nieuws

Financieringsmodel is verouderd

bouwbreed Premium

Het huidige financieringsmodel voor vastgoed is hopeloos verouderd. Zeker in een situatie van bevolkingskrimp moet er een ander model komen, vindt lector vastgoedeconomie Willem Verbaan.

De tijd dat grondexploitatie de kosten van vastgoedontwikkelingen kon dragen is voorbij. Dat heeft in het verleden geleid tot absurde situaties waarbij de grondprijs soms hoger was dan de kosten van een woning, vindt Verbaan.
Ook is er geen sprake meer van groei van het aantal woningen, commercieel vastgoed en bedrijventerreinen. Nieuwe uitleg genereerde weer voldoende financiële middelen om allerlei zaken uit te financieren waaronder de zogenoemde onrendabele toppen van sociale woningbouw.
De manier waarop er tegen financiering werd aangekeken was grond als financieringsbron, initiële investering, kostenverevening en kortetermijnkapitaalwinst. Dat moet anders, vindt de lector aan de Hoge School van Amsterdam. “De verevening werkt niet meer, groei slaat op meerdere plaatsen om in krimp en toen was er ook nog duurzaamheid. Het duurzaamheidsaspect neemt afstand van het huidige maakmodel”, aldus Verbaan.
In zijn visie moet het investeringsmodel dan ook plaatsmaken voor het exploitatiemodel. “In een investeringsmodel gaat het om kosten. In een exploitatiemodel komen ook opbrengsten, waardedragers in beeld. Het is ook om een andere reden logisch. De levensduurkosten kunnen wel een factor vijf hoger zijn dan de stichtingskosten.” In plaats van denken in grond, moet er gekeken worden naar een gebied. Door dan bij gebiedsontwikkeling het exploitatiemodel toe te passen, ontstaat de mogelijkheid om in het financieringsmodel gegenereerde waarden te kwantificeren en als bron mee te nemen.
dbfmo is een model dat daarbij toepasbaar is. “Het is een veelgehoorde misvatting dat dbfmo alleen een financieringsconstructie is, zoiets als leasing. Het in exploitatie nemen van een gebied is hier de factor van verschil. Dbfmo is in wezen een concessie. Bij een weg tot het leveren van beschikbaarheidsprestaties, bij een waterzuivering tot het leveren van gezuiverd water en bij vastgoed tot het leveren van bruikbare vierkante meters. Bij een gebiedsontwikkeling zullen de te leveren prestaties dus moeten worden gedefinieerd in het contract”, vindt Verbaan.
De manier waarop de overheid kan profiteren van de waardecreatie van een investering in gebiedsontwikkeling of stedelijke revitalisering, is het delen van de winst achteraf. Voorbeelden van waardecreatie in een gebiedsexploitatie zijn toegenomen vastgoedwaarde door onder meer sociale duurzaamheid, veiligheid en bereikbaarheid. Het is een manier die het economisch instituut van Nijenrode, Nyfer, jaren geleden ook al eens geopperd heeft als financieringsbron voor de Zuiderzeelijn. Door de aanleg van infrastructuur neemt de waarde van de grond toe. Door die ‘winst’ af te romen, kan een deel van de financiering worden terugverdiend. “We moeten het nu alleen nog gaan doen”, aldus Verbaan.

Reageer op dit artikel