nieuws

Clustering vastgoed reduceert kosten

bouwbreed

Vrijwel alle gemeentebesturen staan voor de taak om fors te bezuinigen

Waarschijnlijk zal het Rijk gemiddeld ongeveer 20 procent minder gaan uitkeren aan de gemeenten. Daarnaast zijn er voor gemeenten minder inkomsten uit de uitgifte van grond als gevolg van stagnerende ontwikkelingen.
De uitdaging is om het maatschappelijke voorzieningenniveau op peil te houden tegen lagere exploitatielasten, meent Emirto Rienhart.
Een belangrijk deel van de bezuinigingen kan in veel gevallen worden gevonden in het maatschappelijk vastgoed zoals scholen, buurthuizen, culturele centra, zwembaden en bibliotheken. Er zijn vaak mogelijkheden om de kosten voor maatschappelijk vastgoed te reduceren zonder aan de kwaliteit ervan te moeten inboeten. In veel gevallen kan de kwaliteit zelfs worden vergroot terwijl tegelijkertijd de exploitatielasten afnemen. De noodzaak tot bezuinigen kan waar het gaat om maatschappelijk vastgoed dus kansen bieden.

Technisch verouderd

In de meeste gemeenten zijn maatschappelijke voorzieningen in verschillende gebouwen gehuisvest, soms letterlijk op steenworp afstand van elkaar. Vaak zijn de gebouwen zowel technisch (schilderwerk, lekkages, slechte installaties) als functioneel (niet meer aansluiten op wettelijke eisen en wensen van de gebruikers) verouderd. Het doorexploiteren van dergelijke voorzieningen levert vaak onnodig hoge kosten op vanwege de hogere energiebehoefte, minder intensieve gebruik van ruimtes en hoge onderhoudslasten. Regelmatig functioneren de installaties niet meer optimaal of kunnen ramen niet meer worden geopend als gevolg van achterstallig onderhoud. Dit kan leiden tot ongezonde situaties met betrekking tot het binnenklimaat, met negatieve gevolgen voor de leerprestaties van leerlingen en de productiviteit van de docenten. De functionele veroudering van de gebouwen zorgt ervoor dat ze niet meer goed kunnen worden gebruikt. Kortweg, de gebouwen voldoen niet meer aan de eisen.
Hoe kan kwalitatief hoogwaardig maatschappelijk vastgoed tegen zoveel laag mogelijke kosten worden geëxploiteerd? Door het vastgoed te clusteren kan niet alleen een beter afgestemd voorzieningenpakket met een betere functionele kwaliteit worden aangeboden, maar kunnen meestal ook de exploitatielasten worden verlaagd. De nieuwbouw wordt energiezuiniger, de opstalverzekering wordt voordeliger, de beheerkosten lager, de financiering kan voordeliger en eventuele partners als woningcorporaties kunnen gemakkelijker een rol spelen. Ook het dagelijkse beheer (de conciërge) wordt vaak voordeliger bij clustering van functies. De ruimtes kunnen ook efficiënter worden gebruikt. In plaats van aparte sanitaire voorzieningen, pantry’s en overleg- en presentatieruimtes in elk individueel gebouw, kan bij clustering een efficiencyslag plaatsvinden die de exploitatielasten reduceert.
Het is dus raadzaam om de exploitatie van maatschappelijk vastgoed gedurende de hele levensduur te beschouwen en daarbij ook de opbrengstpotenties van vrijgekomen kavels (indien bestaande voorzieningen geclusterd worden en als gevolg daarvan locaties vrijkomen), en de exploitatielasten (energie, beheer, eventuele huurinkomsten, verzekeringen) te betrekken. Vaak beperken haalbaarheidsstudies van nieuwbouwopgaven van maatschappelijk vastgoed zich tot de investeringskosten van nieuwe accommodaties. Waar het echt om gaat, de lasten gedurende de gehele levensduur van het vastgoed, worden te vaak buiten beschouwing gelaten. Hierdoor worden kansen gemist om kwalitatief beter vastgoed kostenefficiënter (goedkoper) te exploiteren.
Om een bestuurlijke afweging te maken kan het verstandig zijn om keuzes met betrekking tot maatschappelijke voorzieningen in te bedden in een accommodatiebeleid. Hierin wordt op basis van onder andere demografische ontwikkelingen, financiële randvoorwaarden en politieke wensen beschreven aan welke eisen het maatschappelijke voorzieningenniveau moet voldoen. Vervolgens kan op basis van zaken als boekwaarden, functionele en technische kwaliteit, onderhoudslasten, clusteringmogelijkheden, potentiële huuropbrengsten en herontwikkelingsmogelijkheden van vrijkomende locaties worden geanalyseerd. Ook kan zo worden geadviseerd hoe de kosten voor de exploitatie en eventuele ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed zo veel mogelijk kunnen worden gereduceerd, tegen een zo hoog mogelijke kwaliteit van de voorzieningen.
Kortom, de bezuinigen waar vrijwel alle gemeenten voor staan, kunnen op het terrein van maatschappelijk vastgoed vaak leiden tot kansen. Kansen om kwalitatief beter maatschappelijk vastgoed te exploiteren tegen lagere kosten.
Senior consultant urban development bij Ecorys

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels