. Tien procent van de woningen is bereikbaar voor lagere inkomens. Het aantal is naar beneden bijgesteld van 3000 naar maximaal 2750 en het verleggen van kabels en leidingen en de hoogspanningsmasten is komen te vervallen.

Ook hebben de private partijen moeten beloven in de toekomst geen problemen te maken van eventueel uitbreidende geluidscontouren van Schiphol en informeren zij geïnteresseerde kopers over mogelijk toekomstige geluidsoverlast. “Het hoort nu eenmaal bij het wonen in een grootstedelijk gebied zoals dit.”

De publieke organisaties houden verantwoordelijkheid over beheer en onderhoud van de waterpartijen, het recreatiegebied en de wegen en vaarwegen.

Gedeputeerde Tjeerd Talsma van de provincie Noord-Holland is trots op het bereikte resultaat. Hij benadrukt vooral de goede rolverdeling die tussen partijen is afgesproken: “Ieder zit nu in zijn eigen rol. Dat past bij de huidige tijd. De publieke partijen stellen de kwaliteitseisen en het is aan de ondernemersgeest van de ontwikkelaars om tot de mooiste inrichting met huizen, groen en water te komen.”

Bij de herijking van het plan hebben de marktpartijen hun verwachtingen bijgesteld. Zij hebben in een aantal gevallen afgeboekt op hun grondposities en de vrij-op-naamprijzen van de woningen zijn gedaald. Uiteindelijk valt of staat het succes van het project met de woningverkoop. “Met alle extra risico’s zitten we tegen de grenzen van wat wij als marktpartijen kunnen”, geeft Harm Janssen toe. “Maar we hebben die gronden nu eenmaal en ze laten liggen, daar worden we niet wijzer van. De plek is gewild. Het is het beste om het nu aan te pakken.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels