nieuws

Leg focus op hergebruik leegstaande kantoren

bouwbreed

In Nederland staat momenteel 6,7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Dat komt overeen met de omvang van de Amsterdamse binnenstad. Liefst één op de zeven kantoren wacht op een nieuwe huurder. En de verwachting is dat de structurele leegstand zal toenemen van 28 procent naar 44 procent.

Het is verbijsterend dat we desondanks stug doorgaan met het ontwikkelen van nieuwe kantoorruimte. Doekjes voor het bloeden helpen niet, stevig ingrijpen van overheid en markt is noodzakelijk, Te veel partijen hebben te weinig problemen met leegstand, waardoor maatregelen voor echte oplossingen uitblijven. Een leegstaand kantoor betekent weliswaar dat je huurinkomsten mist, maar dit doet veel minder pijn dan het afwaarderen van het pand. De kunstmatig hoge waarde van de vastgoedportefeuille maakt het makkelijker om geld aan te trekken en nieuwe ontwikkelingen in gang te zetten. Ook de bank die het leegstaande object (mede) heeft gefinancierd moet er niet aan denken dat de reële, veel lagere waarde in de boeken verschijnt. De fiscus heeft geen probleem met de situatie, want ze kan belasting heffen over de hoge fictieve waarde. Diezelfde fiscus maakt het zelfs onmogelijk om het vastgoed versneld af te schrijven en herontwikkeling dichterbij te brengen. Zo kan het bestaan dat een eigenaar een pand liever leeg laat staan tegen een virtuele huur van 150 euro per vierkante meter dan te verhuren tegen 100 euro per vierkante meter. Onder de deksel van deze beerput zit een kwalijk ruikende luchtbel van 5 miljard euro aan te hoog gewaardeerd vastgoed. Hoe langer we wachten, hoe groter die luchtbel wordt.
Inmiddels hebben verschillende taskforces uiteenlopende oplossingen gepresenteerd.

Maatregelen

Er zijn echter maar weinig succesverhalen en wij denken dan ook dat er steviger maatregelen nodig zijn.
1. Een landelijk besluit zoals voormalig minister Huizinga dat heeft voorgesteld, moet ons nog open landschap beschermen. Door kantoorbouw buiten de rode contour te verbieden, ontstaat meer aandacht voor de herontwikkeling van bestaand bebouwd gebied en zal het gevoel van urgentie toenemen. Tevens komt er een rem op ontwikkelingen die de leegstand alleen maar vergroten.
2.Er zijn legio ideeën die voor het hergebruik van leegstaande kantoren. Daarvoor zijn wel fiscale wijzigingen noodzakelijk. Allereerst moet het makkelijker worden kantoren af te boeken tot een reële marktwaarde. Om de transformatie aan te jagen, kan er bovendien gedacht worden aan een gemeentelijke belasting op leegstand. Ook fiscale stimuleringsmaatregelen kunnen ingezet worden. Bijvoorbeeld vrijstelling van betaling van leges, een aangepast btw-tarief voor verbouwingen of fiscaal maatwerk bij bestemmingswijzigingen of vastgoedverkopen, zodat een situatie ontstaat die vergelijkbaar is bij transacties met koopwoningen.3. Zet een stevige regionale regie in op de herontwikkeling en ontwikkeling van kantoren. Dan wordt er ontwikkeld op regionale schaal, met oog voor kwaliteit, fasering, het afstemmen van vraag en aanbod en de marketing van mogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied. Aan de vrijblijvendheid van regionale afstemming moet een einde komen.
4. Met regionale herstructureringsfondsen kan de herstructurering op gang worden gebracht. Voor elke vierkante meter nieuw kantoor betaal je een bijdrage. Degene die bestaande kantoorruimte herstructureert, kan daar aanspraak op maken.
5. Gemeenten zullen in hun bestemmingsplannen meer ruimte moeten bieden voor flexibele stedenbouw en het wijzigen of combineren van functies. Ze kunnen innovatie en creativiteit in transformaties faciliteren door marktpartijen, ontwerpers, stedenbouwkundigen en andere creatieven bij elkaar te brengen, echter zonder hun de wet voor te schrijven of vooraf oplossingen vast te leggen.
6. Beleggers en ontwikkelaars moeten de hand in eigen boezem steken en samen verantwoordelijkheid nemen voor de ontstane situatie. Ze kunnen nieuwe organisatievormen opzetten om herstructureringen effectief op te pakken. Niet op objectniveau, maar veel meer op gebiedsniveau.
7. Om transformaties in gang te zetten moeten irreëel hoge boekwaarden afgeboekt worden. Daarmee wordt de businesscase voor herontwikkeling sneller haalbaar.
Wie gooit de knuppel in het hoenderhok en gaat met ons landelijk, regionaal en gemeentelijk werk maken van een structurele aanpak van de leegstand en het mooier maken van Nederland?

Procesmanagers bij APPM Management Consultants

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels