nieuws

interview Frank van Blokland’Proces wordt langdurig en pijnlijk’

bouwbreed

IVBN-directeur Van Blokland heeft slecht en goed nieuws over de kantorenmarkt. “De problemen zijn gigantisch, die lossen we niet een-twee-drie op”, verklaart hij, maar ook: “De overheid hoeft de markt niet te helpen met een zak geld. Dat geld is er toch niet. De markt moet zijn eigen problemen oplossen, maar heeft daar de overheden wel bij nodig.”

< Vervolg van pagina 1

De herstructurering, kondigt hij aan, wordt een langdurig en pijnlijk proces. Velen zullen een forse veer moeten laten. Pijnlijk wordt het voor ontwikkelaars die bouwplannen moeten laten varen, vastgoedeigenaren die gebouwen moeten afschrijven en gemeenten die hun begrote inkomsten uit nieuwbouw zullen missen. “Het wordt een Grieks drama.”
De bovenmatige nieuwbouw van kantoren is de oorzaak van de hoge leegstand. Sinds 2000 groeide het oppervlak met 7 miljoen tot een totaal van 47 miljoen vierkante meter, terwijl het verhuurde oppervlak met één miljoen vierkante meter toenam. Zo is de leegstand opgelopen van 2 miljoen naar 8 miljoen vierkante meter. Dat dit ontwikkelaars niet afschrikt om door te bouwen, komt doordat nieuwe kantoren nog wel verhuurd raken. In dit segment is de leegstand maar 2 procent.

Doorverkopen

Dat institutionele beleggers zo lang zijn doorgegaan met het financieren van de nieuwbouw hangt hiermee samen, legt Van Blokland uit. “Bij onze leden zit het betere, nieuwere vastgoed. Na bijvoorbeeld vijftien jaar verkopen ze dit door aan andere partijen. Dat kunnen buitenlandse beleggers zijn, maatschappen, cv’s, particuliere verhuurders of eigenaar-gebruikers.” Het is een systeem dat bleef functioneren zolang in alle marktsegmenten nog kantoorruimte werd afgenomen. Voor oudere kantoren bleven daardoor investeerders te vinden.”
Voor de eigenaren van die verouderde kantoren zullen zich nu nooit meer huurders melden. Ze blijven daarop wel wachten, omdat slopen een onacceptabele kapitaalvernietiging betekent. “Je zult als particuliere eigenaar of cv-manager maar met een paar van dat soort kantoren zitten. Je zakt steeds verder met de prijs. Zo gaat de markt helemaal onderuit”, aldus Van Blokland.
Weliswaar zitten de institutionele beleggers met hun betere kantoren er relatief goed bij, maar ook bij hen staan de rendementen onder druk. Hun doorverkoopsysteem is stilgevallen, waardoor ze nu zelf oplossingen moeten zoeken voor het weer courant krijgen van hun oudere voorraad. “Ontwikkelaars die financiering zoeken voor nieuwbouwplannen wijzen op de geringe leegstand in nieuwe kantoren en zien daarom geen probleem. Zij zeggen: wat piept die IVBN. Maar wij beginnen de gevolgen van het overschot aan ruimte ook te merken, aan de huurprijsniveaus, maar vooral ook aan de waardedaling.”
Daarnaast blijkt ook binnen hun portefeuille de leegstand flink op te lopen. Per saldo komen ze uit op 8 tot 12 procent. Dat is nog wel duidelijk onder het landelijk gemiddelde van ruim 15 procent en het vaak nog veel hogere percentage voor de minder courante regio’s en locaties.
Dat de kantorenmarkt zakelijk onderuit gaat, is zijn grote zorg maar, onderstreept hij, dat is niet de enige reden waarom hij wil dat het roer om gaat. “Nieuw blijven bouwen betekent een enorme verkwisting aan ruimte, bouwmaterialen en verkeer. We moeten ons niet langer richten op die perifere, monofunctionele gebieden waar veel nieuwbouw plaatsvindt. We zullen ons moeten concentreren op de goed met openbaar vervoer bereikbare locaties en zorgen dat we daar fors renoveren.” Als de huurders willen blijven, is dat volgens hem financieel verantwoord en wordt een hoog energielabel ook voor oudbouw een reëel perspectief.
Van Blokland hoopt dat de bouw zijn innovatiekracht aanwendt om te komen met praktische oplossingen voor de modernisering van de oudbouw, die technisch vaak anders zullen zijn dan in de nieuwbouw. “Betonkernactivering is in deze gebouwen uiteraard niet meer mogelijk maar je kunt denken aan alternatieven die ook effectief zijn zoals warmte-koudeopslag in de bodem.”

Gemeenten

De mogelijkheden voor een succesvolle herstructurering staan of vallen volgens hem met een goede coördinatie en regie. Die moeten ver het niveau overstijgen van de individuele gebouweigenaar en individuele gemeente. Hogere overheden zoals de provincies moeten optreden als coördinator. Want te vaak nog ziet hij gemeenten nog lonken naar bouwers ten koste van hun buurgemeenten.
“We hebben minstens de steun van de G4 plus de G30 nodig. Maar vooral ook van de ontwikkelaars. Plus de makelaars. En de financiers, de particuliere beleggers en de reguliere banken, die al die leegstaande kantoren hebben gefinancierd. Die zitten met de verkoopwaarde van die gebouwen als onderpand. Daaraan zullen ze weinig hebben.”
De overheden kunnen sloop kunnen stimuleren door deze te koppelen aan nieuwbouwrechten. Wie een kantoor wil realiseren, moet dan elders een vergelijkbaar oppervlak uit de markt nemen. Ook ziet hij kansen in het bij elkaar brengen van eigenaren op locaties met veel leegstand, om bijvoorbeeld samen de lusten en lasten te dragen van sloop van een van de kantoren. “Daarnaast zullen we sommige eigenaren moeten confronteren met het feit dat het hopeloos is, afgelopen.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels