nieuws

Acceptatie verzacht de pijn van krimp

bouwbreed Premium

Het verdienmodel voor krimp is gebaseerd op het voorkomen van verdere accumulatie van leegstand en waardeverlies van het vastgoed

Daarvoor kunnen maatregelen, zoals woningvergroting en buurtvergroening,
ingezet worden. De krimpopgave is geen doemscenario zonder perspectief, meent
Sybren van den Busken. De krimpopgave vergt een omslag in het denken van de
bouwsector. Zo worden veel krimpopgaves benaderd door ofwel ontkenning ofwel
bestrijding van de neergaande tendens. Dat is roeien tegen de stroom in. Er zijn
in Europa vooralsnog weinig voorbeelden waarbij demografische tendensen door
ruimtelijke ingrepen zijn omgebogen. De schaarse succesverhalen waren óf
afhankelijk van een sterke externe impuls (Bilbao) óf gingen ten koste van de
bevolkingsomvang van omliggende gebieden (Leipzig). Geen kopieerbare draaiboeken
dus. Maar wat als we de krimp accepteren en de daarmee gepaard gaande
ruimte-extensivering vormgeven?

Interventies

Een verdienmodel dat uitgaat van nettowinst is er inderdaad niet. Een
oplossing voor de aanpak van structurele en grootschalige leegstand zal altijd
geld kosten. Een relatief verdienmodel is er echter wel. Dat model bestaat uit ,
de kosten van het ‘niets-doen’ afgezet tegen de kosten van interventies die de
krimp dragelijk maken, zoals sloop en vergroening. Dat is de essentie van de
krimpopgave: voorkomen van erger en het bestrijden van de pijnlijke symptomen.
De aanpak van elke krimpopdracht moet dan ook voorafgegaan worden door een
raming van de kosten die er bij een ‘niets doen scenario’ op de middellange
termijn ontstaan. Dat levert twee dingen op. Ten eerste wordt de omvang van het
toekomstige maatschappelijke en financiële verlies zichtbaar. Daarmee wordt het
haalbare investeringsniveau voor de ruimte-extensiverende maatregelen bepaald.
Een tweede doel is minstens even interessant: het blootleggen van alle
belanghebbende partijen in die opgave. Want wie is de opdrachtgever voor de
krimp tot dat moment? Door niet alleen het waardeverlies van de toevallig op dat
moment leegstaande panden te inventariseren, maar ook de negatieve uitstraling
te monetariseren die de totale leegstand voor de omgeving heeft, komen er meer
probleemeigenaren in beeld. Dan blijkt bijvoorbeeld dat de ontwikkelaar van het
winkelcentrum in de buurt er belang bij heeft het imago van de wijk aan te
pakken omdat er in potentie nog meer winkelruimte leeg komt te staan. Of een
woningbouwvereniging die het huurdersbestand ziet vergrijzen en dan
beleidskeuzes moet gaan maken: nu verbouwen tot seniorenwoningen of op termijn
laten vertrekken naar verzorgingshuizen. Laat staan de gemeente, die een
sneeuwbaleffect op andere buurten zal willen voorkomen. Zelfs de
hypotheekverstrekkers kunnen er uiteindelijk belang bij hebben. Daarmee krijgen
de ingrepen bij krimp in één klap een economische waarde én een opdrachtgever.
Vervolgens is het zaak om een op maat gesneden hulppakket van preventieve en
pijnverzachtende remedies samen te stellen. Naast de sociale, financiële en
culturele maatregelen waar de meeste krimpstudies tot nu toe mee eindigen zijn
er ook hele concrete ruimtelijke interventies mogelijk. Hier begint het voor
stedenbouwkundigen leuk te worden. Het ‘ont’bouwen van een wijk is namelijk net
zo goed een complexe stedenbouwkundige opgave. Verdunningsopgaven vergen slimme
chirurgische interventies, vergelijkbaar met verdichting. Tegelijkertijd kan een
verduurzaming in de wijken en dorpen plaatsvinden.

Toolbox

Op ons bureau werken architecten, stedenbouwkundigen en planologen samen aan
het ontwikkelen van zowel een ‘niets-doen-calculator’ als een krimp-toolbox met
ruimte-extensiverende maatregelen. In een stedelijk krimpgebied kan een
combinatie van gedeeltelijke sloop (aftoppen van flats of het opknippen van
woningrijen) en het maken van pocketparken aanslaan. In een landelijk gebied
heeft het maken van extra groen geen zin, maar woningvergroting door
samenvoeging weer wel. In alle gevallen zal een intensieve participatie van
bewoners vanaf het begin sturing geven aan dit proces. De stedenbouwkundige
speelt daar een faciliterende rol in. Een toolbox geeft betrokkenen inzicht in
de positieve mogelijkheden van ruimte-extensivering. Tezamen met bewoners,
eigenaren, de gemeente en andere belanghebbenden kan dan toegewerkt worden naar
een passend scenario. De krimpopgave is dus niet een kans op winst of een nieuw
stedenbouwparadigma waar een ‘feest’ van gemaakt moet worden, maar het is ook
geen doemscenario zonder perspectief. Het is een kwestie waarvoor preventieve en
pijnverzachtende middelen bestaan. `

Sybren van den Busken
Stedenbouwkundige bij Atelier Dutch Almere www.atelierdutch.nl

Reageer op dit artikel