nieuws

‘Echte kosten bouwprojecten moeten beter in beeld komen’

bouwbreed

‘Echte kosten bouwprojecten moeten beter in beeld komen’

Een hardnekkig misverstand, vindt Ronald van Aggelen het idee dat kwaliteit ten koste gaat van betaalbaarheid.

Nu de vette jaren in de bouw voorbij zijn, moet de sector volgens hem laten
zien dat ook met bescheiden middelen goed valt te bouwen. Zeker, bevestigt hij,
ook architecten zetten graag hoog in. Ze houden in hun achterhoofd wat
overblijft na bezuinigingen op het bouwbudget. “Duurzaamheid en BIM gelden als
extra’s en gaan er als eerste af. Beter zou daarom zijn ze vanaf het begin
onderdeel van het ontwerpproces te maken. Dan zal blijken dat kwaliteit niet per
se gekoppeld hoeft te zijn aan een hoge prijs.” Bij hem geen misverstand: hij
realiseert zich dat bij alle bouwbeslissingen geld leidend is. Extra uitgaven
door een partij die daarvan niet de vruchten plukt, zijn vrijwel kansloos.
Kosten van een bouwwerk ziet hij verdeeld over drie periodes: de voorbereiding,
de bouw en de exploitatie. “Die laatste levert de grootste post, maar daarvoor
is bij de ontwikkeling van gebouwen de minste aandacht. Onder invloed van de
slechte markt wordt gekort op de voorbereidingskosten, wat ten koste zou gaan
van de gerealiseerde kwaliteit. “De grootste druk ligt op de bouwkosten. Hierop
wordt in ontwerpprocessen gestuurd. Het is een kortetermijnvisie die absoluut
belangrijk is, maar die niet leidend zou moeten zijn. Wij willen gebouwen
neerzetten die niet alleen nu, maar ook in de toekomst betaalbaar blijven.”

Betalen

Het voordeel van een meer op de toekomst gerichte bouw is evident. Dat die
toch moeizaam van de grond komt, heeft, zo onderkent Van Aggelen, behalve het
menselijk onvermogen om ver vooruit te kijken, nog een reden: degene die
investeert, is vaak niet degene die profiteert. Het is het probleem van de
externe effecten waarvoor moeilijk een oplossing blijkt te vinden. Dat zorgt
ervoor dat economische beslissingen niet leiden tot optimale oplossingen.
“Iedereen is voor duurzaamheid, maar niemand wil ervoor betalen”, schetst hij
het dilemma. Erg optimistisch dat daarin veel verandering komt, is hij niet. “Nu
het economisch minder gaat, valt de bouwwereld terug op vertrouwde patronen.”
Niettemin ziet hij wel kansen. Opdrachtgevers met een langetermijnbelang bieden
hoop, omdat die financieel garen kunnen spinnen bij duurzaam bouwen. Een tweede
lichtpuntje ziet hij in de toeleverende industrie. “Veel goede bouwelementen
zijn kant-en-klaar beschikbaar. Als je die als uitgangspunt neemt bij het
ontwerp, bouw je goedkoper en zeker ook goed.” Het nagelnieuwe roc in Veenendaal
is het eerste dat is ontwikkeld volgens het zogenoemde living building-concept.
Dat is gebaseerd op standaardelementen die los van elkaar kunnen worden
toegepast en eventueel vervangen en hergebruikt. Doel is zo de (lange)
technische levensduur van bouwmaterialen en de functionele levensduur van
gebouwen dichter bij elkaar te brengen. Het streven is maximale flexibiliteit te
creëren met het oog op veranderend gebruik in de toekomst. Bij het ontwerp voor
het rocis sterk gestuurd op lage exploitatielasten. Ondanks zulke extra
kwaliteiten bleven de bouwkosten binnen het beschikbare budget. Bij het
ontwerpen werd al een vorm van BIM toegepast maar de echte doorbraak van deze
methode kwam pas later. “Bijna drie jaar geleden is dat nu alweer. We zijn er
speciaal voor op een nieuw computersys­teem overgegaan. “Nu bimmen we alles.”
BIM (Bouw Informatie Model) is een driedimensionaal ontwerpprogramma dat de
resultaten laat zien van allerlei keuzes, zowel op technisch, praktisch en
visueel als op financieel gebied. Het financiële beeld dat eruit rolt, kan
vernietigend zijn voor beslissingen die anders wellicht zonder blikken of blozen
waren genomen. Wat goedkoop lijkt, kan op de lange termijn duurkoop blijken.

Slim

Zeep Architecten huist sinds kort in een voormalige zeepfabriek. Voorheen
Poolen Architecten – van Jan Poolen – ontleent hieraan zijn toepasselijke nieuwe
naam. Voor diens voortrekkersrol op het gebied van BIM won het recent de
prijsvraag van Bouwend Nederland en TNO met als motto ‘Hoe slim is uw BIM’. “Wij
hebben gezegd: Het gaat er niet om hoe slim ons BIM is, maar hoe slim het is bij
alle partijen in de bouwkolom, inclusief de gebruikers. Ontwerp, materialen,
bouw, exploitatie maar ook omgeving zijn allemaal facetten die je in het ontwerp
kunt integreren. Daarvoor is het nodig dat iedereen meedoet die bij het gebouw
betrokken is, dus ook de gebruikers.” De lange periode die volgt na de
oplevering, kan zo volgens hem veel beter aan bod komen. “In hoeverre die bij de
ontwikkeling van een gebouw meeweegt, hangt af van het soort opdrachtgever.”
Particuliere huizenkopers kijken naar de prijs en wat ze daarvoor krijgen aan
locatie, ruimte en woonmilieu. De kennis ontbreekt meestal om zich een
voorstelling te vormen van alle te verwachten kosten en opbrengsten in de
toekomst. Extra investeringen die daarop zijn gericht, zouden daarom bij
projectontwikkelaars weinig enthousiasme ontmoeten. Maar de woningmarkt, weet
hij, is aan verandering onderhevig en extra kwaliteiten kunnen een belangrijker
verkoopargument worden.

Gebruiker

Een welwillend oor ziet hij het eerst bij opdrachtgevers die ook gebruiker
worden. Dat zijn bijvoorbeeld scholen, zorginstellingen en corporaties.
Corporaties houden woningen in eigendom en moeten ze onderhouden en verhuren:
langetermijnbelangen bij uitstek. De verhuurbaarheid kan ernstig teruglopen als
de energierekening onbetaalbaar wordt voor de doelgroep of als de woningen niet
zijn aan te passen aan veranderende behoeften. “Maar een beperking is wel dat
opdrachtgevers die wel eigenaar zijn maar geen gebruiker, de voordelen van
duurzame oplossingen als energiebesparing niet direct zelf incasseren.” Een
mogelijke oplossing hiervoor ziet hij in constructies waarbij externe partijen
de financiering en exploitatie van de ‘extra’s’ verzorgen.

Transport

Energie mag tegenwoordig duur zijn, de prijs kan nog flink verder stijgen. De
vraag blijft groeien, maar de wereldolieproductie lijkt moeilijk verder op te
voeren. De energiekosten tijdens de exploitatie van gebouwen zullen stijgen,
maar ook die van de productie en het transport van bouwmaterialen, zo voorziet
Van Aggelen. Architecten denken na over de consequenties hiervan voor de bouw,
zowel wat betreft ontwerpen als materiaalkeuze. “Je weet bijvoorbeeld dat de
productie van aluminium veel meer energie vergt dan die van hout.” Een groot
probleem wordt, denkt hij, het transport. “In de vervoerssector zijn
alternatieven voor olie het minst in beeld.” Transportkosten spelen nu
nauwelijks een rol bij de materiaalkeuze. “Ik heb het met een leverancier van
bakstenen bekeken voor een woningbouwproject in Opheusden. Dat komt vlakbij een
fabriek van Wienerberger. Of ik de stenen daarvandaan haal of uitzoek bij een
vestiging in Zuid-Duitsland maakt voor de prijs niet uit. De transportkosten
zijn relatief beperkt, reden voor het bedrijf het verschil niet eens in rekening
te brengen.” De vraag is volgens hem hoe lang dat zo blijft.

Reageer op dit artikel