nieuws

Renovatie oude kantoorpanden duurzamer dan nieuwbouw

bouwbreed

Het is geen uitzondering meer: leegstand op prominente kantoorlocaties. Landelijk staat zo’n vijftien procent van de totale kantorenvoorraad leeg. Als we niets doen, zal dit alleen maar verergeren. Het is dus tijd om in actie te komen, vindt Hetty van der Pennen namens DeNieuwBouw. Zowel renoveren als transformeren biedt nieuwe kansen!

Kantorenvastgoed is verworden tot financieel product, met overaanbod tot
gevolg (zie Zuidas: 160.000 vierkante meter en Papendorp: 55.000 vierkante
meter). Door ontwikkelingen als Het Nieuwe Werken en de afnemende
beroepsbevolking zal de leegstand alsmaar toenemen. De vastgoedmarkt kan hieraan
niet voorbijgaan. We kunnen het ons niet permitteren om onophoudelijk nieuwe
kantoorgebouwen te realiseren en nog meer leegstand te creëren. Bovendien staat
een dergelijke houding haaks op een toekomstbewuste benadering. Het moet dus
anders, op korte en op lange termijn. Maar hoe?

Investeren

Eigenaren en beleggers zijn nog weinig bereid om te investeren in aanpassing
van bestaande kantoorgebouwen. Investeren in afgeboekte, leegstaande kantoren is
wel het laatste waaraan zij denken. Ten onrechte, want investeren in
kwaliteitsverbetering op een duurzame manier leidt op langere termijn juist tot
stabiele resultaten! Hierbij zijn er twee mogelijkheden. Renovatie, past een
kantoorpand aan de huidige eisen en wensen van de gebruikers aan. Transformatie,
geeft een kantoorpand een andere functie, bijvoorbeeld: hotel, woningen of
winkels. Daarnaast vormen de gebruikers een bepalende partij. Zij kunnen kiezen
uit vele mogelijkheden. Hierbij laten zij zich niet alleen leiden door locatie
en ligging; steeds meer gebruikers zoeken duurzame kantoorgebouwen met een hoge
flexibiliteit. Zo willen zij hun kantoorruimte naadloos laten aansluiten bij de
dynamiek van hun organisatie. Hierbij koppelen zij ‘duurzaamheid’ al snel aan
‘nieuwbouw’, bijvoorbeeld omdat zij het energiegebruik willen verlagen door
nieuwe installaties en omdat zij denken dat renovatie tot veel problemen leidt.
Duurzaamheid is echter méér dan een energievraagstuk. Onderwerpen als erfgoed,
beleving, flexibiliteit en afval moeten eveneens worden betrokken bij de
duurzaamheidsambitie. Daarom moeten we bestaand vastgoed anders gaan benaderen:
niet als gefixeerde stenen, maar als bron van waardevolle grondstoffen die we
niet zomaar kunnen platgooien. Bovendien moeten we onze afwegingen niet alleen
baseren op het vastgoedrendement voor de komende vijf à tien jaar, maar onze
blik verruimen naar de ver(de)re toekomst. Toegegeven, dat is niet altijd
gemakkelijk. Het gemiddelde Nederlandse kantoorgebouw kent elke zeven jaar een
andere belegger. Dit staat langetermijndoelen wel eens in de weg. Toch laat de
praktijk zien dat hergebruik van kantoorpanden prachtige resultaten kan
opleveren. Zoals een voormalig kantoorpand aan de Van Leijenberglaan in
Amsterdam dat door transformatie is herbestemd tot NH Musical hotel. Een ander
voorbeeld is het gebouw van Rijkswaterstaat aan de A12, dat door renovatie weer
volop nieuwe mogelijkheden biedt. Dergelijke kansen zijn overal voorhanden.
Helaas worden ze nog veel te weinig benut.

Verantwoordelijkheid

Wie neemt de verantwoordelijkheid voor hergebruik van kantoorpanden? De
overheid kan een belangrijke bijdrage leveren door flexibel om te gaan met de
bestemming van kantoorgebouwen. Gemeenten komen steeds vaker terug op
grootschalige nieuwbouwprojecten en de soms extreem hoge
grondwaardeverwachtingen. Ontwikkelaars en woningcorporaties moeten durven laten
zien dat innovatie en beheersing van de problematiek daadwerkelijk mogelijk
zijn. Adviesbureaus moeten de vele partijen waarmee zij – vaak al in een vroeg
stadium – om tafel zitten, prikkelen, aanmoedigen en overtuigen van de
meerwaarde van verduurzaming. Een berucht struikelblok vormen de relatief hoge
investeringskosten. Hier ligt een rol voor de financiers, met als uitgangspunt
een exploitatiegerichte langetermijnbenadering van twintig tot veertig jaar. Het
risicoprofiel van vastgoed is relatief hoog en zal alleen maar stijgen door de
schaarste aan kantoorpersoneel. Als de focus wordt verlegd naar belangen op
langere termijn, is het verwachte rendement wellicht lager -maar het risico óók.
Zie hier een nieuw beleggingsproduct! Zodoende leveren hogere investeringen op
termijn juist besparingen op – plus meerwaarde voor de omgeving. Dus: laten we
in actie komen! We moeten stoppen met kortzichtig denken, en de
verantwoordelijkheden nemen die dit tijdsgewricht van ons vraagt. Laten we onze
nek uitsteken en tonen wat de bouwwereld voor Nederland kan betekenen.

Kijk ook op: www.denieuwbouw.nl en
www.peperduurzaam.nl

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels