nieuws

Wel of geen beroep op bepaling ondermaat

bouwbreed

Op het moment van ondertekening van een koop-/aannemingsovereenkomst kan de exacte perceelgrootte nog onduidelijk zijn. Bij omschrijven van de oppervlakte in het standaardmodel voor koop-/aannemingsovereenkomsten (KA) wordt daarom het woord ‘circa’ opgenomen.

Omdat het regelmatig voorkomt dat de circamaat niet overeenkomt met het
uiteindelijke oppervlak, is in artikel 3 KA bepaald hoe moet worden omgegaan met
afwijkende perceelsgrootte. Toepassing van deze bepaling was aan de orde in een
uitspraak van de Raad van Arbitrage in augustus (RvA 12 augustus 2010, nr.
30.984). Artikel 3 KA geeft partijen de keuze tussen twee bepalingen. Variant A
sluit verrekening van een verschil in oppervlakte uit. Variant B bepaalt de
vergoeding op een vast bedrag per centiare, indien het verschil in oppervlakte 5
procent of meer bedraagt. In de zaak waarin de Raad van Arbitrage uitspraak
deed, was voor variant A gekozen. Toen de kadastrale inmeting (450 vierkante
meter) een grote afwijking liet zien van de in de overeenkomst genoemde
oppervlakte (650 vierkante meter) stelde de ondernemer zich met een beroep op
artikel 3 KA op het standpunt dat geen verrekening kon plaatsvinden. In de
jurisprudentie is in de loop der jaren bepaald dat onder bepaalde omstandigheden
een beroep op de ondermaatbepaling A van artikel 3 KA in strijd is met de eisen
van redelijkheid en billijkheid. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de
ondernemer bij verkoop wist of had kunnen weten dat minder grond zou worden
geleverd. Ook de omvang van de maatafwijking blijkt in de jurisprudentie een
belangrijke factor te zijn. Als de afwijking minder dan 5 procent is, vindt over
het algemeen geen verrekening plaats. Er is dan ‘circa’ het overeengekomen
oppervlak geleverd. Bij een afwijking van 5 tot 10 procent is het sterk
afhankelijk van de omstandigheden van het geval of verrekening kan plaatsvinden.
Bij een afwijking van meer dan 10 procent vindt over het algemeen verrekening
van het minder geleverde plaats. In de betreffende zaak beslist de Raad van
Arbitrage in lijn met de jurisprudentie. De opdrachtgever heeft niet kunnen
aantonen dat de ondernemer willens en wetens de opdrachtgever onjuist heeft
voorgelicht. Daarom is er naar het oordeel van de Raad van Arbitrage geen ruimte
voor integrale verrekening van het verschil in oppervlakte. Alleen het verschil
in oppervlakte boven de marge van 10 procent, in dit geval 135 van de 200
vierkante meter, wordt verrekend.

Mr. H.P.C.W. Strang, juridisch stafmedewerker Instituut voor Bouwrecht, Den
Haag.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels