nieuws

Marktpartijen azen op bouw Central Park van Rotterdam

bouwbreed

Met alleen privaat geld kan in Rotterdam-Noord een groene wijk met 4500 woningen voor de Rotterdamse hogere en middeninkomens worden neergezet.

Opvallend detail: voor de wijk worden de A20 en de spoorlijn
Rotterdam-Utrecht overkapt. Hoezo crisis? Het ambitieuze plan komt er, als we de
initiatiefnemers mogen geloven. Op een paar kilometer van het centrum van
Rotterdam komt een gebied met 4500 woningen en vele tienduizenden vierkante
meters aan winkels, scholen en kleinschalige kantoren. Kralingse Berg heet het
project in Rotterdam-Noord. Door de A20 en de spoorlijn Rotterdam-Utrecht over
bijna 2 kilometer te overkappen worden de deelgemeenten Kralingen, Crooswijk,
Hillegersberg en Schiebroek met elkaar verbonden. “We rollen een nieuwe groene
loper uit”, zegt regiodirecteur Zuid-West Jan de Mooij van projectontwikkelaar
Blauwhoed. Het levert een volgens hem een “hoogwaardig woonmilieu” op.
Initiatiefnemer van het plan is Blauwhoed, dat vastgoedbedrijf Syntrus/Achmea en
energiebedrijf Eneco en bouwer Dura Vermeer vanaf het begin van het project aan
tafel vroeg om de visie verder uit te werken. Winy Maas van architectenbureau
MVRDV is de geestelijk vader. Het plan gaat naar schatting 800 miljoen euro
kosten, waarvan rond 500 miljoen nodig zal zijn voor de berg: de overkapping van
het spoor en de A20 tussen Terbregseplein en afslag Crooswijk, en de overige
civiele en infrastructurele werken zoals een nieuwe metroverbinding. “Dura
Vermeer heeft veel ervaring met gebiedsontwikkeling maar heeft een dergelijk
project niet eerder gedaan”, zegt Menno van der Valk, gebiedsontwikkelaar bij
Dura Vermeer. Maar het bouwbedrijf heeft volgens hem alle disciplines in huis om
dit project goed uit te voeren. “Het is een realistisch plan en technisch goed
haalbaar”, meent Van der Valk. Behalve de infrawerkzaamheden hoopt Dura Vermeer
ook een deel van de geplande woningen en andere gebouwen neer te kunnen zetten.
Het zijn de marktpartijen die het project van de grond trekken. “We financieren
het project met privaat geld”, zegt De Mooij. “Publiek geld is niet nodig. Het
mag wel, maar het hoeft niet.” Zonder overheidsgeld kan het project ook starten.
“Het is een gesloten business case”, verzekert De Mooij, die wel hoopt op een
publieke bijdrage. Dat het initiatief bij de markt ligt, komt ook doordat de
gemeente door de crisis terughoudender is geworden. “Het is zoals de Haagse
wethouder Marnix Norder onlangs zei”, zegt De Mooij: “Marktpartijen zitten vanaf
nu op de driver’s seat en de gemeente treedt op als co-piloot”. Ook Rotterdam
geeft het initiatief steeds meer uit handen. De Mooij: “De gemeente zegt tegen
ons: u bent in beginsel verantwoordelijk voor de planologische voorbereidingen,
wij voor de uiteindelijke toetsing en beoordeling van bouwaanvragen. Als er
concrete bouwplannen zijn, horen we dat wel.” Sleutelspeler in het project is
Syntrus Achmea, dat een derde van de geplande 4500 woningen wil afnemen. “We
zijn voor pensioenfondsen op zoek naar vastgoed”, verklaart Bart Visscher,
ontwikkelingsmanager Zuid-Holland van het vastgoedbedrijf de belangstelling. De
woningen van Syntrus/Achmea worden vrije sectorhuur, de rest koop. Sociale
huurwoningen zijn niet gepland. Van de woningen wordt 70 procent grondgebonden,
met als doelgroep de hogere en middeninkomens. Met op dit moment slechts 40
procent grondgebonden woningen heeft Rotterdam daar grote behoefte aan. Syntrys
Achmea is vanaf het begin van het project aanwezig. Op die manier kunnen de
wensen van het vastgoedbedrijf in het project volgens Visscher beter worden
geborgd. Door de aanwezigheid van de vastgoedbelegger in het beginstadium wordt
het project veel kansrijker. Visscher: “Voor de banken wordt het project door de
afzetgarantie minder risicovol.” Energiebedrijf Eneco zorgt voor “energiebalans”
in het gebied. Dat is niet hetzelfde als energieneutrale woningen, zegt Leonie
Schaart, ontwikkelaar energieprojecten bij Eneco. In de wijk worden reststromen
benut, legt ze uit. Is ergens in de wijk energie over, dan kunnen de woningen er
gebruik van maken. Niet alleen woningen en gebouwen krijgen een heel lage epc.
De hele locatie krijgt een lage energie-coëfficiënt (epl). Ook worden volgens
Schaart duurzame opwekkingstechnieken gebruikt. Over vijf jaar verwacht De Mooij
dat de bouw van de eerste fase kan beginnen. Elk jaar worden zo’n driehonderd
woningen gebouwd, zo blijft het behapbaar. Vijftien jaar later is het plan
klaar. De in totaal 160 hectare grond is op dit moment nog van de gemeente, de
NS en Rijkswaterstaat. “Daarvan wordt 60 hectare bebouwd en 100 geven we als het
ware terug. Zie het als ons cadeau aan de stad”, zegt De Mooij. Een
dichtgetimmerd masterplan hebben de initiatiefnemers niet. “We willen gaan
werken met een procesplan”, zegt De Mooij. “De periode van hele grote,
gedetailleerde bestemmingsplannen is voorbij. Het gaat erom dat je flexibel bent
en kunt inspelen op de markt. Dat is noodzaak bij grootschalige
gebiedsontwikkeling. Niemand kan in een glazen bol kijken. We weten niet hoe de
wereld er na bijvoorbeeld 2016 uitziet.”■

Dbfmo-projecten van RGD

Ze doen het liever met overheidssteun, maar zonder kan mega-plan Kralingse
Berg in Rotterdam er ook komen, menen initiatiefnemers ontwikkelaar Blauwhoed,
vastgoedbedrijf Syntrus/Achmea, energiebedrijf Eneco en Dura Vermeer.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels