nieuws

Lage WOZ redding kantorenmarkt

bouwbreed

Verlaging van de WOZ-waarde na drie jaar van leegstand is een probaat middel om dynamiek te krijgen in de kantorenmarkt. De ingreep maakt volgens vastgoedspecialist Hilbrand Kuiken van ingenieursbureau DHV de rotte appels in het bestand zichtbaar.

In Nederland wordt de waarde van kantoren bepaald op grond van twee factoren. Wat leveren soortgelijke panden in de omgeving op en hoe hoog zijn normaal gesproken de huuropbrengsten. Normaal gesproken, die uitdrukking heeft sinds het begin van de crisis zijn oude inhoud verloren.

Daarom bepleit Kuiken voor langdurig leegstaande gebouwen een nieuwe manier van taxeren, volgens de aanpak highest and best use (hbu). In Amerika is deze methode om de werkelijke optimale waarde te bepalen gemeengoed.

Begin maar eens uit te rekenen wat de kosten zijn van transformatie naar een gebouw waar wél vraag naar is. En bepaal dan de hoogte van de toekomstige opbrengsten. Die werkwijze zet beleggers en eigenaren weer met beide benen op de grond. De transformatiekosten kunnenbijvoorbeeld uitgesmeerd worden over een periode van 25 jaar.

De gedachtegang van Kuiken wordt onderschreven door de uitkomsten van een forum waaraan recent de banken NIBC en Rabo plus de gemeente Eindhoven en corporatie Trudo deelnamen. Ook professor Aart Hordijk, specialist in taxatieleer, denkt in dezelfde richting. “Langdurig leegstaande panden staan voor een te hoge waarde op debalans”, zegt Kuiken.”Niemand wil zijn verlies nemen. Ze gaan liever vijf jaar navelstaren in de hoop dat de marktomstandigheden verbeteren. Wees wijzer, de oude tijden komenniet terug.”

Boekwaarde

Kuiken constateert dat de huidige waardebepaling via de Wet Onroerende Zaakbelasting de spelbepalers op de kantorenmarkt ook bepaald niet helpt om in beweging te komen. Voor eigenaren en beleggers moet de boekwaarde fiscaal gezien minstens de helft van de WOZ-waarde zijn.

Prikkels

Terwijl het bedrag dat uit de WOZ-berekeningen komt nu net gebaseerd is op vermeende (maar niet bestaande) huuropbrengsten en de waarde van vastgoed in de buurt. Als na drie jaar leegstand highest and best use wordt toegepast, duikelt de waarde flink tot de feitelijke kansen. “De hoge boekwaardes geven de beleggers geen prikkels om iets aan de leegstand te doen, zoals transformatie of sloop gevolgd door nieuwbouw. Logisch, de belegger is een opportunist en gokt op marktherstel. Fiscaal krijgen ze niet eens de kans om af te waarderen.”

De vastgoedman van DHV ziet door toepassing van de hbu-methode de waarde van de drie jaar (en langer) leegstaande gebouwen snel afnemen. Als de prijs zakt, kunnen de beleggers (fiscaal) afboeken en komt daarmee ruimte vrij om te investeren in een nieuwe bestemming, zoals woning- of zorgbouw. “Als je weet dat na drie jaar leegstand anders wordt getaxeerd, ga je daar rekening mee houden. Er komt een prikkel tot handelen. Misschien niet direct tot transformatie van je gebouw maar dan in ieder geval tot afboeking. Uiteindelijk komt iedereen in beweging. De overheid heeft de sleutel in handen. Met de huidige wijze van taxeren wordt de markt op slot gehouden.”

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels