nieuws

Overheid stuurt, markt regelt uitvoering

bouwbreed

Binnenstedelijk bouwen is voor Erwin van der Krabben meer dan een te bestuderen fenomeen. Zijn bevindingen worden in de praktijk toegepast in een aantal pilotprojecten.

< Vervolg van pagina 1

De Nijmeegse hoogleraar vastgoed- en locatieontwikkeling en zijn medeonderzoekers richten hun blik op een aantal gebieden, gelegen in de stadsregio Arnhem-Nijmegen en de Noordvleugel van de Randstad. De activiteiten zijn ingebed in het landelijke programma Gebiedsontwikkeling Rond het Spoor (GO Spoor). De focus hiervan ligt op omgevingen van stations. Maar de bevindingen kunnen ook bruikbaar zijn voor andere binnenstedelijke locaties.

De markt moet aan de slag, maar gemeenten en provincies dienen daarbij een handje te helpen, stelt Van der Krabben. “In Engeland bepaalt het Rijk dat 70 procent van alle nieuwe woningen in bestaand stedelijk gebied moet worden gebouwd. Daar werkt het. In Nederland zitten we op een percentage van 30 tot 35. Dat is in Europees verband nog niet zo slecht. In veel andere landen is het stukken minder.”

Aangezien het laatste kabinet de handen van de ruimtelijke ordening heeft afgetrokken, ligt de verantwoordelijkheid voor zulke keuzes voortaan bij de lagere overheden. Provincies moeten gemeenten meer bij de les houden. “Veel strenger sturen dan ze nu doen. Eisen dat inderdaad een bepaald percentage van de nieuwbouw binnenstedelijk plaatsvindt en de goede bereikbaarheid van knooppuntlocaties wordt benut. Zo stuur je de vraag stadinwaarts.”

Naast een zekere uitbreiding zal op grote schaal vernieuwing van bestaande bouw plaatsvinden. “De komende stadsvernieuwing wordt een heel andere opgave dan die in de jaren zeventig. Veel gedifferentieerder. Toen besloeg die complete oude wijken, meestal grenzend aan de stadscentra. Nu komen veel meer locaties in beeld. Van bedrijventerreinen, kantoorlocaties en winkelcentra tot de vele naoorlogse woonwijken.” Hij ziet er een grote variatie aan werk in het verschiet, zowel qua schaal als genre. Naast sloop-nieuwbouw zowel grote renovatieklussen als kleine, bijvoorbeeld voor energiebesparing, en verder veel gewoon (groot) onderhoud.

Initiatieven

Bij herontwikkeling van gebieden moet de ouderwetse planmatige totaalaanpak plaatsmaken voor kleinschaliger werken, afkomstig van uiteenlopende partijen. Want, zo legt Van der Krabben uit, veel wordt afhankelijk van private partijen die bereid zijn initiatieven te nemen.

Een alternatief is welkom voor de dure grondverwerving voorafgaand aan gebiedsontwikkelingen. “Zodra ontwikkelingsplannen voor een gebied bekend zijn”, schetst hij de huidige praktijk, “stijgt de verwachtingswaarde van grond en blijken er altijd een paar eigenaren te zijn die hun positie tot het uiterste uitspelen.”

Hij ziet in de politiek voorlopig geen meerderheid voor een andere regelgeving op dit gebied. Oplossingen moeten daarom de nadelen van de bestaande wetgeving ondervangen. “Stedelijke herverkaveling bijvoorbeeld, naar het voorbeeld van ruilverkaveling in de landbouw.” Hij gaat ermee aan de slag in Nijmegen maar ook in andere plaatsen staan experimenten op stapel. Ze zijn ingebed in een landelijk proefprogramma van het ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Verschillende eigenaren in een gebied worden verzameld of nemen zelf het initiatief om samen na te denken over de toekomst. Om hun plannen te realiseren, kunnen ze elkaar een aanbod doen dat hiervoor de weg vrijmaakt. “Dat hoeft dus niet de eigen kavel te zijn. Zelfs hoeven gronddeals niet binnen het gebied te blijven”, zo onderstreept de hoogleraar. Want partijen kunnen elkaar ook uitgerekend daarbuiten iets te bieden hebben.

“Een groot voordeel van deze aanpak is dat je niet zit met de, in een langdurig proces almaar oplopende verwervingskosten. In plaats daarvan ligt het initiatief voor ontwikkelingen bij de bestaande eigenaren. Je helpt zo private spelers bij het realiseren van een sluitende begroting doordat de gecreëerde waarde in het gebied blijft.”

Projectontwikkelaar

“Een belangrijk verschil met de traditionele aanpak is dat het initiatief niet meer ligt bij een ontwikkelaar, maar bij de eigenaren. Voor de efficiëntie is het nodig dat de groep niet te groot wordt. Neem een gebied met bijvoorbeeld tien eigenaren. Zes of zeven daarvan zijn te bewegen voor een gezamenlijk plan. Dan maken ze dat, met hulp van bijvoorbeeld een adviesbureau, projectontwikkelaar of de gemeente. Eigenaren die niet meedoen, kunnen later eventueel alsnog – al dan niet onder dwang – worden uitgekocht.”

De gemeente blijft verantwoordelijk voor publieke voorzieningen. Maar die mogen niet te zwaar leunen op de projecten. Een mogelijke uitweg ziet Van der Krabben in het fenomeen TIF ( Tax Incremental Financing). Dat is een financiering gebaseerd op de toekomstige hogere ozb-opbrengst van het gebied. “In de Verenigde Staten is dit een gangbare praktijk, in het Verenigd Koninkrijk wordt ermee geëxperimenteerd.”

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels