nieuws

Dialoog leidt tot optimalisatie tussen vraag en aanbod

bouwbreed

Ook in tijden van schaarste en bevriezing van bouwprojecten blijkt het mogelijk complexe herstructureringsopgaven via een proces van aanbesteden tot leven te wekken. Zoals in Amsterdam.

De gemeente Amsterdam is samen met het stadsdeel Westerpark de aanbesteding voor het Food Center Amsterdam begonnen. Weliswaar heeft de hoofdstad nu geen financiële ruimte voor een proactieve, grootschalige herstructureringsoperatie, maar de stedenbouwkundige, bedrijfseconomische en maatschappelijke noodzaak is zo groot dat besloten is te beginnen met de aanbesteding. Samenwerking met marktpartijen vormt de enige effectieve aanvliegroute.
Het Food Center Amsterdam is een groothandelsmarkt in levensmiddelen van en voor de regio. Het betreft een gebied van 21,5 hectare aan de Jan van Galenstraat. De gemeente heeft in 2004 besloten dat dit gebied, dat inmiddels 75 jaar als zodanig functioneert, nodig moet worden opgeknapt. Naast de realisatie van 95.000 vierkante meter bvo gaat het ook om de bouw van honderd tot tweehonderd woningen en enkele voorzieningen. Ook de restauratie van het rijksmonument Markthal en het verplaatsen van de hoofdingang en enkele bedrijven vormen onderdeel van deze complexe, binnenstedelijke herstructureringsopgave.
Herstructurering is dringend nodig. Daarover is iedereen het wel zo’n beetje eens: sommige gebouwen zijn in slechte staat van onderhoud, de lay-out is verre van efficiënt en de aanwezigheid van deze groothandelsmarkt levert een flinke belasting van dagelijks vrachtverkeer op. De ambitie van dit alles – die ook is vastgelegd in een document – is te komen tot een duurzame, economische herontwikkeling. Gekozen is uiteindelijk voor een relatief nieuwe aanbestedingsvorm; die van de concurrentiegerichte dialoog. Die keuze komt voort uit het feit dat de gemeente niet in staat blijkt het plan programmatisch en technisch te bepalen en/of de daarmee samenhangende juridische of financiële voorwaarden te specificeren. De gemeente heeft ook nog geen volledig eindbeeld van de stedenbouwkundige invulling van het plangebied en de precieze economische en juridische voorwaarden voor de samenwerking met een ontwikkelend en beherend consortium. Ook dat leidt tot de keuze van deze aanbestedingsvorm die zich onderscheidt door de wijze van uitvragen.

Dialoog

De concurrentiegerichte dialoog bestaat uit een selectiefase en een dialoogfase. Amsterdam stelt eisen aan de inschrijvende partijen, hun financiële draagkracht en hun ervaring met vergelijkbare opgaven. De dialoogfase bestaat uit een consultatieronde, een eerste inschrijving, een aantal dialoogrondes en uiteindelijk een definitieve inschrijving.
Inmiddels is in de consultatieronde begonnen met vragen waarvoor (nog) geen duidelijke oplossing bekend is. In deze fase wordt marktpartijen actief gevraagd naar oplossingen en ideeën. Naar verwachting en planning volgt volgend jaar een dialoog. In de loop van het proces zullen binnen de gestelde bandbreedtes oplossingen door het te vormen consortium worden aangedragen. Amsterdam mag de aanbesteding op elk moment afbreken, zonder schadeplichtig te worden.
Een dergelijk goed gevoerde dialoog resulteert naar verwachting in inschrijvingen die voor de gemeente een optimale oplossing bieden tegen een acceptabel prijsniveau. Daarnaast levert het voor de inschrijvende partij een aantrekkelijke opgave met voldoende bedrijfseconomisch perspectief. Kortom, een dialoog leidt tot optimalisatie tussen vraag en aanbod. Daartoe worden de volgende stappen gevolgd: selectiefase, dialoogfase, gunningfase. De verwachtingen – gebaseerd op de eerste reacties – zijn hooggespannen. Dat komt ook – dat mag ook wel eens worden geconstateerd – door de organisatie van en wijze waarop informatieverschaffing en de doelgroepgerichte communicatie wordt gerealiseerd. Vooral de site geeft een helder inzicht in de condities en processen van het aanbestedingsproces. Ook dat helpt het vertrouwen, zowel van maatschappelijke als van commerciële partijen, voor dit soort opgaven te vergroten. Een dergelijke aanpak zou ook voor andere gemeenten die met gecompliceerde opgaven te kampen hebben wel eens een uitkomst kunnen bieden.
Respectievelijk Wolting Gebiedsmanagement & Advies (wolting@gebiedsconsult.nl) en strategisch adviseur bij Schuttelaar & Partners (rcoops@schuttelaar.nl)

Bron: Procesdocument Aanbesteding Herstructurering Food Center Amsterdam, gemeente Amsterdam/stadsdeel Westerpark, Amsterdam, 2010. Zie ook:
www.herstructureringfoodcenter.amsterdam.nl

Kansen Food Center Amsterdam

l Betrokkenheid van het zittend bedrijfsleven;
l Grote vrijheid in het opzetten van een stedenbouwkundig plan en programma;
l Intensivering van de bedrijfsruimte leidt tot meer woningen;
l De winnende inschrijver wordt risicodragend verantwoordelijk;
l Investering van maximaal 20 miljoen euro door gemeente Amsterdam;
l Periode tussen planontwikkeling en daadwerkelijke aanvang realisatie maximaal drie jaar;
l Spreiding van investeringen over een periode van 10 tot 15 jaar;
l Financiële tegemoetkoming plankosten;
l Maatschappelijk en bestuurlijk draagvlak.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels