nieuws

‘Feest corporaties is voorbij’

bouwbreed

De corporatiesector mag best een stuk kleiner, meent Marc Calon

Maar dan moet wel eerst de woningmarkt aangepakt worden. “Die is hartstikke vastgelopen.” Hij is anderhalf jaar voorzitter van de woningcorporaties in Nederland. Klinkende resultaten heeft hij nog niet kunnen neerzetten.
Onlangs besloot de Tweede Kamer dat corporaties zich, zoals de Europese Commissie verordonneert, zich moet richten op jaarinkomens tot 33.000 euro. Daardoor hebben hogere middeninkomens, die net meer dan 33.000 euro verdienen, volgens Aedes nauwelijks kans op de woningmarkt. Intussen lopen de kassen van de sociale huisvesters leeg. Een voorstel van Aedes en Woonbond, om een huurstijging van 1 procent boven inflatie mogelijk te maken, strandde in het nieuwe kabinet. Ook mogen de corporaties straks jaarlijks 600 miljoen euro aan huurtoeslag uit eigen zak betalen.
Calon wijst liever op wat wél bereikt is. Want, zegt hij, was het imago tot een paar jaar geleden niet: corporatie waren lui, rijk, vet, en de directeuren reden in patserige auto’s – kortom, corporaties deugden niet? De voorman van de branchevereniging van woningcorporaties Aedes vindt dat dat beeld in positieve zin gekanteld is. “We worden veel serieuzer genomen”, zegt Calon achter zijn laptop aan een vergadertafeltje op het kantoor van Aedes in Hilversum.
Toeval of niet, sinds Calon de branchevereniging leidt, is de storm kritiek gaan luwen. De geboren Zeeuw die naast het werk in Hilversum er een boerenbedrijf in Groningen op nahoudt, is voor corporaties een vriendelijke luis in de pels. Calon snoeide naar eigen zeggen 1 miljoen euro aan kosten bij Aedes en geeft corporaties als doelstelling mee naar huis om 20 procent op de kosten te besparen.
Soberder moet corporaties worden, vindt hij. Door bijvoorbeeld processen te standaardiseren. En door ketensamenwerking met bouwbedrijven aan te gaan. Dom als je het niet doet, zegt hij. “Ik ben een hartgrondige verdediger van ketensamenwerking. Aanbesteden alleen maar op de laagste prijs is na de bouwfraude doorgeschoten. De bouw is totaal gefragmenteerd.”
Natuurlijk begrijpt hij dat 46 corporaties eerder dit jaar een waarschuwing kregen van toenmalig minister Van der Laan omdat hun beheerskosten uit de hand liepen. Ze hadden gemiddeld meer dan 1600 euro aan beheerskosten per woning per jaar. Calon wil de hoge kosten niet goedpraten, zegt hij. Maar je moet wel verder kijken. “Beheerskosten is ook het energiezuinig maken van woningen. Wat je aan de ene kant investeert in je woningvoorraad, kan ten goede komen aan de huurder maar ook aan de waarde van je vastgoed. Ik doe niet mee met het populistische meehuilen met de wolven.”
Gaan corporaties weer kleine woninkjes bouwen, net als vroeger?
“Als dit zo doorgaat, worden we daartoe gedwongen. Een huis bouwen voor de sociale volkshuisvesting, dat kan eigenlijk niet uit. Dat heeft nooit uitgekund. Waarom is het de laatste jaren dan zo goed gegaan? Daar zijn drie redenen voor. Een: de waarde van de woningen is meer dan twee keer zoveel gestegen dan gedacht werd bij verzelfstandiging van de corporatiesector in de jaren negentig. Twee: Er zijn veel huizen verkocht, dus liquide gemaakt. Drie: er is veel geld geleend, op dit moment staat 80 miljard euro uit. Een kind kan begrijpen dat de waardestijging de komende vijf jaar niet zo hoog zal zijn. Dus dat feest is over. Het verkopen van woningen: dat feest is ook over. Dat komt omdat het inkomen van mensen niet veel gaat stijgen en de banken hogere eisen stellen. En de rente is nu historisch laag, die gaat een keer stijgen en dan gaan de rentelasten omhoog. Alle drie factoren die ervoor hebben gezorgd dat het systeem vanaf de brutering goed heeft gewerkt, staan op rood. Je moet twee dingen doen: Enorm snijden in je kosten; 20 procent moet je streven zijn. En er moet iets in de huur gebeuren, de huur moet omhoog. Het kan niet zo zijn dat de lonen meer stijgen dan de inflatie, de bouwmaterialen meer stijgen dan de inflatie en de rente. En dan zou de huur met de inflatie mogen stijgen? Nou, dat is een kwestie van uitrekenen wanneer het vastloopt. En dat loopt nu vast.”

Corporaties kunnen toch meer bestaande woningen verkopen?
“Er zijn veel corporaties die hun stinkende best doen om meer woningen te verkopen. Maar de verkoop stokt, omdat mensen het niet kunnen betalen.”
Zelfs woningen van 150.000 euro worden niet verkocht?
“Nee, de vraag neemt zelfs af. Ik ken een hele hoop corporatiedirecteuren die heel veel woningen in de verkoop hebben en waarvan de huurders zeggen: doen we niet, want we kunnen het niet betalen. Die mensen gaan naar een bank en die vraagt: ‘Heb jij volgend jaar nog een baan, jongen? Wat is jouw inkomen? Heb jij kinderen?’ Al die vragen worden nu gesteld. Zzp’ers krijgen bijvoorbeeld geen hypotheek meer. Dus je moet niet doen alsof die belemmering bij de corporaties zit, dat is dikke onzin. Corporaties hebben het geld ook nodig. Sommige kunnen hun reke-ningen niet meer betalen. Daarom proberen ze woningen de markt in te pompen. Uit pure nood!”
Corporaties moeten zich per 1 januari richten op inkomens tot 33.000 euro. Wat betekent dat voor de sector?
“Nu bedienen we 2,4 miljoen huishoudens. Als die woningmarkt normaal zou functioneren, zouden dat er veel minder kunnen zijn. Dan zouden dat misschien 1,5 miljoen woningen kunnen zijn. De grootte van de sector hangt gewoon af van de hoeveelheid mensen die het nodig hebben. En als dat er weinig zijn, omdat de woningmarkt functioneert, dan worden wij kleiner. Dat is helemaal geen probleem.”

Maar die markt functioneert niet, roept u vaak.
“Klopt. De woningmarkt is hartstikke vastgelopen. We hebben 600 miljard euro hypotheekschuld in dit land, dat is de een na hoogste in de wereld. Die bel is opgeblazen, deels door schaarste, deels door hypotheekrenteaftrek. Die moet je dus langzaam leeg laten lopen. Ik zeg niet dat je hypotheekrente moet afschaffen, dat zou wel heel erg dom zijn, want dan vernietig je heel veel maatschappelijk kapitaal. Ook de huurmarkt moet aangepakt worden. Huur aan de bovenkant moet geliberaliseerd worden, waardoor er een markt ontstaat waar doorstroming is. En de huurtoeslag moet niet meer objectgebonden zijn, maar inkomensafhankelijk.”
Als pensioenfondsen en andere beleg-gers bouwen voor de middeninkomens ontstaat er toch weer doorstroming?
“Ja, maar dat doen institutionele beleggers niet. Die laten de huurmarkt tussen de 600 en 1000 euro liggen, ze hebben de laatste twee jaar maar 2000 woningen gebouwd. Dat is helemaal niets! Omdat hier geen rendement zit. Er zijn heel weinig mensen die dit kunnen betalen, dat betekent dat er geen hoge huren betaald kunnen worden en dan kan er geen rendement gedraaid worden, en dan wordt er niet gebouwd.”
Corporaties willen wel maar mogen niet?
“Dat is de tragiek. Corporaties nemen een steeds groter aandeel van de woningbouwproductie voor hun rekening. Dat komt omdat ze met een lager rendement genoegen nemen, het zijn niet op winstgerichte ondernemingen. Maar uiteindelijk keert de wal het schip, ze krijgen ook geen leningen meer. Corporaties hebben bij elkaar 80 miljard euro aan geld geleend, elk jaar meer. Ik zie steeds meer corporaties die hun rentedekkingsgraad niet meer halen, waarop de bank zegt: jij krijgt de lening niet meer. In 2013 komt er een leuke heffing overheen (600 miljoen euro jaarlijks voor huurtoeslag, red.) die moet betaald worden uit de kasstromen, de huur kan niet omhoog, de kosten moeten naar beneden om de zaak in de benen te houden. Dus wat gaat er gebeuren: er wordt beknibbeld op de investeringen. We investeren per jaar 9,8 miljard euro. Dat gaat terugvallen tot 1 tot 2,5 miljard. Dat is slecht voor de bouwbedrijven, voor de huurders en voor de Staat. Elk huis dat gebouwd wordt levert namelijk allerlei belastingen op in de vorm van btw en overdrachtsbelasting. Dus zie ik het redelijk somber in.”

Moeten we terug naar kleinere, efficiëntere corporaties die kleine woningen gaan bouwen?
“Efficiënter worden moeten we sowieso. Maar als corporaties geen geld hebben, kunnen ze ook geen kleine woninkjes bouwen. Dan kunnen ze helemaal geen woningen meer bouwen. Dan laten ze die woninkjes die er staan gewoon staan, met een badkamer boven en een keuken beneden en dan kunnen oude mensen erin wonen en die zullen dan kruipend naar boven moeten. Verelendung, heet dat.” ■

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels