nieuws

INTERVIEW Arjan Schakenbos‘Nieuwbouw midden segment reken je nog niet rond’

bouwbreed

Nu de vraag naar luxe huurappartementen is teruggevallen, verlegt ontwikkelende belegger Vesteda zijn aandacht naar het kansrijkere middensegment. Maar om nieuwbouw voor dit segment rendabel te krijgen, moeten de grondprijzen omlaag, stelt bestuursvoorzitter Arjan Schakenbos. “De vraag voor gemeenten is: neem je dat verlies of niet?”

Nog vier jaar mag Vesteda zich een ontwikkelende vastgoedbelegger noemen, daarna wordt het alleen nog maar een vastgoedbelegger. De zeventien aandeelhoudende pensioenfondsen zijn risico-averser geworden. Daarom stopt de per 1 juli van Maastricht naar Amsterdam verhuisde belegger met zelf ontwikkelen.

Maar dat betekent niet dat Vesteda stil zit. Het bedrijf is nog volop aan het ontwikkelen en bouwen. Ruim 600 woningen zijn in aanbouw, nog eens 2.600 komen daar de komende jaren bij. Daarnaast is de belegger van plan tot en met 2015 nog eens 400 miljoen euro aan nieuwbouwwoningen uit de markt te halen. Maar de productiekraan wordt wel langzaam dichtgedraaid, zegt de in februari van dit jaar aangetreden bestuursvoorzitter Arjan Schakenbos in het hoofdkantoor aan de Zuidas in Amsterdam, een paar verdiepingen onder het kantoor van pensioenbeheerder APG.

Bijsturing was noodzakelijk. Het afgelopen jaar moest Vesteda 27 miljoen euro afschrijven op lopende bouwprojecten. Ook werd de bestaande woningportefeuille van ruim 26.000 woningen 171 miljoen euro lager gewaardeerd. Vesteda leed mede daardoor een verlies van 94 miljoen euro.

Waarom schroeft u de productiestroom van de luxe woningen terug?

“Vanuit de grootschaligheid zien we niet al te veel groei meer in het luxe segment. Het is een beperkte markt. Met name in de noordelijke Randstadvleugel kun je deze woningen kwijt. Het is niet zo dat we zeggen: we kiepen de hele voorraad eruit. Zeker niet, het betekent alleen dat we geen nieuwe woningen uit het dure segment zullen toevoegen. Maar we zullen de bestaande woningen, zoals dat met een mooi woord heet: optimaliseren, goed doorexploiteren. En een deel zullen we gaan uitponden.”

U ziet meer groeimogelijkheden in het middensegment, de woningen met een huur van 650 tot 1.000 euro?

“Ja, dat komt vanwege de Europese regelgeving, waardoor corporaties geen woningen mogen verhuren aan inkomens boven de 33.000 euro. Maar ook de demografie speelt mee: er zijn steeds meer alleenstaanden, en de trek naar de stad is groot. Straks woont 70 procent van de bevolking in de stad.”

Het middensegment betekent wel minder rendement.

“Nee, nee, nee! De bottom line is dat we een keurig, stabiel met name cash rendement kunnen bieden. Minimaal 4 procent, 4,5 procent is zelfs mogelijk.”

Is dat genoeg? Vesteda draait al drie jaar verlies, afgelopen jaar 94 miljoen euro.

“Niet wij alleen, de hele markt heeft last van de waardedaling van woningen. Maar het is geen verlies hè, dat is pas als je de woningen verkoopt. Het is wel zo dat we niet meer die grote rendementen kunnen uitkeren, wij hebben geen dubbel digits meer. Maar we hebben wel een stabiel en inflatievast cashrendement; wij kunnen maandelijks cash genereren uit huurinkomsten, daar hebben pensioenfondsen grote behoefte aan vanwege de vergrijzing en de groeiende stroom pensioenuitkeringen.”

Willen pensioenfondsen in deze tijden juist niet meer Nederlandse woningen?

“Dat moet u de pensioenfondsen vragen: zij bepalen hoe ze hun portefeuille willen indelen. Ik zou het wel mooi vinden als Nederlandse pensioenfondsen meer in Nederlands vastgoed investeren. Het is goed voor ons allen als Nederlands geld in Nederland blijft. Het is ook goed voor de woningmarkt zelf, waar iedereen ziet dat er een tekort is aan woningen in het middensegment.”

Koopt u al woningen van corporaties?

“We kijken niet alleen naar corporaties. Ook naar andere marktpartijen, ontwikkelende aannemers en ontwikkelaars. Van corporaties kan ik geen woningen overnemen tegen de condities die nu gelden. De Haagse regelgeving speelt daar een belangrijke rol in. Dat heeft te maken met bijvoorbeeld leegwaarde. Het is niet dat wij niet willen; ik ben in gesprek met corporaties en het ministerie is ook in gesprek met corporaties en ontwikkelaars. Ik hoop dat er snel helderheid is over de condities.”

Is nieuwbouw met huurprijzen tot 900 euro wel mogelijk?

“Er moet nog veel water door de rivier stromen. We willen het wel, maar rendementstechnisch is dat moeilijk. Dat heeft vooral ook te maken met grond- en ontwikkelprijzen. Dat reken je nog niet rond.”

Je krijgt dus de situatie dat pensioenfondsen geen genoegen nemen met de lagere rendementen van woningen in het middensegment, terwijl de in crisis verkerende woningmarkt juist een middensegment nodig heeft.

“Het gaat niet alleen om pensioenfondsen. Het gaat ook om grondpolitiek. Dat vraag voor gemeenten is: Neem je dat verlies of niet? Ik zeg niet dat iedere gemeente de prijzen moet verlagen, ik kan niet in hun huishoudboekje kijken, de meeste hebben de inkomsten ook nodig. Rotterdam bijvoorbeeld is niet rijk, daar hakt het erin, het gaat over hele grote bedragen. Het heeft ook te maken met de bouw en de regelgeving, het zal sneller moeten gaan. Ook de efficiency van het bouwproces moet beter: kunnen we niet goedkoper bouwen. Kan er voor een lagere prijs kwaliteit geleverd worden waar wij wat aan hebben?”

U stopt met zelf woningen ontwikkelen. Geeft u daarmee niet het stuur uit handen?

“We gaan onze lopende verplichtingen nakomen, laat dat even gezegd zijn. Het gaat om een dikke 400 miljoen euro de komende vier, misschien wel zes jaar. Maar we willen niet meer additioneel risicodragend investeren. Daarmee geven we niet het stuur uit handen. Projectontwikkeling deden we al sinds 1959, voor ABP. We hebben veel ervaring. Het betekent dat we héél goed gaan inkopen. We gaan de voortgang en kwaliteit bewaken, we hebben hele ervaren mensen hier die erbovenop zitten.”

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels