nieuws

Zorg gebaat bij vastgoedstrategie

bouwbreed Premium

Zorg gebaat bij vastgoedstrategie

Zorginstellingen gaan inefficiënt om met huisvesting. Een grondige reorganisatie van hun vastgoedportefeuille ligt in het verschiet. Dat betekent werk voor de bouw, verwachten Gertjan te Hoonte en Harald Rossing van adviesbureau Twynstra Gudde.

De overheid zich heeft teruggetrokken als financier van zorgbouw.
Instellingen zijn nu zelf verantwoordelijk voor hun huisvestingsuitgaven. “Die
moeten ze beter in beeld zien te krijgen”, signaleren de twee adviseurs het
eerste probleem. Ze menen ook dat veel instellingen – alles bij elkaar opgeteld
– te ruim in hun vloeroppervlak zitten. Een constatering die in strijd lijkt met
de verwachting dat nog een flinke bouwopgave bestaat. Maar dat is volgens hen
niet zo. Want inefficiënt vastgoed leidt tot hogere kosten. Besparingen die
nieuwbouw oplevert, overtreffen op termijn wellicht de extra investering. Verder
ligt er een opgave aan verbouwingen en renovaties in het kader van de
stroomlijning en herschikking van het bestaande vastgoed. In de zorg tellen
vooral personeelskosten zwaar. Vastgoed vertegenwoordigt gemiddeld circa 10
procent van de totale uitgaven. Efficiëntere huisvesting kan zichzelf dubbel en
dwars waard zijn, menen ze. Terugtreding van de overheid als beoordelaar en
financier van bouwplannen via het voormalige Bouwcollege, heeft een hiaat
geslagen in de bestaande werkwijze en processen, weten ze. “Instellingen moeten
nu zelf beslissingen nemen en financiering regelen.” De voorheen zo gewaardeerde
vaardigheid zoveel mogelijk budget binnen te slepen, werd waardeloos.

Boeman

Als vermaledijde boeman die versoberingen oplegt, bestaat het bouwcollege ook
niet meer. Dat sindsdien de nieuwbouw van een aantal ziekenhuizen flink
vertraging opliep in verband met de kosten, roept des te meer vragen op. “Ze
moesten zelf voor financiering zorgen en liepen op tegen de voorwaarden die de
banken daarbij stellen. Wat ze realiseren, wordt vaak soberder dan de
oorspronkelijke opzet.” De ontwikkeling bij zorginstellingen van een
vastgoedstrategie is volgens hen hard nodig omdat onnodig hoge kosten ten koste
gaan van het budget voor zorg. Het optuigen van een eigen, professionele
vastgoedorganisatie achten ze noodzakelijk. Mede door fusies zijn conglomeraten
ontstaan van een groot aantal vestigingen. “Organisaties blijken beperkt zicht
te hebben op de kenmerken van hun vastgoedportefeuille. Daar lopen wij als
adviseurs tegenaan. Kennis en gegevens die afdelingen hebben, worden bovendien
niet altijd gedeeld binnen de totale instelling. Pas als je alle gegevens
beschikbaar hebt, kun je een vastgoedstrategie gaan bepalen.” Hun ervaringen
stelden ze te boek om hun relaties op weg te helpen en een vruchtbare bodem te
creëren voor de vorming van een organisatie en een strategie ten behoeve van de
ontwikkeling en exploitatie van vastgoed. “De eerste stap is het inventariseren
van al het vastgoed van de organisatie. Met alle kenmerken en getallen erbij.”
“Soms kan het aantal vestigingen omlaag”, schetsen ze een optie. Ook een
kritische blik op de exploitatie kan geld opleveren. “Denk aan intensiever
gebruik, kortere looplijnen, slimmere keukens of een efficiëntere schoonmaak.
Maar vooral”, leggen ze uit, “moet bij de gebruiker het bewustzijn groeien dat
vastgoed ook een kostenkant heeft.”

Nieuwbouw

Ze pleiten allesbehalve voor nieuwbouw als enige goede optie. Integendeel
want de bestaande bouw is een gegeven waar je zeker tegenwoordig niet zomaar
vanaf komt. “Vooral niet in krimpregio’s. Dat moet je meewegen. De beste
oplossingen verschillen per organisatie en per gebouw.”

Hergebruik

De behoeften in de zorg veranderen veel sneller dan de levensduur van
vastgoed. Hergebruik is een antwoord hierop. “Verzorgingshuizen veranderen meer
en meer in verpleeghuizen. De kamers zoals die in het verleden werden gebouwd,
24 vierkante meter groot, voldoen niet aan de eisen van nu voor een
verzorgingshuis. Voor een verpleeghuis zijn ze nog wel groot genoeg. Het is dus
betrekkelijk eenvoudig er verpleeghuizen van te maken.” Bij de bouw van nieuwe
ouderenhuisvesting vinden Te Hoonte en Rossing het nuttig vooruit te lopen op
het moment dat de vergrijzing over zijn hoogtepunt heen raakt, over 30 tot 40
jaar. “Vanaf dan komen er snel minder ouderen. De mogelijkheid van verbouwing
tot bijvoorbeeld gewone appartementen betekent meerwaarde op de lange termijn.”
Om die mee te tellen, vergt nog een verruiming van de horizon. “Ook als het gaat
om targets”, weten ze.

Reageer op dit artikel